令和6年1月14日　提出 札幌厚別 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌厚別 -7 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　靖之   TEL.

鑑定評価額 33,000,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市厚別区青葉町２丁目４３５番１４５ ｢青葉町２－１０－２２｣ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,80) （その他） 地区計画等 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 新さっぽろ 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 新さっぽろ駅南東方 550m 法令 規制 ２低専 (50,80) 地区計画等 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 物価上昇等の影響は懸念されるが、新さっぽろ駅周辺での再開発事業による各種施設の集積等もあり、同エリア に比較的近い青葉町については、今後も相応の需要が期待され、地価は概ね堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に厚別区の新さっぽろ駅周辺の住宅地域内の圏域。需要者は住宅取得目的の個人が中心。物価上昇等 の影響は懸念されるが、新さっぽろ駅周辺での再開発事業による各種施設の集積等もあり、同エリアに比較的近い青葉 町については、相応の需要が期待され、地価は概ね堅調に推移。土地は７０坪程度の土地で概ね坪４５万円前後。戸建 物件は新築物件のほか、中古物件の取引も見られ、価格水準は建物の規模、築年数等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記記載の通り、経済合理性等の観点から、収益価格は求められなかった。対象地は青葉町の中規模一般住宅が建ち並 ぶ既成住宅地域に存しており、住宅取得目的等の取引が中心である不動産市場の特性等から、本件においては、取引事 例に基づき試算された、市場性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等による経済環境の変化もあり、立 地条件等に優れた選好性の高い地区と、それ 以外の地区とで不動産需要の変化（強弱）が 感じられる。 地下鉄及びＪＲ駅への接近性に優れた地域で 、新さっぽろ駅周辺での再開発事業による各 種施設の集積等による好影響もあり、地価は 概ね堅調に推移。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.6 ％  ％