令和6年1月12日　提出 札幌南 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -32 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　花井　尚彦   TEL.

鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区真駒内柏丘２丁目４５８番１８７ ｢真駒内柏丘２－９－１５｣ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の閑静な住 宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 真駒内 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 真駒内駅西方 2.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 真駒内地区では地下鉄駅から遠い地域であるが、住宅地として根強い人気があることなどから、地価水準は強含 みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南区の住宅地域で、中でも真駒内地区との関連が強い。需要者の中心は市内在住の個人である。地下鉄駅 からはやや離れているが、高台の居住環境の良い住宅地域として比較的人気があることから、住宅地域としての需給動 向は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地は２，０００～２，５００万円程度、新築の戸建住宅は少ないが、 ４，０００万円台とみる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主で、真駒内地区の住宅地域における信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、標準地 の周辺は、自用の戸建住宅が中心の第１種低層住居専用地域で、経済合理性のある共同住宅の想定が困難であることか ら、収益還元法の適用を断念した。よって、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [109.8] 100 100 [104.5] 100 [150.0] [104.5] 100 90,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅地需要は引き続き堅調で、南区で も利便性に劣る一部の地域を除き地価は上昇 傾向だが、建築費の高騰等の影響が注視され る。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +20.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.9 ％  ％