鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
札幌南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌南 5-1

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　松本　篤志

TEL.

鑑定評価額

25,700,000 円

１㎡当たりの価格

164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市南区澄川３条４丁目３２５番１２｢澄川３条４－７－１８｣				②地積　(㎡)	157 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (90,300)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ3	小売店舗、飲食店等が多い平岸通沿いの商業地域	東20m市道	水道、ガス、下水	澄川 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 120 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

澄川駅南方

700m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの路線商業地域で、地下鉄駅近接のため中層の店舗付共同住宅が増加すると予測する。中心部への
アクセスも良好なことから、地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 167,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 126,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏内は、真駒内・澄川地区等の地下鉄駅周辺の商業地域である。需要者の中心は総額・規模等から賃貸用不動
産用地取得を目的とする不動産投資・開発関係の法人であると考えられる。取引の価格帯は規模等により様々で、中心
となる価格帯は見いだし難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道である平岸通沿線の商業地で地下鉄駅徒歩圏にあり、当地では収益物件に対する需要が高いことから需給関係は
安定しているものの、店舗等の賃貸需要は地下鉄駅近辺の商業地にシフトしており、賃料水準が硬直的で、収益価格は
低めに試算されたものと判定する。自社使用目的・共同住宅用地の取引が多く、信頼性の高い取引事例により求めた規
範性ある比準価格を中心に、収益価格を関連付け、周辺の地価動向を勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　札幌南 5-2                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    158,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

札幌市全体と比べた南区の高齢率は高いうえ
に人口減少は顕著である。地下鉄駅周辺の商
業集積度は低い。

駅徒歩圏内の立地から需要増。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.5 ％

+3.8 ％

３　試算価格算定内訳

札幌南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１７８１１０６ -595001	札幌市南区		建付地	（　）	台形	北東20m道道、南6m、角地		近商６０ｍ高度地区 (100,300)
b	１２４１７８１１０６ -595002	札幌市南区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4m市道、中間画地		近商６０ｍ高度地区 (80,240)
c	１２４１７８１１０６ -595006	札幌市南区		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		準住居３３ｍ高度地区 (60,200)
d	１２４１２２１１０６ -591016	札幌市南区		更地	（　）	長方形	南西5.5m市道、中間画地		２住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e	１２４１７８１１０６ -595003	札幌市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	西20m市道、中間画地		近商３３ｍ高度地区特別用途地区 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 228,603	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	231,519	100 [ 136.6]	169,487	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	169,000
b	(　 ) 154,378	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	149,135	100 [ 90.0]	165,706		166,000
c	(　 ) 144,435	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	145,276	100 [ 84.7]	171,518		172,000
d	(　 ) 177,533	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	184,838	100 [ 109.1]	169,421		169,000
e	(　 ) 80,785	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.0]	104,041	100 [ 62.4]	166,732		167,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 167,000 円／㎡]

札幌南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,018,663	1,319,734	5,698,929	4,862,430	836,499	（　0.9495） 794,256	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	19,856,400 円　　　　（　 126,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	104.00	ＲＣ4	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	157 ㎡	9.1 m x 17.3 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２～４階は共同住宅１ＬＤＫ×６戸、平均専有面積約４５㎡、駐車場３台を想定した。

⑦有効率　 86.5 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	88.00	84.7	74.54	2,430	181,132	3.0	543,396
							0.0	0
2～ 4	住宅	104.00	87.0	90.48	1,470	133,006	1.0	133,006
							0.0	0
～

～

～

計		400.00	86.5	345.98		580,150		942,414
								0

⑨年額支払賃料	580,150 円　×　12ヶ月　＝　 6,961,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 345.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 396,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,961,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 396,000 円　　×　　％　＝　　 348,090 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,009,710 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	942,414 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,953 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,018,663 円　　　　（　 44,705 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１７８５１０６　　　　-595005	3,258 ( 3,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,506	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,436 円/㎡　月額支払賃料（　 2,430 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１７８５１０６　　　　-595006	2,166 ( 2,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,407
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	234,900 円	78,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	220,734 円	7,357,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 665,500 円	78,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	78,300 円	78,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,300 円	78,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,319,734 円　（　　　　　　 8,406 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9495

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,300,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,862,430 円（　　　　　 30,971 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,018,663 円
②総費用	1,319,734 円
③純収益　①－②	5,698,929 円
④建物等に帰属する純収益	4,862,430 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	836,499 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	794,256 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,059 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,856,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌南 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市南区澄川三条四丁目３２５番１２	4307000239922-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月14日　提出
札幌南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌南 5-1

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　坂井　愼一

TEL.

鑑定評価額

25,700,000 円

１㎡当たりの価格

164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市南区澄川３条４丁目３２５番１２｢澄川３条４－７－１８｣				②地積　(㎡)	157 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (90,300)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ3	小売店舗、飲食店等が多い平岸通沿いの商業地域	東20m市道	水道、ガス、下水	澄川 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 120 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

４階建程度の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

澄川駅南方

700m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

周辺は平岸通沿線に中低層の店舗等が多く建つ路線商業地域。地下鉄駅からは徒歩圏内で、マンションも多い。
当面は現状を維持して推移すると予測する。利便性・収益性が良好で、地価は安定～上昇傾向で推移と判断。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 167,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 123,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は区内の地下鉄駅徒歩圏内の普通商業地域一円である。需要者は主として同一需給圏に地縁性を持つ比較的
小規模な法人及び個人で、全国・全道に営業展開する商工関連業者をも含む。物販店は郊外型大型店舗や市内中心部の
商業施設に押され、対象地周辺では小売店舗経営を目的とした商業地の需要よりも近年は居住系の用途の需要が増えて
いる。土地需要の中心価格帯は１６４千円／㎡程度、総額は利用用途等で様々であり、特定はし難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道である平岸通沿線の商業地で地下鉄駅徒歩圏にあり、当地では収益物件に対する需要が高いことから需給関係は
安定しているものの、店舗等の賃貸需要は地下鉄駅近辺の商業地にシフトしており、賃料水準が硬直的で、収益価格は
低めに試算されたものと判定する。自社使用目的・共同住宅用地の取引が多く、信頼性の高い取引事例により求めた規
範性ある比準価格を中心に、収益価格を関連付け、周辺の地価動向をも斟酌し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

５類移行後の経済状況、昨今の金融動向もあ
り、地下鉄駅に近い等の利便性が良好な地域
を中心に地価は横ばい～安定・上昇傾向とな
っている。

駅徒歩圏内の立地性から収益性良好、共同住
宅用地の需要もあり、従前より地価は安定的
に推移してきた。今後も安定～上昇傾向が続
くと予測。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.5 ％

+3.8 ％

３　試算価格算定内訳

札幌南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１７８１１０６ -595001	札幌市南区		建付地	（　）	台形	北東20m道道、南6m、角地		近商６０ｍ高度地区 (100,300)
b	１２４１７８１１０６ -595002	札幌市南区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4m市道、中間画地		近商６０ｍ高度地区 (80,240)
c	１２４１７８１１０６ -595003	札幌市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	西20m市道、中間画地		近商３３ｍ高度地区特別用途地区 (90,200)
d	１２４１７８１１０６ -595004	札幌市南区		建付地	（　）	長方形	南20m道道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 228,603	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	231,519	100 [ 121.0]	191,338	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	191,000
b	(　 ) 154,378	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	149,135	100 [ 90.0]	165,706		166,000
c	(　 ) 80,785	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.0]	104,041	100 [ 60.8]	171,120		171,000
d	(　 ) 68,932	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,173	100 [ 53.4]	131,410		131,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 -25.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 167,000 円／㎡]

札幌南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,011,234	1,333,897	5,677,337	4,862,430	814,907	（　0.9495） 773,754	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	19,343,850 円　　　　（　 123,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	104.00	ＲＣ4	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	157 ㎡	9.1 m x 17.3 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２～４階は共同住宅１ＬＤＫ×６戸、平均専有面積約４５㎡、駐車場３台を想定した。

⑦有効率　 86.5 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	88.00	84.7	74.54	2,494	185,903	3.0	557,709
							0.0	0
2～ 4	住宅	104.00	87.0	90.48	1,450	131,196	1.0	131,196
							0.0	0
～

～

～

計		400.00	86.5	345.98		579,491		951,297
								0

⑨年額支払賃料	579,491 円　×　12ヶ月　＝　 6,953,892 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 345.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 396,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,953,892 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 396,000 円　　×　　％　＝　　 347,695 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,002,197 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	951,297 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,037 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,011,234 円　　　　（　 44,658 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１２３５１０６　　　　-595501	3,275 ( 3,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 90.0]	2,799	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,494 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１２３５１０６　　　　-595502	1,537 ( 1,533)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,708
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	234,900 円	78,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	220,497 円	7,349,892　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 665,500 円	78,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	78,300 円	78,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,300 円	78,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,333,897 円　（　　　　　　 8,496 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9495

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,300,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,862,430 円（　　　　　 30,971 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,011,234 円
②総費用	1,333,897 円
③純収益　①－②	5,677,337 円
④建物等に帰属する純収益	4,862,430 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	814,907 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	773,754 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,928 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,343,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌南 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市南区澄川三条四丁目３２５番１２	4307000239922-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考