鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
札幌厚別 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌厚別 -16

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　ひろ子

TEL.

鑑定評価額

39,400,000 円

１㎡当たりの価格

155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市厚別区厚別中央４条４丁目８番９｢厚別中央４条４－８－１３｣				②地積　(㎡)	254 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:2.5	住宅Ｗ3	一般住宅のほかにマンションも見られる住宅地域	北西8m市道	水道、ガス、下水	厚別 390m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 10 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北　　　
　　　　　８ｍ市道

交通

施設

厚別駅南東方

390m

法令

規制

１住居
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ厚別駅に近い住宅地域である。特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持して推移するものと予測
する。利便性の良いことから地価は上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 158,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 118,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、おおむね厚別区及びこの隣接区を中心としたＪＲ・地下鉄駅に比較的近い住宅地域一円である。需要者
の中心は、主に賃貸等の事業目的の法人・個人等である。ＪＲ駅に近いこと、新さっぽろ駅周辺の再開発事業完成後の
期待等により宅地の需要は強含みである。利便性が良く多様性への期待も大きいことから、土地需要の中心価格帯は、
用途・規模等により様々で幅があり見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、厚別中央地区の信頼性の高い事例を採用し地域・個別性に着目し補修正・要因比較を行って求めたもので
取引市場の実情を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性を示すもので事業者としては着目すべき価格である
が、想定部分が多く賃料の遅効性もあり信頼性がやや劣る。よって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考と
し代表標準地、前年標準地価格からの検討及び市場性の推移動向も再確認して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌厚別 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 165,000 円／㎡

[107.3]
100

100
[104.5]

100
[111.0]

[101.5]
100

155,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は穏やかに回復しているものの物価上昇
、金利動向の先行き不透明感など不動産の需
給動向にも影響を与える要因が懸念される。

地域要因に特段の変動はない。ＪＲ駅から徒
歩圏内であり価格水準は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌厚別 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４Ｋ１２０Ｔ１０８ -591028	札幌市厚別区		更地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,240)
b	２４Ｋ１２０Ｔ１０８ -111001	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	不整形	北西6m市道、南東6m、東8m、三方路		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
c	２４Ｋ１２０Ｔ１０８ -591030	札幌市厚別区		更地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		準住居４５ｍ高度地区 (70,300)
d	２４Ｋ１２０Ｔ１０８ -591006	札幌市厚別区		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		２中専２７ｍ高度地区 (60,200)
e	２４Ｋ１２０Ｔ１０８ -591014	札幌市厚別区		更地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 97,056	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ / ]	100 [ 74.2]	143,360	100 [ 91.2]	157,193	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	160,000
b	(　 ) 152,926	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.2]	152,630	100 [ 98.0]	155,745		158,000
c	(　 ) 189,189	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	202,050	100 [ 108.2]	186,738		190,000
d	(　 ) 179,193	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	181,251	100 [ 118.0]	153,603		156,000
e	(　 ) 175,281	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	179,307	100 [ 112.7]	159,101		161,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 -30.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

札幌厚別 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,667,873	1,885,932	6,781,941	5,501,080	1,280,861	（　0.9570） 1,225,784	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	29,897,171 円　　　　（　 118,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌厚別 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	147.41	ＲＣ4	589.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	254 ㎡	10.0 m x 25.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ平均専有面積約６２㎡計８戸を想定

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

当該規模の建物としてはほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	147.41	84.2	124.16	1,460	181,274	1.0	181,274
							0.0	0
2～ 4	住宅	147.41	84.2	124.16	1,510	187,482	1.0	187,482
							0.0	0
～

～

～

計		589.64	84.2	496.64		743,720		743,720
								0

⑨年額支払賃料	743,720 円　×　12ヶ月　＝　 8,924,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 496.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,924,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 455,832 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,660,808 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	743,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,065 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,667,873 円　　　　（　 34,125 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-591101	1,504 ( 1,504)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,504	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,511 円/㎡　月額支払賃料（　 1,510 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２４Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-591206	1,577 ( 1,575)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,531
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌厚別 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	369,200 円	92,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	455,832 円	9,116,640　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 784,500 円	92,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	92,300 円	92,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,300 円	92,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,885,932 円　（　　　　　　 7,425 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9570

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,300,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 589.64 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,501,080 円（　　　　　 21,658 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,667,873 円
②総費用	1,885,932 円
③純収益　①－②	6,781,941 円
④建物等に帰属する純収益	5,501,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,280,861 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,225,784 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,826 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,897,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌厚別 -16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市厚別区厚別中央四条四丁目８番９	4316000023553-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月11日　提出
札幌厚別 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌厚別 -16

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　宮達　隆行

TEL.

鑑定評価額

39,600,000 円

１㎡当たりの価格

156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市厚別区厚別中央４条４丁目８番９｢厚別中央４条４－８－１３｣				②地積　(㎡)	254 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:2.5	住宅Ｗ3	一般住宅のほかにマンションも見られる住宅地域	北西8m市道	水道、ガス、下水	厚別 390m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 10 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

厚別駅南東方

390m

法令

規制

１住居
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に変動はなく現状維持で推移すると予測する。厚別中央地区は新札幌駅周辺再開発による影響を大きく
受け、当該地域の地価も上昇傾向と予測されるが、建築費高騰、金利動向等による影響も懸念される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 160,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は厚別区を主に市内の地下鉄駅・ＪＲ駅徒歩圏を中心とした住宅地域一円。需要者の中心は市内在住の一次
取得者、収益物件を目的とする法人等である。近隣地域は新札幌駅周辺再開発の影響が大きい厚別中央地区にあって、
交通利便性も良好なことから需要は堅調である。建築費高騰、金利動向等による影響も懸念されるが、地価は昨年同様
上昇傾向で推移している。規模・利用用途等により取引総額は様々で需要の中心価格帯の特定はし難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ＪＲ及び地下鉄駅徒歩圏の住宅地域であり、市場分析の結果、比準価格・収益価格とも適合性は認められる。収益価格
は競争力の関係、建築費の高騰等から総額に見合う賃料設定ができず低位になった。比準価格は類似性のある事例より
求めており市場動向を反映した実証的な価格と判断されることから、試算価格の調整は、信頼性が優る比準価格を中心
に、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討結果をも踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌厚別 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 165,000 円／㎡

[107.3]
100

100
[104.5]

100
[110.0]

[101.5]
100

156,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

厚別区の住宅地は、新さっぽろ駅周辺の再開
発の影響を受け総体的に地価の上昇が続いて
いるが、建築費高騰、金利動向等による影響
が懸念される。

特に大きな変動要因はないが、新札幌駅周辺
再開発の影響を大きく受ける厚別中央地区に
ある当該地域の地価は昨年と同程度の上昇率
で推移した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌厚別 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４Ｋ１２０Ｔ１０８ -111001	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	不整形	北西6m市道、南東6m、東8m、三方路		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	２４Ｋ１２０Ｔ１０８ -111005	札幌市厚別区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
c	２４Ｋ１２０Ｔ１０８ -591005	札幌市厚別区		建付地	（　）	台形	北東9.5m市道、中間画地		準工３３ｍ高度地区特別用途地区 (60,200)
d	２４Ｋ１２０Ｔ１０８ -591006	札幌市厚別区		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		２中専２７ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 152,926	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.2]	152,630	100 [ 97.0]	157,351	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	160,000
b	(　 ) 194,597	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.5]	198,276	100 [ 100.0]	198,276		201,000
c	(　 ) 121,088	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.5]	126,620	100 [ 84.6]	149,669		152,000
d	(　 ) 179,193	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	181,251	100 [ 110.0]	164,774		167,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 160,000 円／㎡]

札幌厚別 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,921,426	1,873,766	7,047,660	5,793,120	1,254,540	（　0.9570） 1,200,595	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	29,282,805 円　　　　（　 115,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌厚別 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	147.41	ＲＣ4	589.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	254 ㎡	10.0 m x 25.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造４階建の共同住宅を想定。２ＬＤＫ・８戸、平均専有面積は約６２．０８㎡。４階建程度が標準的。駐車場２台を想定。

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	147.41	84.2	124.16	1,519	188,599	1.0	188,599
							0.0	0
2～ 4	住宅	147.41	84.2	124.16	1,550	192,448	1.0	192,448
							0.0	0
～

～

～

計		589.64	84.2	496.64		765,943		765,943
								0

⑨年額支払賃料	765,943 円　×　12ヶ月　＝　 9,191,316 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 496.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,191,316 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 469,166 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,914,150 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	765,943 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,276 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,921,426 円　　　　（　 35,124 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-591401	1,582 ( 1,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,582	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,551 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２４Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-591212	1,513 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,513
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌厚別 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	291,600 円	97,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	469,166 円	9,383,316　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 826,200 円	97,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,200 円	97,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,200 円	97,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,873,766 円　（　　　　　　 7,377 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9570

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 589.64 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,793,120 円（　　　　　 22,808 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,921,426 円
②総費用	1,873,766 円
③純収益　①－②	7,047,660 円
④建物等に帰属する純収益	5,793,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,254,540 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,200,595 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,727 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,282,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌厚別 -16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市厚別区厚別中央四条四丁目８番９	4316000023553-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考