令和6年1月15日　提出 札幌南 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -37 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.

鑑定評価額 1,440,000 円  １㎡当たりの価格 7,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区北ノ沢１７４５番５６ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 地区計画等 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 も見られる郊外の住 宅地域 南8m市道 水道、下水 真駒内 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地区計画（北ノ沢静涼苑地区 地区計画）が定められている 戸建住宅地 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 真駒内駅北西方 5.6km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) 地区計画等 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 西野真駒内清田線背後の調整区内の清涼苑団地の住宅地である。交通の利便性は劣り、生活利便施設も遠いこと から住環境は劣る地区である。当面は同様の住環境を維持し地価は概ね安定傾向にあると判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は区内の市街化調整区域を中心とする住宅地域一円である。需要者は市内の居住者が大半である。南区郊外 の地区計画が定められた住宅地域で「清涼苑団地」を形成している。緑豊かな閑静な住環境を維持しているが、生活関 連施設等の利便施設が少なく、また市内中心部からも相当の距離があり、南区の住宅地としての競争力は低いと判断さ れる。宅地で中心価格帯は対象地と同規模で１４０万円程度であるが土地単独の取引は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 評価額の決定にあたり、比準価格は市場において実際に成立した取引事例を基にしており、実証的で客観性を有する価 格である。一方、収益価格は標準地に低層住宅を想定のうえ試算したが、近隣地域においては自用目的の取引が中心で あり、賃貸市場も低迷しているため収益還元法は非適用とした。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を標準とし 、単価と総額との関連の適否を踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額として上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅投資は低金利の後押しもあって堅 調に推移しているが、建築資材の高騰、物価 高などの影響が今後懸念される。 一般要因の影響を受けて、市内中心部から離 れた地域でも住宅地需要の圧力が高まり、地 価は安定的な動きを示している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％