令和6年1月13日　提出 札幌南 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -27 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　本井　真弓   TEL.

鑑定評価額 7,740,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区石山東３丁目３５番４８ ｢石山東３－８－２９｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西8m市道 水道、下水 真駒内 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 真駒内駅南西方 3.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外住宅地域であり、国道沿いの小売店舗等利用が可能な地域で比較的良好な住環境 を形成している。値頃感等から当該地域の住宅地需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に石山東地区、常盤地区を中心とした南区郊外に所在する住宅地域の圏域である。需要者の中心は、 札幌市内居住者が殆どを占めると把握される。郊外住宅地域であり交通利便性に劣る面を有するが、対象標準地周辺は 平坦地が多く、また、国道沿いの小売店舗利用も可能であり、需給は堅調で地価水準は上昇傾向と予測される。土地価 格は約６５坪程度で概ね７５０万～８００万円前後が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は郊外部に所在し交通利便性に劣る面を有するが、平坦部が多く中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住 宅地域である。第１種低層住居専用地域に所在し自用目的の取引が中心であり、収益性より快適性が重視される地域に つき、賃貸市場が未成熟であること等から収益価格は求められなかった。本件においては、比準価格を標準とし、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -28                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,700 円／㎡ [111.8] 100 100 [101.5] 100 [ 91.0] [103.0] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性良好な地域を中心に市内不動産需要は 依然堅調であるが、建築費高騰や人手不足、 金融政策の今後の動向等に留意が必要である 。 値頃感等から当該地域の需給は堅調であり地 価水準は上昇傾向。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.1 ％  ％