別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
札幌南 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌南 5-9 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.
鑑定評価額 66,100,000 円  １㎡当たりの価格 96,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 72,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市南区南３４条西１０丁目４３２番３外
｢南３４条西１０－１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 685  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
２７ｍ高度地区


(90,200)

1:1.5		 診療所兼住宅

Ｗ2F1B		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 北西25m国道 水道、ガス、下水 澄川

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 澄川駅南西方

2.2km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
２７ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺は国道沿いに各種店舗・病院・営業所等が建つ区内では中央区寄りの路線商業地域。交通量が多く、収益性
が良好。格別の変動要因はなく、今後も現状維持で推移すると予測。当面の地価は上昇傾向が続くと判断。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     68,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は石山通沿線の条丁目地区・川沿地区等の路線商業地域一円。需要者は沿道サービス等の店舗経営が目的の
法人が主で、全国・全道に事業展開する業者も見られる。周辺は沿線に自動車販売店・病院等が建ち並び、比較的繁華
な商業地を形成し、区内では中央区に直結する位置にあり地価は安定傾向で、金融緩和の影響もあり当面は安定～上昇
傾向が続くと予測。土地需要の中心価格は単価１０万円／㎡程度、総額は利用用途・規模により様々で特定はし難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格、収益価格を得た。前者は市場性を反映する規範性の高い価格で、後者は収益性からの理論的な価格である。
後者は収益物件においては重視すべきであるも本件では背後地がやや狭く、建物全体が店舗となる程の需要がなく低位
となったと思料される。事業用地としては自己利用目的取引が主で、市場価格を重視して取引されることが一般的であ
る。従って、比準価格を標準とし収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌南 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     77,500 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 84.6]		 [100.0]
100		 94,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ５類移行後の経済状況、昨今の金融動向もあ
り、地下鉄駅に近い等の利便性が良好な地域
を中心に地価は横ばい～安定・上昇傾向とな
っている。

中央区寄り、交通量の多い路線商業地で収益
性良好、従前より地価は横ばい～安定傾向。
一般的要因もあり当面は上昇傾向が続くと判
断。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -8.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌南 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１３
１１１０６
-115001		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西13m市道、
南4m、角地
近商
高度地区
特別用途地区
(90,200)
b １２４１２
３１１０６
-595301		 札幌市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東25m国道、
中間画地
近商
２７ｍ高度地区
風致地区
(40,200)
c １２４１２
３１１０６
-595302		 札幌市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西25m国道、
北18m、角地
近商
２７ｍ高度地区
(100,200)
d １２４１２
３１１０６
-595303		 札幌市南区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北東4m市道、
中間画地
近商
２７ｍ高度地区
(90,200)
e １２４１２
３１１０６
-595013		 札幌市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東12.7m市道、
北8m、角地
近商
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
99,010  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
95,427 		 100
[  95.0]
100,449 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
100,000 
b (　           ) 
79,467  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
83,649 		 100
[  90.3]
92,635 
92,600 
c (　           ) 
87,418  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
80,943 		 100
[  84.6]
95,677 
95,700 
d (　           ) 
82,279  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
91,601 		 100
[  90.0]
101,779 
102,000 
e (　           ) 
93,176  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
87,501 		 100
[  89.4]
97,876 
97,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -8.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -3.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     99,500 円／㎡]  



札幌南 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,473,757 
3,585,512 
14,888,245 
12,896,800 
1,991,445 		 （　0.9394）
1,870,763 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     46,769,075 円　　　　（　     68,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌南 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 395.85 ＲＣ3 1,040.45
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
２７ｍ高度地区
 90 ％   200 ％   200 ％   685 ㎡     22.5 m x   30.5 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２～３階はファミリータイプの共同住宅を想定した。駐車場７台。 ⑦有効率　  88.5 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
375.75 
94.5 
355.08 
2,145 
761,647 		 3.0  2,284,941 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
332.35 
85.1 
282.74 
1,500 
424,110 		 1.0  424,110 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,040.45 
88.5 
920.56 

1,609,867 		 3,133,161 
0 
⑨年額支払賃料      1,609,867 円　×　12ヶ月　＝　      19,318,404 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     920.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         672,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,318,404 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         672,000 円　　×　　       ％　＝　　     1,545,472 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,444,932 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,133,161 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,825 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,473,757 円　　　　（　        26,969 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１２３５
１０６
　　　　-595503		 3,344  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,096 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,145 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１２３５
１０６
　　　　-595504		 2,106  
(   2,101) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,950 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌南 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 588,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 599,712 円  　　　       19,990,404　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      143,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,666,000 円  　　　　    196,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       392,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,585,512 円　（　　　　　　         5,234 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9394    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 196,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　   1,040.45 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,896,800 円  
（　　　　　        18,827 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,473,757 円      
②総費用 3,585,512 円      
③純収益　①－② 14,888,245 円      
④建物等に帰属する純収益 12,896,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,991,445 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,870,763 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,731 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,769,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      68,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌南 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市南区南三十四条西十丁目４３２番３
 4307000321929-0000
2 　札幌市南区南三十四条西十丁目４３２番４
 4307000321930-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌南 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌南 5-9 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.
鑑定評価額 66,100,000 円  １㎡当たりの価格 96,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 72,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市南区南３４条西１０丁目４３２番３外
｢南３４条西１０－１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 685  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1.5		 診療所兼住宅

Ｗ2F1B		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 北西25m国道 水道、ガス、下水 澄川

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 澄川駅

2.2km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
２７ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 国道２３０号沿線に位置する商業地であり、各種店舗・営業所等が見受けられる路線商業地域である。格別の変
動要因はなく、今後も現状維持で推移すると予測。当面の地価は上昇傾向が続くと判断。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は札幌市内の路線商業地域一円と把握した。国道２３０号石山通線沿線で、景気に関しては飛躍的な回復で
はないが、不動産需要の動向は確実に上昇が見受けられる。需要者としては店舗、営業所等の取得を目的とする事業者
や不動産開発業者が中心である。幹線道路沿線の売却物件が少ないことから、極端な高値取引も散見されるのが現状で
ある。市場の中心となる価格帯は、画地規模や条件等により異なることから特定の価格把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引事例を収集・選択・分析を行い説得力の有る客観的な価格である。一方、収益価格は商業地では収益に
着目した価格として重視されるべき価格であるが、試算の過程では想定要素も多く含まれ、また近年では建築費の上昇
などから賃料の遅行性という点でタイムリーな値上げは困難である事などから収益価格は低位に求められた。したがっ
て鑑定評価額の決定では収益価格を参考に留め、比準価格を重視し代表標準地の検討行い上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌南 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     77,500 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 83.0]		 [100.0]
100		 96,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北海道新幹線、千歳の半導体のラピタスの進
出など、札幌市の経済にも影響が予測され低
金利の後押しもあり不動産需要は堅調に推移
すると見られる。

格別の変動要因はなく、一般要因の影響を受
けて、売手主導の不動産取引が行われ、地価
の上昇傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌南 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
８１１０６
-595008		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南20m道道、
中間画地
準住居
北側斜線高度地区
(60,200)
b １２４１３
１１１０６
-115001		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西13m市道、
南4m、角地
近商
高度地区
特別用途地区
(90,200)
c １２４１７
８１１０６
-595003		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西20m市道、
中間画地
近商
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(90,200)
d １２４１７
８１１０６
-595002		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南4m市道、
中間画地
近商
６０ｍ高度地区
(80,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
99,791  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
97,603 		 100
[ 102.0]
95,689 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
95,700 
b (　           ) 
99,010  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
95,427 		 100
[  98.0]
97,374 
97,400 
c (　           ) 
80,785  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  99.0]
104,041 		 100
[ 100.0]
104,041 
104,000 
d (　           ) 
154,378  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
149,135 		 100
[ 125.7]
118,644 
119,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,500 円／㎡]  



札幌南 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,444,167 
3,665,970 
13,778,197 
11,985,300 
1,792,897 		 （　0.9495）
1,702,356 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     42,558,900 円　　　　（　     62,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌南 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 395.85 ＲＣ3 1,040.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   685 ㎡     22.5 m x   30.5 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロアー貸し、２～３階はファミリータイプのアパートの想定である。駐車場は７台である。 ⑦有効率　  88.5 ％
の理由		 標準的な建物である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
375.75 
94.5 
355.08 
1,995 
708,385 		 3.0  2,125,155 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
332.25 
85.1 
282.74 
1,350 
381,699 		 1.0  381,699 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,040.25 
88.5 
920.56 

1,471,783 		 2,888,553 
0 
⑨年額支払賃料      1,471,783 円　×　12ヶ月　＝　      17,661,396 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     920.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         672,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,661,396 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         672,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       916,670 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,416,726 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,888,553 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,441 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,444,167 円　　　　（　        25,466 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１２２５
１０６
　　　　-595002		 2,540  
(   2,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,540 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,995 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１７８５
１０６
　　　　-595007		 1,464  
(   1,461) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,627 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌南 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 579,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 916,670 円  　　　       18,333,396　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      143,800 円  　　　
 建物　　　　　　　　　    1,640,500 円  　　　　    193,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,665,970 円　（　　　　　　         5,352 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 193,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　   1,040.25 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,985,300 円  
（　　　　　        17,497 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,444,167 円      
②総費用 3,665,970 円      
③純収益　①－② 13,778,197 円      
④建物等に帰属する純収益 11,985,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,792,897 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,702,356 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,485 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,558,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌南 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市南区南三十四条西十丁目４３２番３
 4307000321929-0000
2 　札幌市南区南三十四条西十丁目４３２番４
 4307000321930-0000
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備考