別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
札幌西 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 5-2 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　本井　真弓   TEL.
鑑定評価額 412,000,000 円  １㎡当たりの価格 460,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区琴似２条３丁目２番外
｢琴似２条３－１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 895  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
６０ｍ高度地区
地区計画等

(90,400)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ9F1B		 店舗、事務所、銀行
等が建ち並ぶ商業地
域		 南東22m道道 水道、ガス、下水 地下鉄琴似

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 令和４年１２月に「琴似本通
地区地区計画」が決定された
。		 街

路		 ２２ｍ道道 交通

施設		 地下鉄琴似駅北東方

200m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
６０ｍ高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄琴似駅とＪＲ琴似駅を結ぶ琴似栄町通沿いに位置する西区の中心商業地域である。古くからの商業地域に
つき建築年の古いビルも多く見られるが、地区計画が決定され、建替等による今後の好影響が期待される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    468,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    331,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、琴似地区及び二十四軒地区等を中心とした西区内に所在する商業地域の圏域である。需要者の中心は収
益物件目的の個人・法人投資家及び共同住宅用地目的のデベロッパー等と把握される。商業集積度の高い商業地域であ
り、駅徒歩圏にある良好な立地条件等より、近年では共同住宅用地需要等も多く見られ、需要は堅調。商業地域は利用
規模・用途等により幅があるが、需要の中心価格帯は、２７０坪程度の土地で４億円前後と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗、事務所、銀行等が建ち並ぶ商業集積度の高い商業地域であり、取引においては自用目的の取引のほか、収益目的
の取引も多い地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、また、建築費の高騰等より、
収益価格は低位に試算された。試算価格の調整にあたっては、複数の取引事例より求められた実証的価格である比準価
格を標準とし、収益価格からも十分に関連付けて検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 利便性良好な地域を中心に市内不動産需要は
依然堅調であるが、建築費高騰や人手不足、
金融政策の今後の動向等に留意が必要である
。

西区の中でも繁華性が高く利便性良好な旧来
からの商業地域であり、地区計画決定による
今後の好影響が期待される。


特にない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１１
８１１０７
-115102		 札幌市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東27m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
b １２４１４
７１１０７
-595101		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東27m市道、
南東11.5m、
南西10.9m、
三方路
近商
６０ｍ高度地区
(100,300)
c １２４１４
７１１０７
-595106		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西9.1m市道
、中間画地
近商
６０ｍ高度地区
(90,300)
d １２４１２
７１１０７
-115002		 札幌市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西18m道道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
e １２４１１
８１１０７
-115101		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m道道、
南西8m、角地
準住居
４５ｍ高度地区
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
259,676  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
274,983 		 100
[  74.5]
369,105 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
369,000 
b (　           ) 
393,265  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
381,504 		 100
[  80.8]
472,158 
472,000 
c (　           ) 
394,407  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
407,817 		 100
[  73.5]
554,853 
555,000 
d (　           ) 
267,168  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
270,908 		 100
[  58.1]
466,279 
466,000 
e (　           ) 
313,597  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
308,221 		 100
[  64.5]
477,862 
478,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    468,000 円／㎡]  



札幌西 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

80,396,372 
18,698,885 
61,697,487 
49,530,400 
12,167,087 		 （　0.9504）
11,563,599 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    296,502,538 円　　　　（　    331,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 396.00 ＲＣ9 3,564.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
６０ｍ高度地区
地区計画等		 90 ％   400 ％   400 ％   895 ㎡     20.0 m x   45.0 m  前面道路：道道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３階以上を２～３ＬＤＫタイプの住宅（平均専有面積約５２㎡、総戸数４８戸）、駐車場１８台を想定。 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 この種建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
396.00 
89.8 
355.52 
3,550 
1,262,096 		 6.0  7,572,576 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
396.00 
89.8 
355.52 
2,650 
942,128 		 3.0  2,826,384 
0.0  0 

 3～ 7		 住宅
396.00 
89.8 
355.52 
1,800 
639,936 		 1.0  639,936 
0.0  0 

 8～ 8		 住宅
396.00 
89.8 
355.52 
1,900 
675,488 		 1.0  675,488 
0.0  0 

 9～ 9		 住宅
396.00 
89.8 
355.52 
1,900 
675,488 		 1.0  675,488 
0.0  0 

計
3,564.00 
89.8 
3,199.68 

6,754,880 		 14,949,616 
0 
⑨年額支払賃料      6,754,880 円　×　12ヶ月　＝　      81,058,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,199.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        81,058,560 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       4,320,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     5,122,714 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 80,255,846 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,949,616 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         140,526 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      80,396,372 円　　　　（　        89,828 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１４７５
１０７
　　　　-595101		 4,102  
(   4,092) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,798 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,568 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,550 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１４７５
１０７
　　　　-595301		 2,535  
(   2,529) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]
3,380 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌西 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,424,000 円  　　　　    808,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,830,285 円  　　　       85,378,560　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      960,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,868,000 円  　　　　    808,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       808,000 円  　　　　    808,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       808,000 円  　　　　    808,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,698,885 円　（　　　　　　        20,893 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 808,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　   3,564.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 49,530,400 円  
（　　　　　        55,341 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 80,396,372 円      
②総費用 18,698,885 円      
③純収益　①－② 61,697,487 円      
④建物等に帰属する純収益 49,530,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,167,087 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,563,599 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,920 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    296,502,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     331,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区琴似二条三丁目２番
 4313000005514-0000
2 　札幌市西区琴似二条三丁目１５番２
 4313000005530-0000
3 　札幌市西区琴似二条三丁目１６番
 4313000005531-0000
4 　札幌市西区琴似二条三丁目３番
 4313000005515-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
札幌西 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 5-2 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　竹内　準   TEL.
鑑定評価額 412,000,000 円  １㎡当たりの価格 460,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区琴似２条３丁目２番外
｢琴似２条３－１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 895  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
６０ｍ高度地区
地区計画等

(90,400)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ9F1B		 店舗、事務所、銀行
等が建ち並ぶ商業地
域		 南東22m道道 水道、ガス、下水 地下鉄琴似

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 一昨年１２月に「琴似本通地
区地区計画」が決定された。		 街

路		 ２２ｍ道道 交通

施設		 地下鉄琴似駅北東方

200m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
６０ｍ高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗、事務所、金融機関等が建ち並ぶ西区の中心商業地域である。利便性が良好であることから、既存建物
の建て替え等の進捗に伴い、徐々に地区計画に沿った街並みが形成されていくと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    470,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    333,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、琴似地区の中心商業地域であるが、特に代替競争関係が強い範囲は、ＪＲ駅と地下鉄駅を結ぶ道道沿い
の商業地域である。需要者は、低層階を店舗や事務所、中高層階を住宅とした収益物件の開発業者及び不動産投資家が
中心である。地区計画による容積率緩和に期待感が生じており、商業地の取引は減少傾向にあるものの、潜在的な需要
が認められる。主たる取引価格帯は、土地の規模や延床面積、築年数等によりばらつきがみられ判然としない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した取引事例は、圏内で資本力を有する法人が自己の事業目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価
格は十分な説得力を有する。一方、収益価格は最近の地価や建築費等の上昇に伴い、現時点では元本価格に見合った賃
料が得られていないため、低位に試算された。よって、最近の市場動向が反映されている比準価格を中心に、収益価格
を参考の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和は依然継続されているものの、地価
や建築費の上昇等の影響を受け、近年続いた
不動産市場の活況は勢いを失いつつある。


容積率緩和の期待感から、「琴似本通地区地
区計画」内では、建替えも含めた不動産需要
の増大が見込まれる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１４
７１１０７
-595101		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東27m市道、
南東11.5m、
南西10.9m、
三方路
近商
６０ｍ高度地区
(100,300)
b １２４１４
７１１０７
-595106		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西9.1m市道
、中間画地
近商
６０ｍ高度地区
(90,300)
c １２４１１
８１１０７
-115101		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m道道、
南西8m、角地
準住居
４５ｍ高度地区
(80,300)
d １２４１４
７１１０７
-595305		 札幌市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西22m道道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
393,265  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
381,504 		 100
[  81.6]
467,529 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
468,000 
b (　           ) 
394,407  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
407,817 		 100
[  72.2]
564,843 
565,000 
c (　           ) 
313,597  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
308,221 		 100
[  70.6]
436,574 
437,000 
d (　           ) 
402,507  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
422,632 		 100
[ 100.0]
422,632 
423,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    470,000 円／㎡]  



札幌西 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

81,796,484 
18,270,344 
63,526,140 
51,308,100 
12,218,040 		 （　0.9504）
11,612,025 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    297,744,231 円　　　　（　    333,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 396.00 ＲＣ9 3,564.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
６０ｍ高度地区
地区計画等		 90 ％   400 ％   400 ％   895 ㎡     20.0 m x   45.0 m  前面道路：道道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗、２階が事務所、３～９階が共同住宅（約４５㎡で各階８戸、８～９階のみ約９０㎡で各階４戸）、平面駐車場１８台 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 建物の構造・用途等からみて標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
396.00 
89.8 
355.52 
3,550 
1,262,096 		 6.0  7,572,576 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
396.00 
89.8 
355.52 
2,663 
946,750 		 3.0  2,840,250 
0.0  0 

 3～ 7		 住宅
396.00 
89.8 
355.52 
1,820 
647,046 		 1.0  647,046 
0.0  0 

 8～ 8		 住宅
396.00 
89.8 
355.52 
1,850 
657,712 		 1.0  657,712 
0.0  0 

 9～ 9		 住宅
396.00 
89.8 
355.52 
1,950 
693,264 		 1.0  693,264 
0.0  0 

計
3,564.00 
89.8 
3,199.68 

6,795,052 		 14,999,032 
0 
⑨年額支払賃料      6,795,052 円　×　12ヶ月　＝　      81,540,624 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,199.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        81,540,624 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,320,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　     4,206,631 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 81,653,993 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,999,032 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         142,491 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      81,796,484 円　　　　（　        91,393 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１４７５
１０７
　　　　-595101		 4,102  
(   4,092) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
4,975 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,568 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,550 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１４７５
１０７
　　　　-595301		 2,535  
(   2,529) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]
3,380 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌西 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,511,000 円  　　　　    837,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,010,244 円  　　　       85,860,624　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      960,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,114,500 円  　　　　    837,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       837,000 円  　　　　    837,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       837,000 円  　　　　    837,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,270,344 円　（　　　　　　        20,414 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 837,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 228,000 円／㎡　×　   3,564.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 51,308,100 円  
（　　　　　        57,327 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 81,796,484 円      
②総費用 18,270,344 円      
③純収益　①－② 63,526,140 円      
④建物等に帰属する純収益 51,308,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,218,040 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,612,025 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,974 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    297,744,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     333,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区琴似二条三丁目２番
 4313000005514-0000
2 　札幌市西区琴似二条三丁目１５番２
 4313000005530-0000
3 　札幌市西区琴似二条三丁目１６番
 4313000005531-0000
4 　札幌市西区琴似二条三丁目３番
 4313000005515-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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49 　
50 　
備考