別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
札幌手稲 5-9 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌手稲 5-9 北海道 北海道第3 氏名  不動産鑑定士 竹内 準   TEL.
鑑定評価額 62,100,000 円  1㎡当たりの価格 92,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
60,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市手稲区前田4条14丁目405番9
「前田4条14-3-15」
②地積
 (㎡)
675  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準住居
(60,200)

(その他)
33m高度地区


(70,200)
台形
1:1.5
診療所兼住宅

W2
低層店舗兼住宅と診
療所等が建ち並ぶ商
業地域
西22m市道、北東側道 水道、下水 手稲

1.1km
(2)



①範囲 東    30 m、西     0 m、南   150 m、北   150 m ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    33.5 m、規模         670 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
当該地域の南側に、手稲鉄北
ショッピングセンターが開業
した。


22m市道 交通

施設
手稲駅北方

1.1km
法令

規制
準住居
(60,200)
33m高度地区

⑤地域要因の将
 来予測
当該地域の南側に、手稲鉄北ショッピングセンターが開業したことや、その南東側に大学キャンパスや地域連携
機能施設が建築予定であることから、繁華性は高まりつつあり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                +6.0
台形                -3.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            93,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            61,800 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、JR手稲駅を最寄り駅とする商業地域一円である。需要者は、店舗の出店や営業所等を開設する道内外
の法人が中心である。建築費の上昇等が顕著で今後の不動産市場が不安視されるものの、周辺には商業施設等が増えつ
つあることから、潜在的な需要が依然認められる。主たる取引価格帯は、土地の規模や延床面積、築年数等によりばら
つきがみられ判然としない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
採用した取引事例は、圏内で法人が自己の事業目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分な説得
力を有する。一方、収益価格は最近の地価や建築費等の上昇に伴い、現時点では元本価格に見合った賃料が得られてい
ないため、低位に試算された。よって、圏内の市場動向が反映されている比準価格を中心に、収益価格を参考の上、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌手稲 5-1                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
         92,500 円/㎡
[105.9]
100
100
[105.0]
100
[102.9]
[102.8]
100
93,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           77,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
金融緩和は依然継続されているものの、地価
や建築費の上昇等の影響を受け、近年続いた
不動産市場の活況は勢いを失いつつある。


当該地域の南側に、手稲鉄北ショッピングセ
ンターが開業したことによる利便性の向上が
認められる。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近      0.0
環境        -3.0
行政        +4.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+19.5 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌手稲 5-9 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12416
61109
-115001
札幌市手稲区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東25m国道、
中間画地




準工
33m
(60,200)
b 12412
51109
-115002
札幌市手稲区

更地


  
(           ) 
台形 北東20m道道、
北西5.5m、
角地



近商
18m高度地区
(100,200)
c 12414
71109
-595201
札幌市手稲区

建付


  
(           ) 
不整形 北西20m市道、
中間画地




商業
60m高度地区
(90,400)
d 12412
81109
-115001
札幌市手稲区

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 北9m市道、
中間画地




準住居
18m高度地区
地区計画等
(60,200)
e 12416
61109
-115003
札幌市手稲区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西20m市道、
北東13.9m、
南東16m、
三方路


1住居
33m
(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
89,837  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

91,095 
100
[ 110.0]

82,814 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.8

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.8]
     100

85,100 
b (            
105,315  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

100,701 
100
[ 110.0]

91,546 

94,100 
c (            
98,045  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[  90.0]
100
[  98.0]

115,164 
100
[ 134.8]

85,433 

87,800 
d (            
68,602  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[   /  ]
100
[  97.0]

71,714 
100
[  76.8]

93,378 

96,000 
e (            
91,463  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[   /  ]
100
[  84.0]

109,973 
100
[ 120.0]

91,644 

94,200 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境     +20.0
画地      -2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +8.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境     -20.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +20.0
画地     -16.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      93,000 円/㎡]  



札幌手稲 5-9 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

8,910,573 

2,069,608 

6,840,965 

5,026,560 

1,814,405 
( 0.9419
1,708,988 
  4.3 -  0.2 )
4.1%  
⑧収益価格       41,682,634 円    (      61,800 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
札幌手稲 5-9 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗 220.00 S2 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
33m高度地区
70 %   200 %   200 %   675 ㎡     22.6 m x   32.7 m  前面道路:市道        22.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1~2階が店舗(フロア貸し)を想定 ⑦有効率   88.6 %
の理由
建物の構造・用途等からみて標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
220.00 

88.6 

194.92 

2,200 

428,824 
3.0  1,286,472 
0.0  0 

 2 2
店舗
220.00 

88.6 

194.92 

1,800 

350,856 
3.0  1,052,568 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


440.00 

88.6 

389.84 


779,680 
2,339,040 
0 
⑨年額支払賃料        779,680 円 × 12ヶ月 =        9,356,160 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      389.84 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×   16 台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        9,356,160 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         467,808 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,888,352 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         2,339,040 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           22,221 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    8,910,573 円    (         13,201 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1241475
109

    -595302
2,248  
  2,242
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

2,141 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,205 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,200 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 1241665
109

    -515005
2,165  
  2,160
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 75.0]

2,887 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
札幌手稲 5-9 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 299,200 円           74,800,000 ×       0.4 %
②維持管理費 467,808 円             9,356,160 ×       5.0 %
③公租公課  土地               517,200 円     査定額
 建物               635,800 円           74,800,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        74,800 円           74,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,800 円           74,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  2,069,608 円 (               3,066 円/㎡)  (経費率    23.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.3 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.2 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9419    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 74,800,000 円                          設計監理料率
  165,000 円/㎡ ×      440.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0672        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0513 ×  40 % + 0.0648 ×  30 % + 0.0907 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
5,026,560 円  
(              7,447 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 8,910,573 円      
②総費用 2,069,608 円      
③純収益 ①-② 6,840,965 円      
④建物等に帰属する純収益 5,026,560 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,814,405 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,708,988 円      

  (                          2,532 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              41,682,634 円


(                        61,800 円/㎡)
4 不動産ID 札幌手稲 5-9 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市手稲区前田四条十四丁目405番9
4313000165157-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
札幌手稲 5-9 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌手稲 5-9 北海道 北海道第3 氏名  不動産鑑定士 上杉 孝也   TEL.
鑑定評価額 61,800,000 円  1㎡当たりの価格 91,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
60,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市手稲区前田4条14丁目405番9
「前田4条14-3-15」
②地積
 (㎡)
675  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準住居
(60,200)

(その他)
33m高度地区


(70,200)
台形
1:1.5
診療所兼住宅

W2
低層店舗兼住宅と診
療所等が建ち並ぶ商
業地域
西22m市道、北東側道 水道、下水 手稲

1.1km
(2)



①範囲 東    30 m、西     0 m、南   150 m、北   150 m ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    33.5 m、規模         670 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

22m市道 交通

施設
手稲駅北方

1.1km
法令

規制
準住居
(60,200)
33m高度地区

⑤地域要因の将
 来予測
札幌市内郊外地の住宅需要は頭打ちの状況。今後は、売り手、買い手ともより選別が厳しくなり、同一地域でも
物件により価格等に差がでるものと予測する。当該地域はショッピングセンターのオープンにより地価は上昇。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                +6.0
台形                -3.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            92,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            62,200 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は手稲区郊外で中小規模の店舗等が建つ商業地域一円となる。主たる需要者は店舗、事務所の所有を目的と
する個人または法人、店舗、事務所ビル等の運営、経営を行う個人または法人となる。周辺にオーブンしたショッピン
グセンターにより地域の地位が上昇したため地価は上昇した。幹線沿いは複数の業種が混在しているため、需要は安定
的である。取引の中心は、規模、用途等により様々であり把握は困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
標準地は前田地区と曙地区の境の幹線沿いの商業地域であり、商業地の特性から収益性を特に重視すべきであるが収益
価格が低位となった。当該地域は繁華性は高いが、多様な用途が競合し、用途によって支払可能賃料が異なる事、土地
価格、建築費の高騰に対する賃料の遅行性等から、想定では必ずしも投資額に見合った収益獲得がなされなかった。本
件においては市場の実勢を反映する比準価格を重視し、収益価格も参酌し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌手稲 5-1                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
         92,500 円/㎡
[105.9]
100
100
[105.0]
100
[105.0]
[102.8]
100
91,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           77,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
土地価格、建築工事費の高騰により住宅価格
が上昇し、札幌市の住宅地需要はピークアウ
ト状態となった。商業地需要は中央区以外も
引き続き強目。

中小規模の店舗等が混在している地域で、商
業地としての地位は低めであったが周辺に新
規ショッピングセンターができ地位は上昇し
ている。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
行政        +5.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+19.0 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌手稲 5-9 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12416
61109
-115003
札幌市手稲区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西20m市道、
北東13.9m、
南東16m、
三方路


1住居
33m
(70,200)
b 12412
51109
-595003
札幌市手稲区

更地


  
(           ) 
長方形 東20m市道、
中間画地




準住居
18m高度地区
(60,200)
c 12412
51109
-115002
札幌市手稲区

更地


  
(           ) 
台形 北東20m道道、
北西5.5m、
角地



近商
18m高度地区
(100,200)
d 12416
61109
-115001
札幌市手稲区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東25m国道、
中間画地




準工
33m
(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
91,463  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[   /  ]
100
[  84.0]

109,973 
100
[ 132.0]

83,313 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.8

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.8]
     100

85,600 
b (            
58,673  
100
[ 100.0]
[ 110.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

64,834 
100
[  67.0]

96,767 

99,500 
c (            
105,315  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

100,701 
100
[ 105.0]

95,906 

98,600 
d (            
89,837  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

91,095 
100
[ 105.0]

86,757 

89,200 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +32.0
画地     -16.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.31 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -33.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      92,500 円/㎡]  



札幌手稲 5-9 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であることから、土地の再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

9,133,337 

2,131,103 

7,002,234 

5,174,400 

1,827,834 
( 0.9419
1,721,637 
  4.3 -  0.2 )
4.1%  
⑧収益価格       41,991,146 円    (      62,200 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
札幌手稲 5-9 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗 220.00 S2 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
33m高度地区
70 %   200 %   200 %   675 ㎡     22.6 m x   32.7 m  前面道路:市道        22.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 地域的特性から上記のように判定した。1~2階店舗(平均専有面積約195㎡、フロア貸し)を想定。 ⑦有効率   88.6 %
の理由
この種の建物としては標準的。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
220.00 

88.6 

194.92 

2,220 

432,722 
3.0  1,298,166 
0.0  0 

 2 2
店舗
220.00 

88.6 

194.92 

1,880 

366,450 
3.0  1,099,350 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


440.00 

88.6 

389.84 


799,172 
2,397,516 
0 
⑨年額支払賃料        799,172 円 × 12ヶ月 =        9,590,064 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      389.84 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×   16 台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        9,590,064 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         479,503 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,110,561 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         2,397,516 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           22,776 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    9,133,337 円    (         13,531 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1241475
109

    -595302
2,248  
  2,242
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[110.0]
100
[100.0]

2,271 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,226 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,220 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 1241475
109

    -595303
1,604  
  1,603
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[110.0]
100
[100.0]

1,620 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
札幌手稲 5-9 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 385,000 円           77,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 479,503 円             9,590,064 ×       5.0 %
③公租公課  土地               458,100 円     査定額
 建物               654,500 円           77,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        77,000 円           77,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,000 円           77,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  2,131,103 円 (               3,157 円/㎡)  (経費率    23.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.3 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.2 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9419    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 77,000,000 円                          設計監理料率
  170,000 円/㎡ ×      440.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0672        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0513 ×  40 % + 0.0648 ×  30 % + 0.0907 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
5,174,400 円  
(              7,666 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 9,133,337 円      
②総費用 2,131,103 円      
③純収益 ①-② 7,002,234 円      
④建物等に帰属する純収益 5,174,400 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,827,834 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,721,637 円      

  (                          2,551 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              41,991,146 円


(                        62,200 円/㎡)
4 不動産ID 札幌手稲 5-9 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市手稲区前田四条十四丁目405番9
4313000165157-0000
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備考