別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌西 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 -7 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.
鑑定評価額 9,320,000 円  １㎡当たりの価格 54,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 41,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区宮の沢４条３丁目４９２番２６９
｢宮の沢４条３－４－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
１８ｍ高度地区

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
高台の閑静な住宅地
域		 南東8m市道 水道、ガス、下水 宮の沢

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 　基準方位　北　８
ｍ市道		 交通

施設		 宮の沢駅南西方

2.0km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
１８ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 宮の沢地区の山側の高台の閑静な住宅地で、良好な住環境を維持している住宅地域である。郊外の低価格と、宮
の沢地区の高級感イメージから潜在的に需要が堅調であり、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内西区の郊外の一般住宅地域が圏域である。需要者の中心は市内在住の個人が主である。札幌市西区の
人口は令和２年１０月から令和５年同月までで、約０．１７％減少であるが世帯数は３，１２０世帯と約２．７％の伸
びである。宮の沢４条３丁目は山側に位置しており、交通の便が若干劣るため、人口及び世帯数とも減少傾向にあった
が、価格面で割安感のある宮の沢地区は昨年同様安定的な需要が見込まれる地域である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の算定では適切な補修性を行い経済価値を適切に反映した客観的な比準価格を求める事が出来た。収益価格算
定にあたっては、標準地が山側の交通接近の劣る地域性を踏まえ、更に地価及び建築費の高騰に対して賃料が追随出来
ない賃料の遅効性から収益価格の算定は断念した。鑑定評価額の決定にあたっては、実勢価値を適切に反映している比
準価格を標準とし、代表標準地との検討を行い比準価格を以って鑑定評価額として上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌西 -14                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,300 円／㎡		 [118.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 [104.5]
100		 54,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北海道新幹線、千歳の半導体のラピタスの進
出など、札幌市の経済にも影響が予測され低
金利の後押しもあり不動産需要は堅調に推移
すると見られる。

格別の変動要因はなく、一般要因の影響を受
けて、売手主導の不動産取引が行われ、地価
の上昇傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１２
６１１０７
-111034		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西10m市道、
南西8m、角地
１低専
北側斜線高度地区
土砂災害警戒区域
(60,80)
b １２４１２
６１１０７
-591033		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m市道、
中間画地
１低専
北側斜線高度地区
地区計画等
(50,80)
c １２４１２
２１１０７
-111005		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
東8m、角地
１低専
北側斜線高度地区
(50,80)
d １２４１２
６１１０７
-111014		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西11m市道、
中間画地
１低専
北側斜線高度地区
(50,80)
e １２４１２
３１１０７
-111001		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西7m市道、
中間画地
１中専
１８ｍ高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
49,379  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 109.7]
53,592 		 100
[ 100.0]
53,592 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
56,000 
b (　           ) 
52,485  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
53,674 		 100
[ 100.0]
53,674 
56,100 
c (　           ) 
49,774  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
49,194 		 100
[  98.0]
50,198 
52,500 
d (　           ) 
51,430  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
49,904 		 100
[ 100.0]
49,904 
52,100 
e (　           ) 
94,092  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
90,851 		 100
[ 122.5]
74,164 
77,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     54,500 円／㎡]  



札幌西 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,403,453 
468,006 
1,935,447 
1,675,590 
259,857 		 （　0.9735）
252,971 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      6,023,119 円　　　　（　     35,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 83.30 Ｗ2 166.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
１８ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   171 ㎡     11.8 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用から単身者向けアパート、１ＬＤＫ、平均専有面積約３５㎡、各階２戸、総戸数４戸、駐車場４台分を想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 この種建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
83.30 
85.0 
70.80 
1,250 
88,500 		 1.0  88,500 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
83.30 
85.0 
70.81 
1,330 
94,177 		 1.0  94,177 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
166.60 
85.0 
141.61 

182,677 		 182,677 
0 
⑨年額支払賃料        182,677 円　×　12ヶ月　＝　       2,192,124 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     141.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,192,124 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       126,406 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,401,718 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           182,677 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,735 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,403,453 円　　　　（　        14,055 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１１８５
１０７
　　　　-591045		 1,180  
(   1,147) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,124 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,331 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,330 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１１８５
１０７
　　　　-591039		 1,625  
(   1,625) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,625 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌西 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 71,100 円  　　　　     23,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 126,406 円  　　　        2,528,124　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      201,400 円  　　　　     23,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,700 円  　　　　     23,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,700 円  　　　　     23,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         468,006 円　（　　　　　　         2,737 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     166.60 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0707     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,675,590 円  
（　　　　　         9,799 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,403,453 円      
②総費用 468,006 円      
③純収益　①－② 1,935,447 円      
④建物等に帰属する純収益 1,675,590 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 259,857 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 252,971 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,479 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,023,119 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区宮の沢四条三丁目４９２番２６９
 4313000098407-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
札幌西 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 -7 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.
鑑定評価額 9,230,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 41,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区宮の沢４条３丁目４９２番２６９
｢宮の沢４条３－４－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
１８ｍ高度地区

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
高台の閑静な住宅地
域		 南東8m市道 水道、ガス、下水 宮の沢

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 宮の沢駅南西方

2.0km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
１８ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺は北一条宮の沢通背後、宮丘公園近くの緑豊かな高台の閑静な住宅地域。地下鉄駅からはやや距離があるが
、眺望・住環境が優れ、今後も同様な環境を維持すると予測。当面の地価は安定～上昇傾向で推移すると判断。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宮の沢地区等の手稲山山麓部付近住宅地。特に、宮丘公園周囲の住宅地が該当する。需要者は市内居住者
が中心。周辺地は高台に位置し地下鉄駅からはやや遠く、買い物等の利便性如何の問題はあるが、緑豊かで住環境が優
れ、コロナ禍以前の景気動向もあり、近時の地価は安定傾向で推移。金融緩和の影響もあり当面は安定～上昇傾向が続
くと予測。土地総額の中心価格帯は対象地と同規模で９２０万円程度、新築の戸建物件は３，４００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実勢を反映した規範性の高い価格で、収益価格は対象不動産の収益性からなる理論的価格である。対
象標準地は宮丘公園背後の丘陵地上の住宅地で、地下鉄駅からは距離があり賃貸住宅の需要は弱く、また、近年の供給
過剰傾向から土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に止まっている。以上より、市場性を
反映する比準価格を標準に、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌西 -14                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,300 円／㎡		 [118.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 [104.5]
100		 55,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ５類移行後の経済状況、昨今の金融動向もあ
り、区内で地下鉄駅に近い等の利便性が良好
な地域を中心に地価は横ばい～安定・上昇傾
向となっている。

地下鉄駅からはやや距離があるが、閑静な住
宅地である当地は、従前より地価は安定的に
推移。一般的要因から、現在は安定～上昇傾
向にあると判断。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１２
３１１０７
-591005		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東6m市道、
中間画地
１中専
１８ｍ高度地区
(60,200)
b １２４１２
３１１０７
-591004		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東8m市道、
西8m、角地
１中専
１８ｍ高度地区
土砂災害警戒区域
(60,200)
c １２４１２
３１１０７
-591007		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d １２４１２
３１１０７
-591003		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
１中専
１８ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,175  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
52,990 		 100
[ 100.9]
52,517 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
54,900 
b (　           ) 
42,921  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 109.7]
54,672 		 100
[ 100.0]
54,672 
57,100 
c (　           ) 
50,044  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
50,389 		 100
[ 100.0]
50,389 
52,700 
d (　           ) 
35,222  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 101.5]
48,490 		 100
[ 100.0]
48,490 
50,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     54,000 円／㎡]  



札幌西 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,450,152 
435,317 
2,014,835 
1,767,500 
247,335 		 （　0.9735）
240,781 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      5,732,881 円　　　　（　     33,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 83.30 Ｗ2 166.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
１８ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   171 ㎡     11.8 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ（約３３㎡）、各階２戸、総戸数４戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
83.30 
85.0 
70.80 
1,319 
93,385 		 1.0  93,385 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
166.60 
85.0 
141.60 

186,770 		 186,770 
0 
⑨年額支払賃料        186,770 円　×　12ヶ月　＝　       2,241,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     141.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,241,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       128,862 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,448,378 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           186,770 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,774 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,450,152 円　　　　（　        14,328 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１２３５
１０７
　　　　-591006		 1,300  
(   1,300) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,444 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,320 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,319 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１２３５
１０７
　　　　-591002		 1,054  
(   1,053) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,171 
c １２４１２３５
１０７
　　　　-591005		 1,308  
(   1,307) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,308 
札幌西 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 75,000 円  　　　　     25,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 77,317 円  　　　        2,577,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      212,500 円  　　　　     25,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,000 円  　　　　     25,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,000 円  　　　　     25,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         435,317 円　（　　　　　　         2,546 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     166.60 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0707     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,767,500 円  
（　　　　　        10,336 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,450,152 円      
②総費用 435,317 円      
③純収益　①－② 2,014,835 円      
④建物等に帰属する純収益 1,767,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 247,335 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 240,781 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,408 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,732,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区宮の沢四条三丁目４９２番２６９
 4313000098407-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考