令和6年1月14日　提出 札幌西 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -15 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区宮の沢３条５丁目４８７番１４６ ｢宮の沢３条５－１５－２６｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） ２７ｍ高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 緩傾斜地の住宅地域 南東11m市道 水道、ガス、下水 宮の沢 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.6 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　１１ ｍ市道 交通 施設 宮の沢駅西方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ２７ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 北１条宮の沢通背後、高速道ＩＣに近く、緩傾斜地上の普通住宅地域。駅からはやや距離があるが、買い物等の 利便性は通常で、今後も同様な環境を維持すると予測。地価は当面は安定～上昇傾向で推移すると判断。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮の沢地区等の手稲山山麓部付近住宅地一円、特に、宮丘公園下の住宅地が該当。需要者は市内居住者が 中心。周辺地は坂道の傾斜がきつい箇所もあり地下鉄駅徒歩圏外であるも、生活利便性の面は通常である。コロナ禍以 前の景気動向、値頃感から近時の地価は安定基調で推移。金融緩和の影響もあり当面は安定～上昇傾向が続くと予測。 土地総額の中心価格帯は対象地と同規模で１，４８０万円程度、新築の戸建物件は３，４００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地所在エリアは中の川近くの既存住宅地にあり、地下鉄駅徒歩圏外の低層戸建住宅を中心とする郊外の住宅地 域である。自己使用目的の取引が支配的なため、収益目的の賃貸共同住宅としての利用は少なく賃貸市場が形成されに くい。したがって、適切な収益事例の収集が困難であり、収益還元法の適用は断念した。以上より、代表標準地との検 討を踏まえ、市場性を反映する比準価格を中心に地域の動向を斟酌して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [109.4] 100 100 [104.5] 100 [151.2] [104.5] 100 76,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５類移行後の経済状況、昨今の金融動向もあ り、区内で地下鉄駅に近い等の利便性が良好 な地域を中心に地価は横ばい～安定・上昇傾 向となっている。 駅からはやや距離があり傾斜地上の住宅地で あるも値頃感があり、従前より地価は安定的 に推移。一般的要因もあり、現在は安定～上 昇傾向と判断。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　 +25.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％