令和6年1月15日　提出 札幌西 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -20 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.

鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区八軒９条西６丁目３４７番５８ ｢八軒９条西６－６－２０｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） １８ｍ高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 環境の良い住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 発寒南 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　８ ｍ市道 交通 施設 発寒南駅北東方 2.6km 法令 規制 ２中専 (60,200) １８ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 下手稲通背後の一般住宅地域で戸建住宅のほか賃貸マンション等が見受けられる。格別の要因の変動はなく、下 手稲通における利便施設の充実などから土地需要は堅調で、今後も地価の上昇傾向は続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として西区の一般住宅地域であり、需要者は市内の居住者が大半を占める。札幌市の人口は令和２年１ ０月から令和５年同月までで、約０．１８％減少であるが世帯数は２６，１５９世帯と約２．４％の伸びである。当該 八軒９条西６丁目の人口と世帯数は３年でそれぞれ増加傾向にある。当該地域は最寄り駅への接近性は劣るが、下手稲 通が近くスーパーなどの良好な利便施設の利用が可能で、地価は昨年同様強含みである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街地郊外に位置する戸建住宅地域内にあり、アパート等の収益物件は殆んど見当たらず賃貸市場が形成さ れていないため収益価格の試算を断念した。一方、比準価格は近隣地域周辺の類似地域内に存する比較検証性の高い取 引事例から試算された市場性を適切に反映する価格と認められる。自己使用目的での不動産取引が支配的である地域の 現状を鑑み、客観的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を行い鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [109.4] 100 100 [104.5] 100 [110.7] [104.5] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和は依然継続されており、不動産に対 してはプラスに作用しており、不動産需要は 堅調に推移している。 格別の変動要因はなく、一般要因の影響を受 け、住宅地需要は強く、地価の上昇傾向が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％