別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌厚別 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌厚別 5-8 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　仁   TEL.
鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 81,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 60,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市厚別区厚別西４条５丁目７１０番１１０
｢厚別西４条５－５－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 272  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
１８ｍ高度地区
特別用途地区

(90,200)

1:2		 店舗兼事務所

Ｗ2		 中低層の事務所ビル
、店舗が多い路線商
業地域		 北西27m市道 水道、ガス、下水 厚別

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 厚別駅北方

1.5km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
１８ｍ高度地区
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は厚別通沿いの路線商業地域で、地域要因に大きな変化はないが、交通量の多い幹線道路沿いとして土
地需要は根強く、今後とも低層店舗兼共同住宅や沿道型店舗を主として土地利用が進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、厚別区及び白石区の路線商業地域一円の範囲内と見込まれる。需要者の中心は低層店舗兼共同住宅、沿
道型店舗等の取得を目的とした個人事業者、法人が主である。地域要因に大きな変化は見受けられないが、交通量の多
い路線商業地域として土地需要は底堅く、背後住宅地の土地価格上昇の影響も受け、地価動向は堅調である。取引の中
心価格帯は利用目的、画地規模によって区々であり、把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替性の強い取引事例を中心に求めたもので市場性を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格
も土地の有効利用性に着目した理論的価格であるが、想定的上の部分が多く、賃料の遅行性などから低目に求められた
ものと思料する。よって、規範性の高い比準価格に重きを置くこととし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検
討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌白石 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     79,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[100.0]		 100
[107.1]		 [100.0]
100		 81,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍も落ち着き、景気は緩やかに回復し
ているが、商業地については、金融資本市場
の金利動向、建築費の上昇等に注意する必要
がある。

地域要因に特段の変動はないが、背後住宅地
の需要が増加傾向にあり、その影響を受けた
取引が見受けられるなど、地価動向は堅調で
ある。

特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌厚別 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１２
０Ｔ１０８
-591184		 札幌市厚別区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東33m道道、
北東8m、
北西8m、
三方路
１住居
１８ｍ高度地区
地区計画等
(70,200)
b ２４Ｋ１２
０Ｔ１０８
-591181		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東27m市道、
北西8m、
二方路
１住居
１８ｍ高度地区
(70,200)
c ２４Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595002		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東20m道道、
中間画地
準住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
d ２４Ｋ１２
０Ｔ１０８
-115006		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東20m道道、
東28m、角地
近商
１８ｍ高度地区
特別用途地区
(100,200)
e ２４Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595223		 札幌市厚別区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西20m道道、
中間画地
近商
特別用途地区
１８ｍ高度地区
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
80,317  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
84,219 		 100
[ 100.7]
83,634 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
83,600 
b (　           ) 
104,534  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.8]
111,695 		 100
[ 100.0]
111,695 
112,000 
c (　           ) 
91,530  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
94,825 		 100
[ 114.4]
82,889 
82,900 
d (　           ) 
103,700  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
105,256 		 100
[ 121.0]
86,988 
87,000 
e (　           ) 
88,357  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
94,454 		 100
[ 117.6]
80,318 
80,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,500 円／㎡]  



札幌厚別 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,582,610 
1,514,746 
5,067,864 
4,456,480 
611,384 		 （　0.9533）
582,832 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     14,215,415 円　　　　（　     52,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌厚別 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.00 Ｓ3 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
１８ｍ高度地区
特別用途地区		 90 ％   200 ％   200 ％   272 ㎡     12.4 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２～３階は共同住宅：２ＬＤＫ×４戸 ⑦有効率　  85.3 ％
の理由		 同種同規模建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
80.0 
112.00 
1,958 
219,296 		 3.0  657,888 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
140.00 
88.0 
123.20 
1,450 
178,640 		 1.0  178,640 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.00 
85.3 
358.40 

576,576 		 1,015,168 
0 
⑨年額支払賃料        576,576 円　×　12ヶ月　＝　       6,918,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     358.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,918,912 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       345,946 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,572,966 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,015,168 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,644 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,582,610 円　　　　（　        24,201 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１２０Ｃ
１０８
　　　　-591405		 1,612  
(   1,611) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]
1,414 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,451 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１２０Ｃ
１０８
　　　　-591210		 1,659  
(   1,590) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]
1,455 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌厚別 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 276,800 円  　　　　     69,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 345,946 円  　　　        6,918,912　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       47,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      705,800 円  　　　　     69,200,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,200 円  　　　　     69,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,200 円  　　　　     69,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,514,746 円　（　　　　　　         5,569 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,456,480 円  
（　　　　　        16,384 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,582,610 円      
②総費用 1,514,746 円      
③純収益　①－② 5,067,864 円      
④建物等に帰属する純収益 4,456,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 611,384 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 582,832 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,143 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,215,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌厚別 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市厚別区厚別西四条五丁目７１０番１１０
 4316000034212-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌厚別 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌厚別 5-8 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　ひろ子   TEL.
鑑定評価額 22,600,000 円  １㎡当たりの価格 83,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 60,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市厚別区厚別西４条５丁目７１０番１１０
｢厚別西４条５－５－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 272  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
特別用途地区
１８ｍ高度地区

(90,200)

1:2		 店舗兼事務所

Ｗ2		 中低層の事務所ビル
、店舗が多い路線商
業地域		 北西27m市道 水道、ガス、下水 厚別

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 厚別駅北方

1.5km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
特別用途地区
１８ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに事務所ビル等の多い商業地域である。特に変動要因は見られず現状を維持とものと予測する。同
一路線沿いには病院・商業施設も見られ地価は上昇傾向であるがその勢いはやや弱まりつつあると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     58,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に厚別区及びその隣接区内を中心とした市郊外の幹線・準幹線道路沿いの商業地域一円である。需要
者の中心は、事業目的の法人・個人である。厚別通沿いで商業系・住居系と用途の多様性も期待できることから需要は
堅調であるがその勢いはやや弱まりつつある。土地需要の中心価格帯は、用途・規模等によりまちまちで幅があること
から見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は厚別・白石区内の路線商業地の事例を採用して地域・個別性に着目し補修正・要因比較を行って求めたもの
で、取引市場の実情を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性を示すもので事業者としては着目すべ
き価格であるが想定部分が多く賃料の遅効性もあり信頼性がやや劣る。よって規範性の高い比準価格を重視し収益価格
を関連づけ、代表標準地・前年標準地価格との検討、市場性の推移動向も再確認し鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌白石 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     79,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 [100.0]
100		 82,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は穏やかに回復しているものの物価上昇
、金利動向の先行き不透明感など不動産の需
給動向にも影響を与える要因が懸念される。


地域要因に特段の変動はない。幹線道路沿い
の商業地域で地価水準は上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌厚別 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１２
０Ｔ１０８
-115006		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東20m道道、
東28m、角地
近商
１８ｍ高度地区
特別用途地区
(100,200)
b ２４Ｋ１１
６Ｔ１０４
-595001		 札幌市白石区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東20m道道、
北西8m、角地
近商
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(100,200)
c ２４Ｋ１１
６Ｔ１０４
-115002		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東20m道道、
南東8m、角地
準住居
３３ｍ高度地区
(70,200)
d ２４Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595002		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東20m道道、
中間画地
準住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
103,700  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
105,256 		 100
[ 119.0]
88,450 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
88,500 
b (　           ) 
94,899  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 105.0]
110,795 		 100
[ 128.2]
86,424 
86,400 
c (　           ) 
82,683  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
80,321 		 100
[ 126.2]
63,646 
63,600 
d (　           ) 
91,530  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
94,825 		 100
[ 116.8]
81,186 
81,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     85,000 円／㎡]  



札幌厚別 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,669,510 
1,524,115 
5,145,395 
4,456,480 
688,915 		 （　0.9533）
656,743 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     16,018,122 円　　　　（　     58,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌厚別 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.00 Ｓ3 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
特別用途地区
１８ｍ高度地区		 90 ％   200 ％   200 ％   272 ㎡     12.4 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、住宅は２ＬＤＫ平均専有面積約６２㎡計４戸を想定 ⑦有効率　  85.3 ％
の理由		 当該規模の建物としてはほぼ標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
80.0 
112.00 
1,960 
219,520 		 3.0  658,560 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
140.00 
88.0 
123.20 
1,480 
182,336 		 1.0  182,336 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.00 
85.3 
358.40 

584,192 		 1,023,232 
0 
⑨年額支払賃料        584,192 円　×　12ヶ月　＝　       7,010,304 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     358.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,010,304 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       350,515 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,659,789 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,023,232 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,721 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,669,510 円　　　　（　        24,520 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１２０Ｃ
１０８
　　　　-111005		 1,674  
(   1,674) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,594 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,481 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,480 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１２０Ｃ
１０８
　　　　-591205		 1,633  
(   1,632) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,414 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌厚別 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 276,800 円  　　　　     69,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 350,515 円  　　　        7,010,304　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       52,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      705,800 円  　　　　     69,200,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,200 円  　　　　     69,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,200 円  　　　　     69,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,524,115 円　（　　　　　　         5,603 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,456,480 円  
（　　　　　        16,384 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,669,510 円      
②総費用 1,524,115 円      
③純収益　①－② 5,145,395 円      
④建物等に帰属する純収益 4,456,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 688,915 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 656,743 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,414 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,018,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      58,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌厚別 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市厚別区厚別西四条五丁目７１０番１１０
 4316000034212-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
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備考