別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌厚別 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌厚別 5-2 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　裕也   TEL.
鑑定評価額 224,000,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市厚別区厚別中央２条２丁目５９９番３外
｢厚別中央２条２－１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区
不整形
1:1.2		 事務所

ＲＣ2		 自動車販売会社、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西32m国道、北東側道 水道、ガス、下水 ひばりが丘

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３２ｍ国道 交通

施設		 ひばりが丘駅北西方

470m		 法令

規制		 準工
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事業所・店舗等の建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域であり、新さっぽろ駅周辺再開発の影響が見られる。地下鉄
駅に近く用途の多様性も期待されることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
不整形　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    138,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に厚別区を中心とした市内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、道内外の自
用・賃貸を目的とするの法人が殆どある。国道沿いで交通機関からも近く用途の多様性も期待でき、新さっぽろ駅再開
発の影響が顕在化してきたことから需要は高まっている。取引の中心となる総額の価格帯は、用途・規模等によりまち
まちで幅があることから見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場で実際に取引された厚別区内の幹線道路沿い商業地事例を採用したもので実証的な価格である。一方、
収益価格は不動産の収益性を示す価格であり商業地において重視すべき価格ではあるが、賃料の遅効性という特性から
投資回収レベルに達しておらず、やや低位に求められたと思料する。よって本件においては市場性を反映した比準価格
を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地価格との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌厚別 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    154,000 円／㎡		 [109.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.3]		 [100.9]
100		 191,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    175,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資材高騰や人手不足の影響が事業規模や工期
などに影響を与え、不動産投資は変動の時期
にある。


新さっぽろ駅周辺の再開発が完了。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌厚別 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595008		 札幌市厚別区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m国道、
南東8m、角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
b ２４Ｋ１２
０Ｔ１０８
-115008		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東25m国道、
南西10m、
角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
c ２４Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595003		 札幌市厚別区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西25m国道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(100,400)
d ２４Ｋ１２
０Ｔ１０８
-115002		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東32m道道、
東5.5m、角地
近商
６０ｍ高度地区
(90,300)
e ２４Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595001		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西32m道道、
中間画地
準住居
４５ｍ高度地区
(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
112,342  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
111,807 		 100
[  88.2]
126,765 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +0.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.9]
　　　　 100
128,000 
b (　           ) 
145,333  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.1]
182,428 		 100
[  88.2]
206,834 
209,000 
c (　           ) 
185,744  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
243,325 		 100
[ 129.4]
188,041 
190,000 
d (　           ) 
232,604  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
235,800 		 100
[ 113.6]
207,570 
209,000 
e (　           ) 
149,936  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
155,334 		 100
[  91.7]
169,394 
171,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -18.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    195,000 円／㎡]  



札幌厚別 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

59,366,381 
16,658,561 
42,707,820 
35,831,700 
6,876,120 		 （　0.9495）
6,528,876 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    163,221,900 円　　　　（　    138,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌厚別 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 565.50 ＲＣ7F1B 2,732.13
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   1,181 ㎡     28.8 m x   35.0 m  前面道路：国道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～７各階は共同住宅各階４戸全２４戸を想定。　 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 当該規模の建物としてはほぼ標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
546.51 
90.0 
491.88 
3,200 
1,574,016 		 3.0  4,722,048 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
344.27 
84.2 
290.02 
1,750 
507,535 		 1.0  507,535 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
344.27 
84.2 
290.02 
1,800 
522,036 		 1.0  522,036 
0.0  0 

 7～ 7		 住宅
344.27 
84.2 
290.02 
1,850 
536,537 		 1.0  536,537 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 機械室
120.00 
 
 
 
 		    
   

計
2,732.13 
81.7 
2,232.00 

4,706,232 		 7,854,264 
0 
⑨年額支払賃料      4,706,232 円　×　12ヶ月　＝　      56,474,784 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　   2,232.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,017,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されいるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        60,492,384 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,920,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,120,619 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 59,291,765 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,854,264 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          74,616 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      59,366,381 円　　　　（　        50,268 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１２０Ｃ
１０８
　　　　-591402		 1,799  
(   1,748) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
1,894 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,801 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４Ｋ１２０Ｃ
１０８
　　　　-591406		 1,558  
(   1,558) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,558 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌厚別 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,731,000 円  　　　　    577,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 7,364,661 円  　　　       62,412,384　×　　　　  11.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      523,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,885,400 円  　　　　    577,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       577,000 円  　　　　    577,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       577,000 円  　　　　    577,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,658,561 円　（　　　　　　        14,105 円／㎡）　　（経費率　　  28.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 577,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　   2,732.13 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 35,831,700 円  
（　　　　　        30,340 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 59,366,381 円      
②総費用 16,658,561 円      
③純収益　①－② 42,707,820 円      
④建物等に帰属する純収益 35,831,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,876,120 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,528,876 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,528 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    163,221,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     138,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌厚別 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市厚別区厚別中央二条二丁目５９９番３
 4316000021570-0000
2 　札幌市厚別区厚別中央二条二丁目５９９番４
 4316000021571-0000
3 　札幌市厚別区厚別中央二条二丁目９８９番４４５
 4316000021620-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
札幌厚別 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌厚別 5-2 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.
鑑定評価額 224,000,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市厚別区厚別中央２条２丁目５９９番３外
｢厚別中央２条２－１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区
不整形
1:1.2		 事務所

ＲＣ2		 自動車販売会社、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西32m国道、北東側道 水道、ガス、下水 ひばりが丘

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３２ｍ国道 交通

施設		 ひばりが丘駅北西方

470m		 法令

規制		 準工
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事業所・店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域で、新札幌駅周辺再開発の影響から発展的に推移すると予測
する。建築費高騰、金利動向等による影響も懸念されるが、投資需要が堅調で今後も地価上昇が予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
不整形　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は厚別区を中心に市内の地下鉄駅周辺等の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域一円。需要者は店舗目的の法
人・個人事業主及び収益物件目的の法人等が主である。当該地域を含め厚別中央地区は新札幌駅周辺再開発の影響が大
きく、収益物件需要が堅調で、地価も建築費高騰、金利動向等による影響が懸念されるが上昇傾向で推移している。需
要の中心となる価格帯は、利用用途や規模により様々で特定はし難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は地下鉄駅徒歩圏の商業地域であり、自己利用の事業者は事業採算性を重視して、収益物件目的の需要者は収
益性を重視して意思決定を行うものと思われるが、収益価格は地価・建築費の高騰により総額に見合う賃料設定が競争
力の関係から出来ないため低位に試算されたものと判断される。よって試算価格の調整は、市場動向を反映した実証的
な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討結果をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌厚別 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    154,000 円／㎡		 [109.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.8]		 [100.9]
100		 190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    175,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新札幌駅周辺再開発等により厚別区の商業地
の地価は総体的に上昇傾向が続いているが、
建築費高騰、金利上昇への懸念等の影響も窺
える。

新札幌駅周辺再開発の影響を大きく受ける厚
別中央地区にあって、収益物件を中心とした
投資需要が堅調で、地価も引き続き上昇傾向
で推移した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌厚別 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１２
０Ｔ１０８
-115005		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西25m国道、
中間画地
準工
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(60,200)
b ２４Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595003		 札幌市厚別区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西25m国道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(100,400)
c ２４Ｋ１２
０Ｔ１０８
-115008		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東25m国道、
南西10m、
角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
d ２４Ｋ１７
４Ｔ１０４
-115004		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西25m国道、
中間画地
準工
３３ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
119,959  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
145,362 		 100
[  72.0]
201,892 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +0.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.9]
　　　　 100
204,000 
b (　           ) 
185,744  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
243,325 		 100
[ 127.6]
190,694 
192,000 
c (　           ) 
145,333  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.1]
182,428 		 100
[  90.0]
202,698 
205,000 
d (　           ) 
174,329  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
177,816 		 100
[  80.0]
222,270 
224,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -18.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    200,000 円／㎡]  



札幌厚別 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

58,092,613 
16,409,882 
41,682,731 
34,962,300 
6,720,431 		 （　0.9495）
6,381,049 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    159,526,225 円　　　　（　    135,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌厚別 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 565.50 ＲＣ7F1B 2,732.13
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   1,181 ㎡     28.8 m x   35.0 m  前面道路：国道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼共同住宅を想定。１階は店舗でフロア貸し、２～７階は３ＬＤＫ・各階４戸で平均専有面積約７２．５０㎡。駐車場２０台。 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
546.51 
90.0 
491.88 
3,150 
1,549,422 		 3.0  4,648,266 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
344.27 
84.2 
290.02 
1,700 
493,034 		 1.0  493,034 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
344.27 
84.2 
290.02 
1,750 
507,535 		 1.0  507,535 
0.0  0 

 7～ 7		 住宅
344.27 
84.2 
290.02 
1,800 
522,036 		 1.0  522,036 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 機械室
120.00 
 
 
 
 		    
   

計
2,732.13 
81.7 
2,232.00 

4,594,632 		 7,693,476 
0 
⑨年額支払賃料      4,594,632 円　×　12ヶ月　＝　      55,135,584 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　   2,232.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,017,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        59,153,184 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,920,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,053,659 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,019,525 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,693,476 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          73,088 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      58,092,613 円　　　　（　        49,189 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１２０Ｃ
１０８
　　　　-591402		 1,799  
(   1,748) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,799 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,751 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,750 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４Ｋ１２０Ｃ
１０８
　　　　-591301		 1,600  
(   1,599) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,600 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌厚別 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,689,000 円  　　　　    563,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 7,328,782 円  　　　       61,073,184　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      523,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,742,600 円  　　　　    563,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       563,000 円  　　　　    563,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       563,000 円  　　　　    563,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,409,882 円　（　　　　　　        13,895 円／㎡）　　（経費率　　  28.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 563,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   2,732.13 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,962,300 円  
（　　　　　        29,604 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 58,092,613 円      
②総費用 16,409,882 円      
③純収益　①－② 41,682,731 円      
④建物等に帰属する純収益 34,962,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,720,431 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,381,049 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,403 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    159,526,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     135,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌厚別 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市厚別区厚別中央二条二丁目５９９番３
 4316000021570-0000
2 　札幌市厚別区厚別中央二条二丁目５９９番４
 4316000021571-0000
3 　札幌市厚別区厚別中央二条二丁目９８９番４４５
 4316000021620-0000
4 　
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備考