令和6年1月14日　提出 札幌南 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -28 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　林　誠   TEL.

鑑定評価額 5,710,000 円  １㎡当たりの価格 32,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区石山３条６丁目２８４番１１６ ｢石山３条６－３－２７｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西8m市道 水道、ガス、下水 真駒内 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　８ ｍ市道 交通 施設 真駒内駅南西方 5.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部から距離のある石山地区に位置する閑静な郊外住宅地域で、低価格帯住宅地の需要が増加してきてい ることや、区内住宅地の地価上昇等の影響から、地価水準は引き続き上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南区石山及びその周辺の国道背後の郊外住宅地域が圏域。需要者の中心は札幌市内の居住者が大半を占め 、他市町村からの転入者は少ない。都心部、駅より距離のある郊外住宅地域であるが、市内全域的な取引の上昇気運も あって、需要は堅調である。市場の中心価格帯は、土地面積６０坪程度で６００万円前後であり、かかる住宅需要を背 景に、地価は上昇傾向にて推移するものと予測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象標準地と同じ石山地区の住宅地域から事例を採用しており、地域的類似性が高く、規範性の高い価格と なった。第１種低層住居専用地域内の郊外住宅地域であり、アパート等の収益物件は殆ど見られないことから、賃貸市 場は未成熟である。また、取引は自己使用目的の物件が中心で、収益性より快適性を求める地域であることから、収益 価格の適用は断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地下鉄沿線を中心に宅地需要は堅調であるが 、区内人口は長期的な微減傾向にあり、中心 部から距離のある郊外地域では高止まりの傾 向もみられる。 石山地区に位置し、都心部から距離のある郊 外住宅地域であるが、低価格帯住宅地の需要 が増加していることから、地価は上昇傾向。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.8 ％  ％