別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
札幌手稲 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌手稲 5-6 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　増村　哲史   TEL.
鑑定評価額 62,700,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市手稲区星置１条４丁目８３番１３
｢星置１条４－２－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 660  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区
地区計画等

(90,300)

1:1.5		 介護所

Ｗ2		 大規模店舗、医院等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 東25m市道 水道、ガス、下水 星置

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 星置駅北西方

130m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
４５ｍ高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該近隣地域は、大規模小売店舗、金融機関、医院等が建ち並ぶ駅前商業地域であるが、現在のところ地域内に
格別の変動要因はなく、今後とも当分の間は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、手稲区内の近隣型及び路線型の商業地域一円である。需要者は主として地元資本の中小法人ないし個人
事業者層であるが、規模のまとまった土地については本州大手企業等の参入も見込まれ、自用の店舗や事業所用地とし
ての需要が主である。近隣地域は、大規模小売店舗や金融機関、医療福祉施設等が集積するＪＲ星置駅の駅前広場に面
した商業地域の一角を占めているが、物件は状況に応じて様々であり、中心価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域とその周辺は、スーパーマーケット、金融機関、医療福祉施設等が集積するＪＲ星置駅の駅前広場に面した商
業地域である。近年は郊外型量販店の充実やネット通販の拡大等を背景に、既存商店街の商業床に対する需要は減退傾
向にあるものの、投資採算性を考慮すべき地域であるので、本件では比準価格を重視しつつも収益価格を比較考量し、
代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌手稲 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    104,000 円／㎡		 [118.3]
100		 100
[100.0]		 100
[127.3]		 [100.0]
100		 96,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 背後地の郊外住宅地域に対する需要の拡大に
伴い、商業地域に対する需要も堅調に推移し
ており、コロナ禍の影響は小さかった。


郊外エリアにおいても、駅近物件に対する需
要は堅調に推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌手稲 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１２
８１１０９
-595101		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南14m市道、
西16m、北15m、
三方路
近商
４５ｍ高度地区
地区計画等
(100,300)
b １２４１２
８１１０９
-595002		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北20m市道、
東8m、角地
準住居
１８ｍ高度地区
(70,200)
c １２４１２
８１１０９
-115001		 札幌市手稲区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北9m市道、
中間画地
準住居
１８ｍ高度地区
地区計画等
(60,200)
d １２４１２
５１１０９
-115004		 札幌市手稲区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北東25m国道、
中間画地
近商
３３ｍ高度地区
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,262  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.1]
86,597 		 100
[  93.1]
93,015 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
93,000 
b (　           ) 
90,259  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
89,748 		 100
[  81.5]
110,120 
110,000 
c (　           ) 
68,602  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
71,714 		 100
[  65.5]
109,487 
109,000 
d (　           ) 
41,517  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
59,547 		 100
[  81.5]
73,064 
73,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -17.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,000 円／㎡]  



札幌手稲 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,390,357 
1,908,444 
6,481,913 
4,737,600 
1,744,313 		 （　0.9419）
1,642,968 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     40,072,390 円　　　　（　     60,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌手稲 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 180.00 Ｓ2 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
４５ｍ高度地区
地区計画等		 90 ％   300 ％   300 ％   660 ㎡     20.9 m x   32.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗。フロア貸しを想定。駐車場１３台分。 ⑦有効率　  93.1 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
93.1 
167.58 
2,100 
351,918 		 3.0  1,055,754 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
180.00 
93.1 
167.58 
1,650 
276,507 		 3.0  829,521 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
93.1 
335.16 

628,425 		 1,885,275 
0 
⑨年額支払賃料        628,425 円　×　12ヶ月　＝　       7,541,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     335.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,560,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,541,100 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,560,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       728,088 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,373,012 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,885,275 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,345 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,390,357 円　　　　（　        12,713 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１４７５
１０９
　　　　-595302		 2,248  
(   2,242) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,141 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,105 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１２８５
１０９
　　　　-595004		 2,062  
(   2,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,062 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌手稲 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 211,500 円  　　　　     70,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 364,044 円  　　　        9,101,100　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      522,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      599,200 円  　　　　     70,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       141,000 円  　　　　     70,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,500 円  　　　　     70,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上を要しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,908,444 円　（　　　　　　         2,892 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9419    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,737,600 円  
（　　　　　         7,178 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,390,357 円      
②総費用 1,908,444 円      
③純収益　①－② 6,481,913 円      
④建物等に帰属する純収益 4,737,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,744,313 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,642,968 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,489 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,072,390 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      60,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌手稲 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市手稲区星置一条四丁目８３番１３
 4313000153794-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
札幌手稲 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌手稲 5-6 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　上杉　孝也   TEL.
鑑定評価額 63,000,000 円  １㎡当たりの価格 95,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市手稲区星置１条４丁目８３番１３
｢星置１条４－２－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 660  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区
地区計画等

(90,300)

1:1.5		 介護所

Ｗ2		 大規模店舗、医院等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 東25m市道 水道、ガス、下水 星置

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ星置駅北口前の商業地域 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 星置駅北西方

130m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
４５ｍ高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 札幌市内郊外地の住宅需要は頭打ちの状況。今後は、売り手、買い手ともより選別が厳しくなり、同一地域でも
物件により価格等に差がでるものと予測する。商業地はＪＲ駅前、幹線沿いとも引き続き需要は底堅い。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ星置駅前周辺の商業地域一円となる。主たる需要者は店舗、事務所の所有を目的とする個人または法
人、店舗、事務所ビル等の運営、経営を行う個人または法人となる。背後の住宅地の住宅需要はピークアウトとなって
いるが、これまでの需要増により地域の商業地需要も増加している。特に駅前の商業地域は複数の業種が混在している
ため、需要は安定的に強めである。取引の中心は、規模、用途等により様々であり把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ星置駅前の商業地域であり商業地の特性から収益性を特に重視すべきであるが収益価格が低位となった。当該地域
は駅前であるが商圏は限定的であり、また用途によって支払可能賃料が異なる事、土地価格、建築費の高騰等に対する
賃料の遅行性等から、想定では必ずしも投資額に見合った収益獲得がなされなかった。本件においては市場の実勢を反
映する比準価格を重視し、収益価格も参酌し、代表標準地との検証を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌手稲 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    104,000 円／㎡		 [118.3]
100		 100
[100.0]		 100
[129.2]		 [100.0]
100		 95,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 土地価格、建築工事費の高騰により住宅価格
が上昇し、札幌市の住宅地需要はピークアウ
ト状態となった。商業地需要は中央区以外も
引き続き強目。

ＪＲ星置駅前の商業地域であり、繁華性は比
較的高く、背後の住宅地需要も増加していた
ことなどから、商業地需要は安定しており地
価は上昇。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌手稲 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１２
８１１０９
-595101		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南14m市道、
西16m、北15m、
三方路
近商
４５ｍ高度地区
地区計画等
(100,300)
b １２４１２
８１１０９
-591007		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北25m市道、
南8m、二方路
１住居
１８ｍ高度地区
地区計画等
(60,100)
c １２４１２
８１１０９
-115001		 札幌市手稲区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北9m市道、
中間画地
準住居
１８ｍ高度地区
地区計画等
(60,200)
d １２４１４
７１１０９
-595201		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西20m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,262  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.1]
86,597 		 100
[  96.0]
90,205 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
90,200 
b (　           ) 
75,676  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
75,603 		 100
[  79.1]
95,579 
95,600 
c (　           ) 
68,602  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
71,714 		 100
[  69.7]
102,890 
103,000 
d (　           ) 
98,045  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.0]
115,164 		 100
[ 115.5]
99,709 
99,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -17.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,500 円／㎡]  



札幌手稲 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であることから、土地の再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,331,074 
2,020,519 
6,310,555 
4,562,280 
1,748,275 		 （　0.9386）
1,640,931 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     40,022,707 円　　　　（　     60,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌手稲 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 180.00 Ｓ2 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
４５ｍ高度地区
地区計画等		 90 ％   300 ％   300 ％   660 ㎡     20.9 m x   32.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性から上記のように判定した。１～２階店舗（フロア貸し）を想定。駐車場１３台。 ⑦有効率　  93.1 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
93.1 
167.58 
2,200 
368,676 		 3.0  1,106,028 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
180.00 
93.1 
167.58 
1,850 
310,023 		 3.0  930,069 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
93.1 
335.16 

678,699 		 2,036,097 
0 
⑨年額支払賃料        678,699 円　×　12ヶ月　＝　       8,144,388 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     335.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,092,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,144,388 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,092,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       923,639 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,312,749 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,036,097 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,325 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,331,074 円　　　　（　        12,623 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１２８５
１０９
　　　　-591002		 2,312  
(   2,309) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,312 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,206 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１２８５
１０９
　　　　-595003		 1,738  
(   1,733) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,738 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌手稲 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 333,500 円  　　　　     66,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 461,819 円  　　　        9,236,388　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      524,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      566,900 円  　　　　     66,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        66,700 円  　　　　     66,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,700 円  　　　　     66,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,020,519 円　（　　　　　　         3,061 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9386    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,562,280 円  
（　　　　　         6,913 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,331,074 円      
②総費用 2,020,519 円      
③純収益　①－② 6,310,555 円      
④建物等に帰属する純収益 4,562,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,748,275 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,640,931 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,486 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,022,707 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      60,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌手稲 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市手稲区星置一条四丁目８３番１３
 4313000153794-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考