別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌厚別 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌厚別 -6 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　絵理子   TEL.
鑑定評価額 27,400,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市厚別区厚別中央４条２丁目２５番４
｢厚別中央４条２－２５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 200  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 北8m市道 水道、下水 ひばりが丘

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北、８ｍ市
道		 交通

施設		 ひばりが丘駅北西方

1.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅及びＪＲ駅徒歩圏の住宅地域で、変動要因は見られず現状を維持して推移するものと予測される。交通
利便性が良好で地価は上昇傾向であるが、今後の金利動向・住宅価格の高止り次第で需要の減退も懸念される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     93,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に厚別区内の地下鉄及びＪＲ駅徒歩圏内の住宅地域の圏域。需要者は住宅取得目的の個人及び賃貸経
営目的の法人等である。当該地域は地下鉄ひばりが丘駅徒歩圏内に所在し、さらにＪＲ厚別駅への利用も可能で、立地
面の優位性から地価は上昇傾向。但し、金利動向等の影響で、今後の需要の鈍化も懸念される。最近では地価の上昇に
より割高になった土地を分割し総額を抑えるケースが増えてきており、需要の中心となる土地の価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例に基づいて求めた実証的な価格であり、市場の実勢を反映しており説得力がある。収益価格
は不動産の収益性に着目した理論的な価格であるが、想定部分が多く不安要素を含む他、賃料の遅効性及び建築費の上
昇等から価格は低位に試算された。よって、試算価格の調整にあたっては、相対的な信頼性に優る比準価格を標準に、
収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌厚別 -15               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    165,000 円／㎡		 [107.3]
100		 100
[104.5]		 100
[124.2]		 [100.0]
100		 136,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    122,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価が上昇しインフレ傾向が高まる中、不動
産市場は資産価値が落ちない利便性が優れた
地域とそうでない地域との選別がより強まる
傾向がある。

地下鉄ひばりが丘駅徒歩圏の住宅地域で変動
要因は見られない。地下鉄駅に近接する住宅
地の需要は底堅く地価は堅調に推移している
。

特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌厚別 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１２
０Ｔ１０８
-111001		 札幌市厚別区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西6m市道、
南東6m、東8m、
三方路
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
b ２４Ｋ１２
０Ｔ１０８
-591005		 札幌市厚別区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東9.5m市道
、中間画地
準工
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(60,200)
c ２４Ｋ１２
０Ｔ１０８
-111008		 札幌市厚別区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東8m市道、
北西6m、角地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
d ２４Ｋ１２
０Ｔ１０８
-591009		 札幌市厚別区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東10m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
e ２４Ｋ１２
０Ｔ１０８
-591013		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北東9.8m市道
、中間画地
準工
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
152,926  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.2]
152,630 		 100
[ 112.2]
136,034 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
136,000 
b (　           ) 
121,088  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.5]
126,620 		 100
[  90.9]
139,296 
139,000 
c (　           ) 
196,926  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
189,237 		 100
[ 119.9]
157,829 
158,000 
d (　           ) 
116,353  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.5]
126,275 		 100
[ 100.0]
126,275 
126,000 
e (　           ) 
102,162  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.2]
133,742 		 100
[  93.6]
142,887 
143,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -18.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    140,000 円／㎡]  



札幌厚別 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,200,172 
637,041 
2,563,131 
1,757,500 
805,631 		 （　0.9735）
784,282 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     18,673,381 円　　　　（　     93,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌厚別 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 85.05 Ｗ2 170.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   200 ㎡     12.2 m x   16.4 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準間取り１ＬＤＫ・平均専有面積は約４３㎡程度（計４戸）の２階建共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.1 ％
の理由		 同種建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
85.05 
88.1 
74.93 
1,500 
112,395 		 1.0  112,395 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
85.05 
88.1 
74.93 
1,570 
117,640 		 1.0  117,640 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
170.10 
88.1 
149.86 

230,035 		 230,035 
0 
⑨年額支払賃料        230,035 円　×　12ヶ月　＝　       2,760,420 円 
⑩a共益費（管理費）              70 円／㎡　×　     149.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　         125,882 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の賃貸事例等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,886,302 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       168,315 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,197,987 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           230,035 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,185 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,200,172 円　　　　（　        16,001 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１２０Ｃ
１０８
　　　　-111001		 1,623  
(   1,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,546 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,571 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,570 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１２０Ｃ
１０８
　　　　-111004		 1,372  
(   1,316) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]
1,605 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌厚別 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 75,000 円  　　　　     25,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 235,641 円  　　　        3,366,302　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       63,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      212,500 円  　　　　     25,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,000 円  　　　　     25,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,000 円  　　　　     25,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         637,041 円　（　　　　　　         3,185 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 147,000 円／㎡　×　     170.10 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,757,500 円  
（　　　　　         8,788 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,200,172 円      
②総費用 637,041 円      
③純収益　①－② 2,563,131 円      
④建物等に帰属する純収益 1,757,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 805,631 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 784,282 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,921 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,673,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      93,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌厚別 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市厚別区厚別中央四条二丁目２５番４
 4316000023350-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
札幌厚別 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌厚別 -6 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　江口　秀一   TEL.
鑑定評価額 27,000,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市厚別区厚別中央４条２丁目２５番４
｢厚別中央４条２－２５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 200  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 北8m市道 水道、下水 ひばりが丘

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北、８ｍ市
道		 交通

施設		 ひばりが丘駅北西方

1.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺は、中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も同様な推移を予測するが、新さっぽろ
地区再開発の波及効果として、共同住宅用地の需要増が期待される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     95,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は厚別区の住宅地域。中でも、厚別中央地区との関連が深い。需要者の中心は、戸建住宅を求める市内居住
者またはアパート経営者である。価格高騰化が進んでいるが利便性は良く、宅地需要は堅調で、完了した新さっぽろ地
区再開発の波及効果が予想される。需要の中心は、規模が約１５０～３００平米、土地総額は１５００～４千万円程度
と見る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺は中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、収益還元法は容積率等を踏まえて想定したが、周辺物
件との競合から賃料水準や稼働率を保守的に想定せざるを得ず、収益価格は低位に算定された。住宅地取引は自己利用
目的が主で、市場価格を指標に取引されることが一般的である。従って、本件においては比準価格を採用し、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌厚別 -15               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    165,000 円／㎡		 [107.3]
100		 100
[104.5]		 100
[128.5]		 [100.0]
100		 132,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    122,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融動向やインフレ動向等によって、需要に
頭打ちの兆候が見られ、地価動向は転換の局
面と見られる。


生活利便性の良い住宅地域は人気が高い。




特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  +5.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌厚別 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１２
０Ｔ１０８
-591009		 札幌市厚別区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東10m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
b ２４Ｋ１２
０Ｔ１０８
-111006		 札幌市厚別区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
c ２４Ｋ１２
０Ｔ１０８
-591008		 札幌市厚別区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東8m市道、
北西8m、
北東6m、
三方路
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
d ２４Ｋ１２
０Ｔ１０８
-591005		 札幌市厚別区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東9.5m市道
、中間画地
準工
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
116,353  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.5]
126,275 		 100
[ 102.0]
123,799 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
124,000 
b (　           ) 
106,746  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
106,124 		 100
[  95.0]
111,709 
112,000 
c (　           ) 
88,410  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.3]
94,796 		 100
[  90.0]
105,329 
105,000 
d (　           ) 
121,088  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.5]
126,620 		 100
[  86.5]
146,382 
146,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    138,000 円／㎡]  



札幌厚別 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,848,108 
799,949 
3,048,159 
2,228,510 
819,649 		 （　0.9735）
797,928 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     18,998,286 円　　　　（　     95,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌厚別 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 99.00 Ｗ2 198.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   200 ㎡     12.3 m x   16.4 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ（約４３㎡）、各階２戸、総戸数４戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 内階段。各階共用部分（２．５ｍ×５ｍ）。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
99.00 
87.3 
86.43 
1,620 
140,017 		 1.0  140,017 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
198.00 
87.3 
172.86 

280,034 		 280,034 
0 
⑨年額支払賃料        280,034 円　×　12ヶ月　＝　       3,360,408 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     172.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　         207,432 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺相場を参考にして査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,567,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       202,392 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,845,448 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           280,034 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,660 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,848,108 円　　　　（　        19,241 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１２０Ｃ
１０８
　　　　-591304		 1,822  
(   1,820) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,789 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,621 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,620 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１２０Ｃ
１０８
　　　　-591402		 1,799  
(   1,748) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,546 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌厚別 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 126,800 円  　　　　     31,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 283,349 円  　　　        4,047,840　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       57,000 円  　　　価格動向等も勘案して査定した
 建物　　　　　　　　　      269,400 円  　　　　     31,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,700 円  　　　　     31,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,700 円  　　　　     31,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         799,949 円　（　　　　　　         4,000 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     198.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,228,510 円  
（　　　　　        11,143 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,848,108 円      
②総費用 799,949 円      
③純収益　①－② 3,048,159 円      
④建物等に帰属する純収益 2,228,510 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 819,649 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 797,928 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,990 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,998,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      95,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌厚別 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市厚別区厚別中央四条二丁目２５番４
 4316000023350-0000
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備考