令和6年1月14日　提出 札幌西 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 9-4 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.

鑑定評価額 113,000,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区八軒１条東５丁目７２５番５外 ｢八軒１条東５－３－６｣ ②地積 　(㎡) 991   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 台形 1:2 事務所、倉庫兼住宅 ＲＣ2 配送センター、営業 所等が建ち並ぶ工業 地域 南西14.5m市道 水道、ガス、下水 琴似 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西     5 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 事務所兼工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４．５ｍ市道 交通 施設 琴似駅南東方 900m 法令 規制 準工 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、特段の地域変動要因は見受けられず、当面は現状を維持しつつ 推移するものと予測される。地価は業務用地等の需要が安定しており、上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 事務所兼工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西区、手稲区の工場、倉庫、営業所等が建つ流通工業地域である。需要者の中心は札幌市等の道内主要都 市に拠点を置く企業等が多く、個人事業者は少ない。物流事業の拡大や、新型コロナの影響による宅配等の増加で、物 流関連の需要は比較的安定している。土地は１，０００㎡程度で１億円前後である。取引される規模や価格帯は様々で あり、需要の中心となる価格帯は把握することが難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市中心部や中央卸売市場に比較的近い流通工業地域であるが、周辺に貸倉庫、貸工場等の収益物件は少なく、賃貸市場 が未熟成であるため収益価格は試算は断念した。自己使用目的での取引が多いことなどから、規範性が高い事例に基づ き、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、昨今の物流関係の地価動向をも勘案して、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    120,000 円／㎡ [108.3] 100 100 [100.0] 100 [115.7] [100.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融政策による低金利等の影響もあって、不 動産取引は堅調であり、需要は安定している 。 工場、倉庫に対する需要は堅調であり、ＪＲ 駅及び地下鉄駅や幹線道路に近接した立地条 件もあり、地価は上昇傾向がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.7 ％  ％