別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
札幌手稲 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌手稲 -19 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　増村　哲史   TEL.
鑑定評価額 24,900,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 82,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市手稲区富丘１条５丁目１０６番４６
｢富丘１条５－１４－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 233  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
１８ｍ高度地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶＪＲ駅に近い住宅
地域		 南東11m市道 水道、下水 稲積公園

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　　１
１ｍ市道		 交通

施設		 稲積公園駅西方

220m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
１８ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅やアパート等が建ち並ぶ駅徒歩圏の既存住宅地域で、格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持する
ものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は手稲区の住宅地域一円で、札幌市内及びその周辺地域に居住する中所得層の個人による自用目的の一次取
得が需要の中心である。当該近隣地域は、最寄り駅であるＪＲ稲積公園駅の徒歩圏内に存し、交通接近条件は良好であ
る。低金利が続いて資金調達が容易となり、西区等からの需要の押し出しとも相俟って、需要は堅調に推移している。
区内の中心価格帯は、更地が１０００万円台、新築戸建住宅で４０００万円台となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はＪＲ稲積公園駅西方の徒歩圏内に位置する住宅地域で、駅接近性とともに地勢も概ね平坦で住環境も比較的
良好である。このため当該地域とその周辺には、戸建住宅のほかアパート等の集合住宅も比較的多く立地しており、収
益性の検討も行うべき地域であるので、本件では比準価格を重視しつつも収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡
にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌手稲 -8                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    108,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[104.5]		 100
[105.5]		 [104.5]
100		 107,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 史上最低水準の住宅ローン金利や生活スタイ
ルの変化等により住宅地需要は堅調に推移し
ており、コロナ禍によるマイナスの影響はな
かった。

ＪＲ駅徒歩圏内に存する住宅地域で、近年駅
近物件に対する需要は堅調に推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌手稲 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１６
６１１０９
-111044		 札幌市手稲区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東10m市道、
中間画地
２中専
１８ｍ
(60,200)
b １２４１６
６１１０９
-111001		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
１住居
１８ｍ
(60,200)
c １２４１６
６１１０９
-111047		 札幌市手稲区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
１住居
１８ｍ
(60,200)
d １２４１６
６１１０９
-111027		 札幌市手稲区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南10m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
114,559  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
110,174 		 100
[  98.0]
112,422 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
117,000 
b (　           ) 
112,717  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
113,050 		 100
[  98.0]
115,357 
121,000 
c (　           ) 
70,487  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
69,793 		 100
[  96.0]
72,701 
76,000 
d (　           ) 
110,677  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.7]
110,567 		 100
[  97.0]
113,987 
119,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    108,000 円／㎡]  



札幌手稲 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,614,088 
661,796 
2,952,292 
2,274,720 
677,572 		 （　0.9735）
659,616 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     15,705,143 円　　　　（　     67,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌手稲 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 Ｗ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
１８ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   233 ㎡     12.2 m x   19.1 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階が共同住宅（２ＬＤＫ×４戸、平均専有面積約５５㎡）、平面駐車場４台を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 建物の構造・用途等からみて標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,350 
145,800 		 1.0  145,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
90.0 
216.00 

291,600 		 291,600 
0 
⑨年額支払賃料        291,600 円　×　12ヶ月　＝　       3,499,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,499,200 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       271,824 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,611,376 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           291,600 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,712 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,614,088 円　　　　（　        15,511 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１６６５
１０９
　　　　-111001		 1,364  
(   1,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,516 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,351 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１２５５
１０９
　　　　-111002		 883  
(     883) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
1,261 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌手稲 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 100,800 円  　　　　     33,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 116,496 円  　　　        3,883,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      285,600 円  　　　　     33,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        67,200 円  　　　　     33,600,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,600 円  　　　　     33,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         661,796 円　（　　　　　　         2,840 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0677     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0750 ×  45 ％　＋ 0.0913 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,274,720 円  
（　　　　　         9,763 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,614,088 円      
②総費用 661,796 円      
③純収益　①－② 2,952,292 円      
④建物等に帰属する純収益 2,274,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 677,572 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 659,616 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,831 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,705,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌手稲 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市手稲区富丘一条五丁目１０６番４６
 4313000173611-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
札幌手稲 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌手稲 -19 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　上杉　孝也   TEL.
鑑定評価額 25,200,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 82,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市手稲区富丘１条５丁目１０６番４６
｢富丘１条５－１４－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 233  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
１８ｍ高度地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶＪＲ駅に近い住宅
地域		 南東11m市道 水道、下水 稲積公園

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　１
１ｍ市道		 交通

施設		 稲積公園駅西方

220m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
１８ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 札幌市内郊外地の住宅需要は頭打ちの状況となった。今後は、売り手、買い手ともより選別が厳しくなり、同一
地域でも物件により価格等に差がでるものと予測する。平坦地、ＪＲ駅徒歩圏の地域は引き続き人気は高い。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ稲積公園駅徒歩圏の住宅地域一円となる。主たる需要者は戸建住宅の所有を目的とする個人又は戸建
住宅及び共同住宅の建築、販売、所有等を目的とする法人等となる。ＪＲ駅徒歩圏で幹線背後に位置し、利便性は比較
的良好で需要は底堅いが、戸建住宅の販売価格が高額化した中で住宅需要は以前の勢いは見受けられず、落ち着きをみ
せている。取引の中心は土地は２３０㎡前後で２５００万円前後、新築の戸建物件は５０００万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ稲積公園駅徒歩圏に位置する地域で利便性の高さから周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、土地の面積等
から想定された建物では急激に高騰した土地価格、建築費等に基づく投資額に見合う収益が、賃料の上昇が追いついて
いない状況等から確保されておらず収益価格は低位に求められた。収益還元法は想定部分も多いため、市場の実態を反
映した比準価格を重視し、収益価格は参考として、代表標準地との検証を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌手稲 -8                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    108,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[104.5]		 100
[104.7]		 [104.5]
100		 108,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 土地価格、建築工事費の高騰により住宅価格
が上昇し、札幌市の住宅地需要はピークアウ
ト状態となった。商業地需要は中央区以外も
引き続き強目。

ＪＲ駅徒歩圏内又は商業施設が集積する地域
に近い等、生活利便性の高い地域では住宅需
要は継続して強いが、以前の勢いは見られな
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌手稲 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１６
６１１０９
-111001		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
１住居
１８ｍ
(60,200)
b １２４１６
６１１０９
-111027		 札幌市手稲区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南10m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ
(60,200)
c １２４１４
７１１０９
-111011		 札幌市手稲区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
１住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
d １２４１６
６１１０９
-591020		 札幌市手稲区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
１低専
北側斜線高度地区
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
112,717  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
113,050 		 100
[  91.1]
124,094 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
130,000 
b (　           ) 
110,677  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.7]
110,567 		 100
[ 100.8]
109,689 
115,000 
c (　           ) 
75,736  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
75,811 		 100
[  79.1]
95,842 
100,000 
d (　           ) 
96,006  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
97,660 		 100
[  90.9]
107,437 
112,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    109,000 円／㎡]  



札幌手稲 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であることから、土地の再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,574,121 
624,981 
2,949,140 
2,274,720 
674,420 		 （　0.9735）
656,548 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     15,632,095 円　　　　（　     67,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌手稲 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 120.00 Ｗ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
１８ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   233 ㎡     12.2 m x   19.1 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性から上記のように判定した。アパート、２ＬＤＫ、平均専有面積約５４㎡（計４戸）、駐車場４台。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,330 
143,640 		 1.0  143,640 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,330 
143,640 		 1.0  143,640 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
90.0 
216.00 

287,280 		 287,280 
0 
⑨年額支払賃料        287,280 円　×　12ヶ月　＝　       3,447,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,500 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         312,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,447,360 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         312,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       187,968 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,571,392 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           287,280 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,729 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,574,121 円　　　　（　        15,340 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１６６５
１０９
　　　　-511005		 1,179  
(   1,179) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,241 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,331 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,330 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１６６５
１０９
　　　　-111001		 1,364  
(   1,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,436 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌手稲 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 100,800 円  　　　　     33,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 112,781 円  　　　        3,759,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      285,600 円  　　　　     33,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,600 円  　　　　     33,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,600 円  　　　　     33,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         624,981 円　（　　　　　　         2,682 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0677     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0750 ×  45 ％　＋ 0.0913 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,274,720 円  
（　　　　　         9,763 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,574,121 円      
②総費用 624,981 円      
③純収益　①－② 2,949,140 円      
④建物等に帰属する純収益 2,274,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 674,420 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 656,548 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,818 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,632,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌手稲 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市手稲区富丘一条五丁目１０６番４６
 4313000173611-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考