別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
札幌西 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 -5 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　林　誠   TEL.
鑑定評価額 36,600,000 円  １㎡当たりの価格 167,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区山の手２条１０丁目１３番
 ②地積
　(㎡)		 219  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
風致地区
１８ｍ高度地区

(40,200)

1:1		 建築中

 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南東8m市道 水道、ガス、下水 西２８丁目

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　８ｍ
市道		 交通

施設		 西２８丁目駅西方

2.0km		 法令

規制		 １中専
(40,200)
風致地区
１８ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 山の手地区は中央区に近く利便性が良好であり、西区内でも人気の住宅地域の一つである。住宅地としてのブラ
ンド力から需要は堅調で、地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    167,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に山の手地区を中心とした西区内に所在する住宅地域の圏域である。需要者の中心は居住目的の個人
のほか、アパート等収益物件目的の法人も把握される。最寄り駅からはやや距離がありバス便の利用となるが、中央区
に近い利便性の良さ等から旧来から人気の住宅地域であり、地価水準は上昇傾向と見られる。土地価格は約６５坪程度
で概ね３６００万円前後が需要の中心と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅やアパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、取引においては自用目的の取引のほか収益目的での取引も見られる
が、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があるほか、近年の建築費の高騰の影響もあって、収益価格は
低位に試算された。試算価格の調整にあたっては、複数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を標準と
し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌西 -13                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    185,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[101.5]		 100
[127.2]		 [104.5]
100		 162,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口は微増傾向で、ＪＲ、地下鉄沿線を
中心に宅地需要は堅調であるが、建築費高騰
や金融政策の今後の動向等に留意が必要であ
る。

根強い人気がある山の手地区に存する住宅地
域であり、居住選好性は高く、地価水準は上
昇傾向にて推移するものと予測される。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１２
５１１０７
-111001		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専
北側斜線高度地区
土砂災害警戒区域
(40,80)
b １２４１２
５１１０７
-115003		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.5m市道
、北西8m、
角地
近商
２７ｍ高度地区
(90,200)
c １２４１２
５１１０７
-115004		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西6m市道、
中間画地
近商
２７ｍ高度地区
(90,200)
d １２４１２
５１１０７
-111007		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
１中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
e １２４１２
５１１０７
-111002		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東10m市道、
中間画地
１中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
101,598  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
98,001 		 100
[  57.0]
171,932 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
180,000 
b (　           ) 
87,208  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
87,994 		 100
[  60.0]
146,657 
153,000 
c (　           ) 
91,436  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
90,715 		 100
[  60.0]
151,192 
158,000 
d (　           ) 
177,703  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
171,241 		 100
[ 112.2]
152,621 
159,000 
e (　           ) 
236,984  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
235,350 		 100
[ 132.6]
177,489 
185,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    167,000 円／㎡]  



札幌西 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,768,131 
569,920 
2,198,211 
1,408,160 
790,051 		 （　0.9735）
769,115 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     18,312,262 円　　　　（　     83,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 77.76 Ｗ2 155.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
風致地区
１８ｍ高度地区		 40 ％   200 ％   200 ％   219 ㎡     14.4 m x   15.2 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ（約３３㎡）各階２戸、計４戸、駐車場４台のアパートを想定した。 ⑦有効率　  85.2 ％
の理由		 この種建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
77.76 
85.2 
66.24 
1,580 
104,659 		 1.0  104,659 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
77.76 
85.2 
66.24 
1,600 
105,984 		 1.0  105,984 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
155.52 
85.2 
132.48 

210,643 		 210,643 
0 
⑨年額支払賃料        210,643 円　×　12ヶ月　＝　       2,527,716 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     132.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,527,716 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       145,586 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,766,130 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           210,643 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,001 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,768,131 円　　　　（　        12,640 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１２５５
１０７
　　　　-111001		 1,642  
(   1,641) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,659 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,601 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１１８５
１０７
　　　　-591019		 1,286  
(   1,286) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,354 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌西 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 62,400 円  　　　　     20,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 203,820 円  　　　        2,911,716　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       85,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      176,800 円  　　　　     20,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        20,800 円  　　　　     20,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,800 円  　　　　     20,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         569,920 円　（　　　　　　         2,602 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 134,000 円／㎡　×　     155.52 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0677     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0750 ×  45 ％　＋ 0.0913 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,408,160 円  
（　　　　　         6,430 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,768,131 円      
②総費用 569,920 円      
③純収益　①－② 2,198,211 円      
④建物等に帰属する純収益 1,408,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 790,051 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 769,115 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,512 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,312,262 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      83,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区山の手二条十丁目１３番
 4313000008766-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
札幌西 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 -5 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.
鑑定評価額 36,400,000 円  １㎡当たりの価格 166,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区山の手２条１０丁目１３番
 ②地積
　(㎡)		 219  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
風致地区
１８ｍ高度地区

(40,200)

1:1		 建築中

 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南東8m市道 水道、ガス、下水 西２８丁目

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 西２８丁目駅西方

2.0km		 法令

規制		 １中専
(40,200)
風致地区
１８ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因はなく、今後とも現状を維持して推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    166,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     84,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は当市西部の山の手・宮の森地区周辺の住宅地域である。需要者の中心は市内在住の個人等であり、当該地
域は人気の高い代表的な住宅地の一つで、需要は強含み状況である。市場の中心価格帯としては、単価１５万～１７万
円前後、総額３６００万円前後と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記のとおり比準価格と収益価格を得た。比準価格は実際取引の価格を比較して求めたもので、実証的で市場性を反映
する性質を有する。一方で、収益価格は費用収益の観点から分析し求めたもので、収益性を反映する性質を有し、建築
費の上昇・賃料の遅行性等から低位になっているが、一定の実質的価値を示すものといえる。したがって、比準価格を
重視し、収益価格を比較考量して、更に代表標準地との均衡性をも確認のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌西 -13                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    185,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[101.5]		 100
[124.3]		 [104.5]
100		 166,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策による低金利等の影響もあって、不
動産取引は堅調であり、需要は安定している
。


大きな変動要因はないが、当該地区は利便性
の良さ住環境の充実もあり、一般的要因とも
相俟って、地価は上昇傾向が見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１２
５１１０７
-111005		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
１中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
b １２４１２
５１１０７
-591010		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6.5m市道
、南東6m、
角地
１中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
c １２４１２
５１１０７
-591007		 札幌市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地
１中専
３３ｍ高度地区
(60,160)
d １２４１４
７１１０７
-111002		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
165,942  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
165,125 		 100
[  91.9]
179,679 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
188,000 
b (　           ) 
102,519  		 100
[  80.0]		 [ 108.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 108.7]
141,602 		 100
[  92.1]
153,748 
161,000 
c (　           ) 
111,257  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
116,048 		 100
[  79.8]
145,424 
152,000 
d (　           ) 
157,042  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
155,650 		 100
[  92.1]
169,001 
177,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 系列法人
等取引
 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +8.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    166,000 円／㎡]  



札幌西 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,713,081 
451,073 
2,262,008 
1,462,240 
799,768 		 （　0.9735）
778,574 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     18,537,476 円　　　　（　     84,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 77.76 Ｗ2 155.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
風致地区
１８ｍ高度地区		 40 ％   200 ％   200 ％   219 ㎡     14.4 m x   15.2 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ（約３３㎡）、各階２戸全４戸の共同住宅、駐車場４台を想定した。 ⑦有効率　  85.2 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
77.76 
85.2 
66.25 
1,480 
98,050 		 1.0  98,050 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
77.76 
85.2 
66.25 
1,500 
99,375 		 1.0  99,375 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
155.52 
85.2 
132.50 

197,425 		 197,425 
0 
⑨年額支払賃料        197,425 円　×　12ヶ月　＝　       2,369,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     132.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されている為、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,369,100 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       142,455 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,706,645 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           197,425 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,876 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    480,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         4,560 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,713,081 円　　　　（　        12,388 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１２５５
１０７
　　　　-591103		 1,533  
(   1,531) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,459 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,501 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１２５５
１０７
　　　　-591109		 1,446  
(   1,444) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,553 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌西 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 62,400 円  　　　　     20,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 85,473 円  　　　        2,849,100　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       84,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      176,800 円  　　　　     20,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        20,800 円  　　　　     20,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,800 円  　　　　     20,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         451,073 円　（　　　　　　         2,060 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 134,000 円／㎡　×　     155.52 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,462,240 円  
（　　　　　         6,677 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,713,081 円      
②総費用 451,073 円      
③純収益　①－② 2,262,008 円      
④建物等に帰属する純収益 1,462,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 799,768 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 778,574 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,555 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,537,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      84,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区山の手二条十丁目１３番
 4313000008766-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考