令和6年1月14日　提出 札幌手稲 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌手稲 -5 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 53,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市手稲区前田８条１７丁目６５９番１８ ｢前田８条１７－３－２９｣ ②地積 　(㎡) 285   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 南東8m市道 水道、下水 手稲 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北海道科学大学のキャンパス に近い既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 手稲駅北方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に大きな変動要因はないが、隣接する西区等の高価格帯の地域から押し出された需要者層が、当該地域を はじめとする地価が相対的に低位な手稲区郊外の住宅地域に向かっている。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は手稲区の住宅地域一円で、札幌市内及びその周辺地域に居住する中所得層の個人による自用目的の一次取 得が需要の中心である。当該近隣地域はＪＲ駅からは遠いものの、大規模なショッピングセンターが徒歩圏内にあり、 生活上の利便性は比較的良好である。近時、西区等の高価格帯から押し出された需要が手稲区内の住宅地域へと向かう 傾向が見られ、中心価格帯は更地で１０００万円台半ば、新築戸建住宅で４５００万円前後と急騰した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、ＪＲ駅徒歩圏外の郊外の既成住宅地域に位置し、交通接近条件がやや劣ること等からアパート等の収益物 件は少なく、土地取引は自己使用目的が多くを占めている地域である。戸建住宅の賃貸想定についても、需要は弱く賃 貸市場が成熟していないため、収益価格については試算を断念した。以上から本件では、比準価格を重視し、代表標準 地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌手稲 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,500 円／㎡ [108.9] 100 100 [106.0] 100 [ 97.0] [104.5] 100 55,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融政策による低金利等の影響もあって、不 動産取引は堅調であり、需要は安定している 。 市中心部等の高価格帯の地域から押し出され た所得層の需要が、相対的に地価が低廉な郊 外住宅地域に流れてきており、地価は上昇し た。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％