別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
札幌西 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 -6 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　林　誠   TEL.
鑑定評価額 39,900,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 92,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区八軒７条東４丁目６３３番４３
｢八軒７条東４－５－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
１８ｍ高度地区

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅に
アパートが見られる
住宅地域		 北東8m市道 水道、下水 八軒

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 　基準方位　北　８
ｍ市道		 交通

施設		 八軒駅東方

450m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
１８ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 宮の森北２４条通背後の住宅地域で、ＪＲ八軒駅から徒歩圏内にあり、交通利便性、住環境は良好である。都心
部の地価上昇の影響を背景に需要は底堅く、地価は上昇傾向と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は札幌市西区の八軒地区を中心とする住宅地域と把握される。需要者の中心は、市内居住者であるが、同一
需給圏外からの転入者もみられる。ＪＲ駅から徒歩圏にあり、古くから拓けた八軒地区の住宅地として需要は堅調であ
る。需要の中心価格帯は、１００坪程度の土地で４，０００万円程度で、取引総額は地上建物の有無や建物築年数によ
りまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は収益性を踏まえた上で取引が成立したと判断される事例からも求めており、市場の実態を反映した価格であ
る。賃貸マンション等も多く見られるが、地価の上昇ほどには賃料が上昇していないことや、近年における建築費高騰
の影響から、収益価格は低位に求められた。以上の市場概況から判断して、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留
め、更に代表標準地との検討を踏まえ、不動産市況や地元精通者意見も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌西 -4                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    125,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[106.0]		 100
[102.6]		 [101.5]
100		 126,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口は微増傾向で、ＪＲ、地下鉄沿線を
中心に宅地需要は堅調であるが、建築費高騰
や金融政策の今後の動向等に留意が必要であ
る。

当該地域は一般住宅、マンション等が建ち並
ぶ住宅地域であり、ＪＲ駅から徒歩圏内で利
便性も良好なことから、地価は上昇傾向で推
移すると予測。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１２
７１１０７
-111005		 札幌市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
b １２４１２
７１１０７
-111010		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
南東8m、角地
１住居
３３ｍ高度地区
(70,200)
c １２４１２
７１１０７
-591046		 札幌市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
南西8m、角地
２中専
１８ｍ高度地区
(60,200)
d １２４１２
７１１０７
-591065		 札幌市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東8m市道、
中間画地
２中専
１８ｍ高度地区
(60,200)
e １２４１２
７１１０７
-591011		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地
準住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
97,238  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
93,981 		 100
[  82.5]
113,916 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
116,000 
b (　           ) 
114,629  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.7]
105,538 		 100
[  83.3]
126,696 
129,000 
c (　           ) 
181,384  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.7]
170,637 		 100
[ 133.9]
127,436 
129,000 
d (　           ) 
153,867  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
160,840 		 100
[ 133.9]
120,119 
122,000 
e (　           ) 
95,960  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
94,583 		 100
[  87.3]
108,342 
110,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    121,000 円／㎡]  



札幌西 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,839,169 
832,503 
4,006,666 
3,096,660 
910,006 		 （　0.9735）
885,891 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     21,092,643 円　　　　（　     63,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 164.83 Ｗ2 329.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
１８ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   330 ㎡     19.5 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用から１ＬＤＫ住宅８戸、平均専有面積約３４㎡、敷地内駐車場６台分を想定した。 ⑦有効率　  81.8 ％
の理由		 この種建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
164.83 
81.8 
134.83 
1,380 
186,065 		 1.0  186,065 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
164.83 
81.8 
134.83 
1,410 
190,110 		 1.0  190,110 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
329.66 
81.8 
269.66 

376,175 		 376,175 
0 
⑨年額支払賃料        376,175 円　×　12ヶ月　＝　       4,514,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     269.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されている為、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,514,100 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       254,505 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,835,595 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           376,175 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,574 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,839,169 円　　　　（　        14,664 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１２７５
１０７
　　　　-591024		 1,324  
(   1,323) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,313 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,411 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,410 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１２７５
１０７
　　　　-591001		 1,216  
(   1,215) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]
1,426 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌西 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 131,400 円  　　　　     43,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 152,703 円  　　　        5,090,100　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       88,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      372,300 円  　　　　     43,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        43,800 円  　　　　     43,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,800 円  　　　　     43,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         832,503 円　（　　　　　　         2,523 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 133,000 円／㎡　×　     329.66 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0707     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,096,660 円  
（　　　　　         9,384 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,839,169 円      
②総費用 832,503 円      
③純収益　①－② 4,006,666 円      
④建物等に帰属する純収益 3,096,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 910,006 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 885,891 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,685 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,092,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区八軒七条東四丁目６３３番４３
 4313000052615-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
札幌西 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 -6 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.
鑑定評価額 40,300,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 92,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区八軒７条東４丁目６３３番４３
｢八軒７条東４－５－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
１８ｍ高度地区

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅に
アパートが見られる
住宅地域		 北東8m市道 水道、下水 八軒

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　８ｍ
市道		 交通

施設		 八軒駅東方

450m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
１８ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因は大きな変動はないものと予測される。ＪＲ駅から徒歩圏内、商業店舗が建ち並ぶ幹線道路の背後にあ
り、利便性、住環境も良好で、地価は上昇傾向で推移しており、この傾向が続くものと思料する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は下手稲通、新川通の背後に広がる住宅地域と判断する。需要者の中心は札幌在住のファミリー層が多く、
戸建住宅に対する需要は強含みである。近隣地域は既成住宅地であるが、ＪＲ駅に近く利便性が良好で地価は上昇傾向
にある。近年は小規模な画地販売も多く、中古住宅の取引も活発である。需要の中心は１㎡当たり１２万～１３万円程
度で、総額は規模により異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はＪＲ駅に近く利便性の点からアパ－ト等の収益物件も存在し、一定の賃貸市場が形成されている。一方で、
当地域では収益物件の供給が多く、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められ
ている。比準価格は市場の動向を反映した実証的な価格として信頼性が高いと思われる。したがって、比準価格を重視
し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌西 -4                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    125,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[106.0]		 100
[115.2]		 [101.5]
100		 112,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策による低金利等の影響もあって、不
動産取引は堅調であり、需要は安定している
。


市中心部に近く、このところ利便性が向上し
た八軒東エリアにあって人気が高く、一般的
要因からも地価は上昇傾向がみられる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１２
７１１０７
-111001		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
２中専
１８ｍ高度地区
(60,200)
b １２４１２
７１１０７
-111003		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
中間画地
２中専
１８ｍ高度地区
(60,160)
c １２４１２
７１１０７
-111009		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9.1m市道
、北西6m、
角地
準住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
d １２４１２
７１１０７
-111008		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
１住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,704  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
106,225 		 100
[  91.2]
116,475 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
118,000 
b (　           ) 
108,988  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
108,881 		 100
[  88.1]
123,588 
125,000 
c (　           ) 
130,389  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.7]
121,393 		 100
[ 108.6]
111,780 
113,000 
d (　           ) 
132,304  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
132,174 		 100
[  98.9]
133,644 
136,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +8.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    122,000 円／㎡]  



札幌西 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,882,240 
869,962 
4,012,278 
3,110,250 
902,028 		 （　0.9715）
876,320 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     20,864,762 円　　　　（　     63,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 164.83 Ｗ2 329.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
１８ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   330 ㎡     19.5 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ（１戸当たり約３４㎡）８戸を想定。また敷地内駐車スペース６台分を想定。 ⑦有効率　  81.8 ％
の理由		 同種同規模建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
164.83 
81.8 
134.83 
1,409 
189,975 		 1.0  189,975 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
329.66 
81.8 
269.66 

379,950 		 379,950 
0 
⑨年額支払賃料        379,950 円　×　12ヶ月　＝　       4,559,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     269.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,559,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       256,770 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,878,630 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           379,950 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,610 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,882,240 円　　　　（　        14,795 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１２７５
１０７
　　　　-191002		 1,407  
(   1,406) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,379 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,410 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,409 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１２７５
１０７
　　　　-191001		 1,571  
(   1,569) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,360 
c １２４１２７５
１０７
　　　　-591004		 1,358  
(   1,357) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,443 
札幌西 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 128,700 円  　　　　     42,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 154,062 円  　　　        5,135,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       93,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      364,600 円  　　　　     42,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,800 円  　　　　     42,900,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,900 円  　　　　     42,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         869,962 円　（　　　　　　         2,636 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　     329.66 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,110,250 円  
（　　　　　         9,425 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,882,240 円      
②総費用 869,962 円      
③純収益　①－② 4,012,278 円      
④建物等に帰属する純収益 3,110,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 902,028 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 876,320 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,656 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,864,762 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区八軒七条東四丁目６３３番４３
 4313000052615-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考