令和6年1月13日　提出 札幌西 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -21 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　本井　真弓   TEL.

鑑定評価額 22,500,000 円  １㎡当たりの価格 192,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区二十四軒３条３丁目７番１４ ｢二十四軒３条３－４－２｣ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 1.2:1 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅、共 同住宅等が建ち並ぶ 住宅地域 南東10m市道 水道、ガス、下水 地下鉄琴似 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   170 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　１０ ｍ市道 交通 施設 地下鉄琴似駅東方 850m 法令 規制 １住居 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には小中学校や公園、商業施設等が適宜配置され、地下鉄琴似駅及び二十四軒駅から徒歩圏内にある生活利 便性が良好な住宅地域であり、地価水準は上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に二十四軒地区及び山の手地区を中心とした、地下鉄駅徒歩圏内に所在する西区内の住宅地域の圏域 である。需要者の中心は、札幌市内居住者が殆どを占めると把握される。二十四軒地区は西区の中でも人気の高い住宅 地域の一つであり、市中心部へのアクセスも良好で生活利便性が高く、地価水準は上昇傾向と予測される。土地価格は 約３５坪程度で概ね２２００万円前後が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、小規模一般住宅の中に共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であるが、標準的な画地規模から判断して事業採算 性を有する収益物件を想定することが困難なため、収益価格は求められなかった。本件においては、比準価格を標準と し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    185,000 円／㎡ [108.1] 100 100 [101.5] 100 [107.1] [104.5] 100 192,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    178,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性良好な地域を中心に市内不動産需要は 依然堅調であるが、建築費高騰や人手不足、 金融政策の今後の動向等に留意が必要である 。 地下鉄駅徒歩圏内にあり生活利便性が良好な 住宅地域需要は依然堅調であり、地価は上昇 傾向と予測。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.9 ％  ％