令和6年1月14日　提出 札幌手稲 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌手稲 -25 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市手稲区星置１条１丁目４８７番８７ ｢星置１条１－１４－２２｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 星置 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ星置駅に比較的近い住宅 地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 星置駅北東方 500m 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ星置駅北口徒歩圏の比較的人気の高い住宅地域である。星置駅は北側にスーパーや銀行等の利便施設が集積 しており、良好な居住環境が形成されている。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は星置駅及び稲穂駅、ほしみ駅等を最寄駅とする手稲区内の住宅地域である。需要者の中心は、札幌市内及 び周辺の居住者が大半を占めている。ＪＲ星置駅から徒歩圏に所在し、交通接近条件が良好である。駅周辺には商業施 設が集中していることから利便性が良く、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は土地が１６００ 万円前後、総額は土地上の建物の有無や築年数、使用資材の質等により幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中小規模の一般戸建住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域内にあり、アパート等の収益物件は少ない。また、第１種 低層住居専用地域の用途指定を受けている為、投資に見合う収益の確保が困難である。したがって、収益価格の試算は 断念し、規範性の高い取引事例から試算された比準価格を重視して、代表標準地との検討を行い、地域の現状及び将来 動向を勘案した上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌手稲 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [104.5] 100 [120.2] [101.5] 100 84,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融政策による低金利等の影響もあって、不 動産取引は堅調であり、需要は安定している 。 ＪＲ星置駅北口に比較的近い、生活利便性の 良好な住宅地域であり、需要は安定して、地 価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％