別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
札幌西 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 5-13 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　今田　幹丈   TEL.
鑑定評価額 75,100,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区宮の沢１条４丁目７０番８
｢宮の沢１条４－１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 626  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区
地区計画等

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ3		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 南西25m国道 水道、下水 宮の沢

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       630 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 宮の沢駅北西方

600m		 法令

規制		 準工
(60,200)
３３ｍ高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域であり、今後も同様に国道沿い路線商業地として維持するも
のと予測する。郊外の業務用地の需要が堅調であり、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西区内の幹線街路沿いに店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域が圏域。需要者の中心はコンビニ、ドラ
ッグストア等の郊外型店舗事業主、自動車関連営業所等の中小企業が需要の中心である。その他規模の大なる画地では
マンション建設関連会社も考えられる。土地需要はやや強含みである。市場の中心となる価格帯は、１㎡当たり１２万
円前後で、総額は土地面積、建物の用途・規模により一様でなく見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 国道沿いに店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いため、比準価格に比べやや低めに求められた。自用の店舗、営業所が取引の中心であることから、試算価格の調整に
あたっては、市場の実態を反映した取引事例から求められた比準価格を標準に、収益価格を参考に、代表標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌西 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    120,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[109.1]		 [100.0]
100		 117,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 道内の景気は緩やかに持ち直している。不動
産市場の動きはやや弱いが、地価は上昇傾向
で、個人消費も物価上昇の影響はあるが、改
善しつつある。

郊外の幹線沿い商業地は店舗、営業所等の業
務用地の需要がやや強含みであり、地価は上
昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１２
３１１０７
-595005		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東20m道道、
南西6m、角地
近商
３３ｍ高度地区
(100,200)
b １２４１１
８１１０７
-591226		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m市道、
北西8m、角地
１住居
３３ｍ高度地区
(70,200)
c １２４１１
８１１０７
-115202		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西20m市道、
中間画地
準住居
４５ｍ高度地区
(70,300)
d １２４１３
１１１０７
-597002		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25m道道、
北西8m、
南東6m、
三方路
準工

(70,200)
e １２４１３
１１１０７
-597003		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m道道、
北西10m、
角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
183,812  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
185,563 		 100
[ 151.5]
122,484 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
122,000 
b (　           ) 
161,345  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
156,247 		 100
[ 128.5]
121,593 
122,000 
c (　           ) 
127,656  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
151,986 		 100
[ 124.6]
121,979 
122,000 
d (　           ) 
175,715  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.0]
161,124 		 100
[ 130.0]
123,942 
124,000 
e (　           ) 
108,626  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  65.0]		 100
[ 107.0]
158,995 		 100
[ 130.0]
122,304 
122,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 +12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    122,000 円／㎡]  



札幌西 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,313,757 
3,835,190 
12,478,567 
10,155,000 
2,323,567 		 （　0.9394）
2,182,759 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     54,568,975 円　　　　（　     87,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 300.00 Ｓ3 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
３３ｍ高度地区
地区計画等		 60 ％   200 ％   200 ％   626 ㎡     17.6 m x   35.5 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階をフロア貸し店舗、２階及び３階をフロア貸し事務所、駐車場８台を想定した。 ⑦有効率　  94.2 ％
の理由		 この種建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
94.2 
282.50 
2,020 
570,650 		 3.0  1,711,950 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
300.00 
94.2 
282.50 
1,500 
423,750 		 3.0  1,271,250 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
300.00 
94.2 
282.50 
1,500 
423,750 		 3.0  1,271,250 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
94.2 
847.50 

1,418,150 		 4,254,450 
0 
⑨年額支払賃料      1,418,150 円　×　12ヶ月　＝　      17,017,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     847.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         672,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,017,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         672,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,415,184 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,274,616 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,254,450 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,141 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,313,757 円　　　　（　        26,060 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１１８５
１０７
　　　　-595017		 1,803  
(   1,800) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,003 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,025 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,020 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１１８５
１０７
　　　　-595018		 2,892  
(   2,826) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[ 90.0]
2,472 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌西 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 750,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 884,490 円  　　　       17,689,800　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      625,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,275,000 円  　　　　    150,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,835,190 円　（　　　　　　         6,127 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9394    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0677     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,155,000 円  
（　　　　　        16,222 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,313,757 円      
②総費用 3,835,190 円      
③純収益　①－② 12,478,567 円      
④建物等に帰属する純収益 10,155,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,323,567 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,182,759 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,487 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,568,975 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区宮の沢一条四丁目７０番８
 4313001158535-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
札幌西 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 5-13 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.
鑑定評価額 74,500,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区宮の沢１条４丁目７０番８
｢宮の沢１条４－１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 626  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区
地区計画等

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ3		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 南西25m国道 水道、下水 宮の沢

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       630 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 宮の沢駅北西方

600m		 法令

規制		 準工
(60,200)
３３ｍ高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 各種店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域で交通量が多く、札幌西ＩＣや地下鉄宮の沢駅からも近
い。収益性は悪くなく当面は現状を維持して推移すると予測。当面の地価水準は安定～上昇傾向が続くと判断。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は区内の旧国道５号・二十四軒手稲通等の幹線道路沿い路線商業地域一円。需要者の中心は、郊外型沿道店
舗経営を行う中規模以上の事業者、全国・全道に事業展開する業者も見られる。周辺は多様な商業施設が立地し、地域
要因に大きな変動はない。コロナ禍以前の景気情勢から地価は安定傾向で推移。近時の金融動向から安定～上昇傾向が
続くと予測。土地需要の中心価格帯は１２万円／㎡程度であり、総額については画地規模等により様々で特定が困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映する規範性の高い価格であり、収益価格は収益性を含意する理論的な価格である。後者は不動
産の価値の一面を徴表する収益性を示すものとして重視されるべき価格であるが、想定の要素が多く、また周辺は高速
道路ＩＣ出入口付近で若干商況が見劣りし土地価格に見合った収益が得られず、収益価格は低位となっている。市場性
を反映する比準価格を標準とし、収益価格を参酌し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を表記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌西 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    120,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[110.3]		 [100.0]
100		 116,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ５類移行後の経済状況、昨今の金融動向もあ
り、区内で地下鉄駅に近い等の利便性が良好
な地域を中心に地価は横ばい～安定・上昇傾
向となっている。

店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿い路線商業
地域であり、収益性は悪くなく、従前より地
価水準は安定。一般的要因から現在も安定～
上昇傾向と判断。

特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  +5.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１２
３１１０７
-595005		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東20m道道、
南西6m、角地
近商
３３ｍ高度地区
(100,200)
b １２４１２
３１１０７
-597001		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西20m市道、
中間画地
準工
３３ｍ高度地区
(60,200)
c １２４１２
３１１０７
-115002		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東20m道道、
北西8m、
二方路
近商
３３ｍ高度地区
(90,200)
d １２４１２
３１１０７
-115001		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西25m国道、
南東8m、角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
183,812  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
185,563 		 100
[ 156.3]
118,722 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
119,000 
b (　           ) 
181,495  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
187,396 		 100
[ 144.0]
130,136 
130,000 
c (　           ) 
206,496  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
201,684 		 100
[ 156.3]
129,036 
129,000 
d (　           ) 
196,626  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
188,650 		 100
[ 156.3]
120,697 
121,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +25.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +25.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +25.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    123,000 円／㎡]  



札幌西 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,689,744 
4,155,374 
13,534,370 
11,305,900 
2,228,470 		 （　0.9394）
2,093,425 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     52,335,625 円　　　　（　     83,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 300.00 Ｓ3 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
３３ｍ高度地区
地区計画等		 60 ％   200 ％   200 ％   626 ㎡     17.6 m x   35.5 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～３階事務所（各階フロア貸し）、駐車場８台を想定。 ⑦有効率　  94.2 ％
の理由		 この種建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
94.2 
282.50 
2,045 
577,713 		 3.0  1,733,139 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
300.00 
94.2 
282.50 
1,700 
480,250 		 3.0  1,440,750 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
300.00 
94.2 
282.50 
1,650 
466,125 		 3.0  1,398,375 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
94.2 
847.50 

1,524,088 		 4,572,264 
0 
⑨年額支払賃料      1,524,088 円　×　12ヶ月　＝　      18,289,056 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     847.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         672,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,289,056 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         672,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,313,834 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,647,222 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,572,264 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,522 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,689,744 円　　　　（　        28,258 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１１８５
１０７
　　　　-595020		 2,807  
(   2,707) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,119 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,045 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１１８５
１０７
　　　　-595017		 1,803  
(   1,800) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,003 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌西 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 501,000 円  　　　　    167,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,327,274 円  　　　       18,961,056　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      573,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,419,500 円  　　　　    167,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       167,000 円  　　　　    167,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       167,000 円  　　　　    167,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,155,374 円　（　　　　　　         6,638 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9394    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 167,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0677     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,305,900 円  
（　　　　　        18,061 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,689,744 円      
②総費用 4,155,374 円      
③純収益　①－② 13,534,370 円      
④建物等に帰属する純収益 11,305,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,228,470 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,093,425 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,344 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,335,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      83,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区宮の沢一条四丁目７０番８
 4313001158535-0000
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備考