別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
札幌厚別 -8 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌厚別 -8 北海道 北海道第2 氏名  不動産鑑定士 吉田 仁   TEL.
鑑定評価額 47,500,000 円  1㎡当たりの価格 180,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
135,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市厚別区厚別南2丁目5番19
「厚別南2-5-17」
②地積
 (㎡)
264  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,200)

(その他)
33m高度地区



1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域
南東8m市道 水道、ガス、下水 ひばりが丘

270m
(2)



①範囲 東    10 m、西    10 m、南    20 m、北    10 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         260 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位北、8m市
交通

施設
ひばりが丘駅東方

270m
法令

規制
2中専
(60,200)
33m高度地区

⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は、近年、大学校舎、医療系専門学校が開設された、新さっぽろ駅再開発事業地区に近い立地性で、学
生などの貸室需要が逓増しており、今後とも共同住宅地域として発展的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           184,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           139,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、厚別区、白石区内で地下鉄駅に徒歩圏内の住宅地が圏域である。需要者は賃貸マンションなど収益物件
の利用を目的とした、個人事業者、法人などが中心である。近隣地域は新さっぽろ駅周辺の再開発事業G街区に近く、
その利便性の高い地域的特性から貸室需要が逓増して共同住宅の立地が盛んであり、地価動向も堅調である。更地取引
の中心価格帯は、対象地と同規模で4千万円から5千万円前後と見込まれる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、代替性の強い取引事例から求めたもので市場性を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格も土
地の有効利用性に着目した理論的価格であるが、想定的上の部分が多く、賃料の遅行性などから低目に求められたもの
と思料する。よって、規範性の高い比準価格に重きを置くこととし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討も
踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌厚別 -15                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.5
[前年代表標準地等の価格]
        165,000 円/㎡
[107.3]
100
100
[104.5]
100
[ 96.6]
[104.5]
100
183,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          170,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍も落ち着き、景気は緩やかに回復し
ているが、住宅地については、金融資本市場
の金利動向、建築費の上昇等に注意する必要
がある。

大学校舎などが開設された新さっぽろ駅周辺
再開発G街区に近い立地性にあり、賃貸マン
ション用地等の需要が逓増、地価動向は堅調
である。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -8.0
環境        +5.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.9 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌厚別 -8 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24K12
0T108
-591171
札幌市厚別区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 南東8m市道、
中間画地




近商
45m高度地区
(90,300)
b 24K12
0T108
-111164
札幌市厚別区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 南東6m市道、
中間画地




2中専
33m高度地区
(60,200)
c 24K12
0T108
-591170
札幌市厚別区

更地


  
(           ) 
長方形 北西6m市道、
中間画地




2中専
33m高度地区
(60,200)
d 24K12
0T108
-111007
札幌市厚別区

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北西15m市道、
中間画地




2中専
33m高度地区
(60,200)
e 24K12
0T108
-591014
札幌市厚別区

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 南東6m市道、
中間画地




2中専
33m高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
201,035  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

198,149 
100
[ 115.5]

171,558 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.5]
     100

179,000 
b (            
181,384  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

177,218 
100
[  98.0]

180,835 

189,000 
c (            
151,194  
100
[ 100.0]
[ 105.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.5]

157,450 
100
[  98.0]

160,663 

168,000 
d (            
262,570  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[   /  ]
100
[  96.4]

278,095 
100
[ 124.7]

223,011 

233,000 
e (            
175,281  
100
[ 100.0]
[ 106.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.5]

179,307 
100
[  94.1]

190,549 

199,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +9.0 交通・接近   +4.0 環境     +10.0
画地      -3.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -4.0 環境       0.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     184,000 円/㎡]  



札幌厚別 -8 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

9,792,022 

2,023,658 

7,768,364 

6,198,400 

1,569,964 
( 0.9570
1,502,456 
  4.3 -  0.2 )
4.1%  
⑧収益価格       36,645,268 円    (     139,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
札幌厚別 -8 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 153.58 RC4 595.57
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専
33m高度地区
60 %   200 %   200 %   264 ㎡     12.9 m x   20.5 m  前面道路:市道         8.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2LDK(平均専有面積約66㎡)、各階2戸、総戸数8戸、駐車場4台を想定した。 ⑦有効率   88.0 %
の理由
この種の建物としては標準的。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
153.58 

85.3 

131.08 

1,533 

200,946 
1.0  200,946 
0.0  0 

 2 4
住宅
147.33 

89.0 

131.08 

1,580 

207,106 
1.0  207,106 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


595.57 

88.0 

524.32 


822,264 
822,264 
0 
⑨年額支払賃料        822,264 円 × 12ヶ月 =        9,867,168 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      524.32 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   9,000 円/台 ×    4 台 × 12ヶ月 +            =          432,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金で担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        9,867,168 円  ×     5.0 %                          
+            432,000 円  ×     5.0 % =         514,958 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,784,210 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           822,264 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            7,812 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    9,792,022 円    (         37,091 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 24K120C
108

    -591406
1,558  
  1,558
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[100.0]

1,590 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,581 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,580 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 24K120C
108

    -591101
1,504  
  1,504
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[100.0]

1,535 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
札幌厚別 -8 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 312,000 円          104,000,000 ×       0.3 %
②維持管理費 514,958 円            10,299,168 ×       5.0 %
③公租公課  土地               104,700 円     査定額
 建物               884,000 円          104,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       104,000 円          104,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       104,000 円          104,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  2,023,658 円 (               7,665 円/㎡)  (経費率    20.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.3 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 60 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9570    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 104,000,000 円                          設計監理料率
  170,000 円/㎡ ×      595.57 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0596        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0451 ×  40 % + 0.0586 ×  40 % + 0.0907 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
6,198,400 円  
(             23,479 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 9,792,022 円      
②総費用 2,023,658 円      
③純収益 ①-② 7,768,364 円      
④建物等に帰属する純収益 6,198,400 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,569,964 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,502,456 円      

  (                          5,691 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              36,645,268 円


(                       139,000 円/㎡)
4 不動産ID 札幌厚別 -8 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市厚別区厚別南二丁目5番19
4316000027077-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月14日 提出
札幌厚別 -8 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌厚別 -8 北海道 北海道第2 氏名  不動産鑑定士 江口 秀一   TEL.
鑑定評価額 47,500,000 円  1㎡当たりの価格 180,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
135,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市厚別区厚別南2丁目5番19
「厚別南2-5-17」
②地積
 (㎡)
264  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,200)

(その他)
33m高度地区



1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域
南東8m市道 水道、ガス、下水 ひばりが丘

270m
(2)



①範囲 東    10 m、西    10 m、南    20 m、北    10 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         260 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
新さっぽろ駅周辺再開発事業
のG街区より約550mに位
置する。


基準方位北、8m市
交通

施設
ひばりが丘駅東方

270m
法令

規制
2中専
(60,200)
33m高度地区

⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は新さっぽろ駅周辺再開発事業の進捗により発展的に推移すると思われる。地下鉄ひばりが丘駅にも近
接する立地であるため賃貸マンションへの投資需要が強くなり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           185,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           123,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は厚別区の住宅地域。中でも、厚別南地区との関連が深い。需要者の中心は、戸建住宅を求める市内居住者
またはアパート経営者である。市街地中心部や駅徒歩圏の価格高騰化により、値頃感を得られる地域は郊外部へシフト
している。ただし、当該地区でも高騰化が進むことで、需要が頭打ちするかに注意を要する。需要の中心は、規模が約
150~300平米、土地総額は3千~6千万円程度と見る。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺は中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、収益還元法は容積率等を踏まえて想定したが、周辺物
件との競合から賃料水準や稼働率を保守的に想定せざるを得ず、収益価格は低位に算定された。住宅地取引は自己利用
目的が主で、市場価格を指標に取引されることが一般的である。従って、本件においては比準価格を採用し、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌厚別 -15                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.5
[前年代表標準地等の価格]
        165,000 円/㎡
[107.3]
100
100
[104.5]
100
[ 97.7]
[104.5]
100
181,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          170,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
金融動向やインフレ動向等によって、需要に
頭打ちの兆候が見られ、地価動向は転換の局
面と見られる。


特段の変動はない。




特にない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -7.0
環境        +5.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.9 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌厚別 -8 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24K12
0T108
-591169
札幌市厚別区

更地


  
(           ) 
長方形 南東6m市道、
中間画地




2中専
33m高度地区
(60,200)
b 24K12
0T108
-591161
札幌市厚別区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 北西6m市道、
中間画地




2中専
33m高度地区
(60,200)
c 24K12
0T108
-591177
札幌市厚別区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ整形 北東8m市道、
中間画地




準住居
45m高度地区
(70,300)
d 24K12
0T108
-111164
札幌市厚別区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 南東6m市道、
中間画地




2中専
33m高度地区
(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
200,000  
100
[ 100.0]
[ 106.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.5]

203,445 
100
[  98.0]

207,597 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.5]
     100

217,000 
b (            
104,358  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[  90.0]
100
[ 101.5]

117,667 
100
[  96.0]

122,570 

128,000 
c (            
161,182  
100
[ 100.0]
[ 106.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

169,757 
100
[ 102.9]

164,973 

172,000 
d (            
181,384  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

177,218 
100
[  98.0]

180,835 

189,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     185,000 円/㎡]  



札幌厚別 -8 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

10,775,960 

2,647,851 

8,128,109 

6,734,800 

1,393,309 
( 0.9570
1,333,397 
  4.3 -  0.2 )
4.1%  
⑧収益価格       32,521,878 円    (     123,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
札幌厚別 -8 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 153.58 RC4 595.57
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専
33m高度地区
60 %   200 %   200 %   264 ㎡     12.9 m x   20.5 m  前面道路:市道         8.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2LDK(約66㎡)、各階2戸、総戸数8戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率   88.0 %
の理由
この種の建物としては標準的。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
153.58 

85.3 

131.08 

1,580 

207,106 
1.0  207,106 
0.0  0 

 2 3
住宅
147.33 

89.0 

131.08 

1,630 

213,660 
1.0  213,660 
0.0  0 

 4 4
住宅
147.33 

89.0 

131.12 

1,580 

207,170 
1.0  207,170 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


595.57 

88.0 

524.36 


841,596 
841,596 
0 
⑨年額支払賃料        841,596 円 × 12ヶ月 =       10,099,152 円 
⑩a共益費(管理費)             100 円/㎡ ×      524.36 ㎡ × 12ヶ月 =          629,232 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺相場を参考にして査定した。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  12,000 円/台 ×    4 台 × 12ヶ月 +            =          576,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金で担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       10,728,384 円  ×     5.0 %                          
+            576,000 円  ×         % =         536,419 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,767,965 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           841,596 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            7,995 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   10,775,960 円    (         40,818 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 24K120C
108

    -111002
2,133  
  2,045
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[110.0]

1,939 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,631 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,630 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 24K120C
108

    -591106
1,456  
  1,455
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[110.0]

1,393 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
札幌厚別 -8 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 452,000 円          113,000,000 ×       0.4 %
②維持管理費 904,351 円            11,304,384 ×       8.0 %
③公租公課  土地               105,000 円     将来予測も勘案して査定した
 建物               960,500 円          113,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       113,000 円          113,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       113,000 円          113,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  2,647,851 円 (              10,030 円/㎡)  (経費率    24.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.3 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 60 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9570    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 113,000,000 円                          設計監理料率
  185,000 円/㎡ ×      595.57 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0596        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0451 ×  40 % + 0.0586 ×  40 % + 0.0907 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
6,734,800 円  
(             25,511 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 10,775,960 円      
②総費用 2,647,851 円      
③純収益 ①-② 8,128,109 円      
④建物等に帰属する純収益 6,734,800 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,393,309 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,333,397 円      

  (                          5,051 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              32,521,878 円


(                       123,000 円/㎡)
4 不動産ID 札幌厚別 -8 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市厚別区厚別南二丁目5番19
4316000027077-0000
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備考