別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
札幌南 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌南 5-10 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　花井　尚彦   TEL.
鑑定評価額 291,000,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市南区真駒内幸町２丁目１番１１
｢真駒内幸町２－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,653  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
３３ｍ高度地区


(90,200)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 店舗、店舗兼共同住
宅等が見られる近隣
商業地域		 北22m市道 水道、ガス、下水 真駒内

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 ８階建程度の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 真駒内駅西方

380m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄真駒内駅から近い店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域として、当面現状を維持すると予測す
る。地下鉄駅に近い稀少性等から、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の地下鉄駅周辺の店舗、事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域一円である。中心となる需要
者は、店舗・事務所ビル等の取得目的を有する法人、不動産事業者であるが、分譲マンションの開発事業者も考えられ
る。「真駒内駅前地区まちづくり計画」が令和５年１１月に策定され、周辺地区で土地利用の再編などが予定されてい
る。需要の中心となる市場価格帯は、規模、建物の用途等により様々であり、把握することが困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺は、店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ地下鉄駅徒歩圏の商業地域であり、収益還元法は容積率等を踏まえて
店舗兼共同住宅を想定したが、賃貸市場環境を踏まえると賃料水準を保守的に想定せざるを得ず、建築費の高騰もあっ
て収益価格は低位に試算された。自己利用目的の取引が主であることから、市場の実態を反映する比準価格を標準とし
、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌南 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    154,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.5]		 [100.0]
100		 174,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景況感の回復などを受け、札幌市内の商業地
は、地下鉄駅徒歩圏を中心として地価が上昇
している。


令和５年１１月に札幌市が「真駒内駅前地区
まちづくり計画」を策定した。標準地の周辺
でも土地利用再編等が予定されている。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌南 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１３
１１１０６
-115001		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西13m市道、
南4m、角地
近商
高度地区
特別用途地区
(90,200)
b １２４１７
８１１０６
-595002		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南4m市道、
中間画地
近商
６０ｍ高度地区
(80,240)
c １２４１７
８１１０６
-595003		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西20m市道、
中間画地
近商
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(90,200)
d １２４１７
８１１０６
-595001		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東20m道道、
南6m、角地
近商
６０ｍ高度地区
(100,300)
e １２４１２
２１１０６
-111003		 札幌市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
中間画地
商業
４５ｍ高度地区
(80,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
99,010  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
95,427 		 100
[  58.6]
162,845 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
163,000 
b (　           ) 
154,378  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
149,135 		 100
[  77.5]
192,432 
192,000 
c (　           ) 
80,785  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  99.0]
104,041 		 100
[  65.1]
159,817 
160,000 
d (　           ) 
228,603  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
231,519 		 100
[ 110.3]
209,899 
210,000 
e (　           ) 
71,422  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.1]
77,266 		 100
[  46.6]
165,807 
166,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    178,000 円／㎡]  



札幌南 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

61,686,641 
12,950,420 
48,736,221 
41,048,100 
7,688,121 		 （　0.9495）
7,299,871 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    182,496,775 円　　　　（　    110,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌南 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 643.50 ＲＣ8 3,289.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
３３ｍ高度地区
 90 ％   200 ％   200 ％   1,653 ㎡     40.8 m x   40.5 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗のフロア貸し、２階～８階が共同住宅（３ＬＤＫ１４戸、４ＬＤＫ１４戸、計２８戸）、駐車場３４台を想定した。 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
643.50 
77.6 
499.50 
2,350 
1,173,825 		 4.0  4,695,300 
0.0  0 

 2～ 8		 住宅
378.00 
89.3 
337.50 
1,750 
590,625 		 1.0  590,625 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,289.50 
87.0 
2,862.00 

5,308,200 		 8,829,675 
0 
⑨年額支払賃料      5,308,200 円　×　12ヶ月　＝　      63,698,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,862.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  34 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,264,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        63,698,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       3,264,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     5,356,992 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 61,605,408 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,829,675 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          81,233 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      61,686,641 円　　　　（　        37,318 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１２２５
１０６
　　　　-595002		 2,540  
(   2,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,540 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,358 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１７８５
１０６
　　　　-595006		 2,166  
(   2,165) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,166 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌南 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,983,000 円  　　　　    661,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,348,120 円  　　　       66,962,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      678,800 円  　　　
 建物　　　　　　　　　    5,618,500 円  　　　　    661,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       661,000 円  　　　　    661,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       661,000 円  　　　　    661,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,950,420 円　（　　　　　　         7,834 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 661,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　   3,289.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 41,048,100 円  
（　　　　　        24,832 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 61,686,641 円      
②総費用 12,950,420 円      
③純収益　①－② 48,736,221 円      
④建物等に帰属する純収益 41,048,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,688,121 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,299,871 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,416 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    182,496,775 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     110,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌南 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市南区真駒内幸町二丁目１番１１
 4307000291454-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
札幌南 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌南 5-10 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　篤志   TEL.
鑑定評価額 289,000,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市南区真駒内幸町２丁目１番１１
｢真駒内幸町２－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,653  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
３３ｍ高度地区


(90,200)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 店舗、店舗兼共同住
宅等が見られる近隣
商業地域		 北22m市道 水道、ガス、下水 真駒内

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 駅前通り沿い 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 真駒内駅西方

380m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄とバスの乗換え利用客が多い駅前商業地域であるが商業施設は少なく、駅前地区の土地利用の再編が検討
されているが当面は現状を維持すると予測する。背後住宅地の影響も受け地価は上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    136,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、真駒内・澄川地区等の地下鉄駅を中心とする商業地域である。需要者の中心は総額・規模等から賃貸用
不動産用地取得を目的とする不動産投資・開発関係の法人であると考えられる。取引の価格帯は規模等により様々で、
中心となる価格帯は見いだし難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸店舗付マンション用地としては、住宅需要は堅調であるものの、国道２３０号沿いと比べ店舗需要は少なく、分譲
マンション需要との競合も考えられることから、収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ現実の不
動産市場を反映している比準価格を重視の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌南 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    154,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.7]		 [100.0]
100		 175,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 札幌市全体と比べた南区の高齢率は高いうえ
に人口減少は顕著である。



最寄り駅周辺の商業集積度は低いが、地下鉄
駅徒歩圏の分譲・賃貸マンション需要の増加
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌南 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１２
２１１０６
-591021		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m国道、
東12m、
二方路
２中専
２７ｍ高度地区
(70,200)
b １２４１７
８１１０６
-595001		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東20m道道、
南6m、角地
近商
６０ｍ高度地区
(100,300)
c １２４１７
８１１０６
-595002		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南4m市道、
中間画地
近商
６０ｍ高度地区
(80,240)
d １２４１７
８１１０６
-595003		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西20m市道、
中間画地
近商
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
147,322  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
148,752 		 100
[  84.2]
176,665 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
177,000 
b (　           ) 
228,603  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
231,519 		 100
[ 132.1]
175,260 
175,000 
c (　           ) 
154,378  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
149,135 		 100
[  84.5]
176,491 
176,000 
d (　           ) 
80,785  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  99.0]
104,041 		 100
[  60.2]
172,826 
173,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    175,000 円／㎡]  



札幌南 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、適正な土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

62,112,751 
12,633,647 
49,479,104 
39,992,400 
9,486,704 		 （　0.9495）
9,007,625 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    225,190,625 円　　　　（　    136,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌南 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 643.50 ＲＣ8 3,289.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
３３ｍ高度地区
 90 ％   200 ％   200 ％   1,653 ㎡     40.8 m x   40.5 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗のフロア貸し、２階以上は２８戸の共同住宅（３ＬＤＫ×１４戸・４ＬＤＫ×１４戸）、平面駐車場３４台を想定。 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 用途・構造等から標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
643.50 
77.6 
499.36 
2,240 
1,118,566 		 4.0  4,474,264 
0.0  0 

 2～ 8		 住宅
378.00 
89.3 
337.55 
1,700 
573,835 		 1.0  573,835 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,289.50 
87.0 
2,862.21 

5,135,411 		 8,491,109 
0 
⑨年額支払賃料      5,135,411 円　×　12ヶ月　＝　      61,624,932 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,862.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　  34 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,672,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        61,624,932 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,672,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,264,847 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,032,085 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,491,109 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          80,666 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      62,112,751 円　　　　（　        37,576 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１２２５
１０６
　　　　-595002		 2,540  
(   2,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,540 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,247 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,240 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１２３５
１０６
　　　　-595101		 2,204  
(   2,160) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,226 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌南 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,932,000 円  　　　　    644,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,264,847 円  　　　       65,296,932　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      674,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,474,000 円  　　　　    644,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       644,000 円  　　　　    644,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       644,000 円  　　　　    644,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,633,647 円　（　　　　　　         7,643 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 644,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   3,289.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,992,400 円  
（　　　　　        24,194 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 62,112,751 円      
②総費用 12,633,647 円      
③純収益　①－② 49,479,104 円      
④建物等に帰属する純収益 39,992,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,486,704 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,007,625 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,449 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    225,190,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     136,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌南 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市南区真駒内幸町二丁目１番１１
 4307000291454-0000
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備考