令和6年1月15日　提出 札幌南 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -36 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.

鑑定評価額 632,000 円  １㎡当たりの価格 3,380 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区豊滝１丁目４４０番６７ ｢豊滝１－８－５｣ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の既成住宅地域 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 真駒内 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内の旧住宅地 造成事業に関する法律の許可 を受けた住宅団地 街 路 　基準方位　北　６ ．５ｍ市道 交通 施設 真駒内駅南西方 12.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 簾舞地区と定山渓との間にある市街化調整区域の住宅団地である。交通条件・買物等の利便性が劣る。当面は現 状維持で推移すると予測。近時の金融動向から地価水準は安定傾向にあると判断。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,380 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は札幌市郊外の市街化調整区域の住宅地が圏域である。需要者は市内の居住者が大半を占める。位置的には 簾舞から定山渓に向かう途中で、中心部からも距離があり、冬期間の通勤・通学では国道２３０号一本のため渋滞も多 く、一般的に人気が低い地域である。然しながら、札幌市中心部の地価高騰の余波で、南区の郊外の低価格の物件に対 する不動産需要が見込まれている。但し中心価格帯は対象地と同規模で６０万円前後で土地のみの取引は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏は札幌市の市街化調整区域内の住宅地域一円とした。位置的には定山渓温泉と簾舞の間に位置している。周 辺の農家住宅の自己所有の一般住宅が多いためアパート・戸建住宅の賃貸需要は皆無であることから、賃貸市場が未成 熟で収益価格の採用は断念した。鑑定評価額の決定にあたっては、実勢価値を適切に反映している比準価格を標準とし 、単価と総額との関連の適否を踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額として上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅投資は低金利の後押しもあって堅 調に推移しているが、建築資材の高騰、物価 高などの影響が今後懸念される。 一般要因の影響を受けて、市内中心部から離 れた地域でも住宅地需要の圧力が高まり、地 価は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％