令和6年1月15日　提出 札幌南 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -21 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.

鑑定評価額 4,310,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区北ノ沢６丁目１８１９番２４３４ ｢北ノ沢６－４－２１｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ傾斜地の住宅 地域 北東10m市道 水道、ガス、下水 真駒内 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、１０ｍ 市道 交通 施設 真駒内駅北西方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地の住宅地で地域要因に特段の変化はないが、住環境の良さなどから需給バランスにおける当該地域の選好 性は堅調であり、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として北ノ沢地区の戸建住宅地域であり、需要者は市内の居住者が大半である。札幌市の人口は令和２ 年１０月から令和５年同月までで、約０．１８％減少であるが世帯数は２６，１５９世帯と約２．４％の伸びである。 北ノ沢地区は人口・世帯数ともほぼ横ばいである。道道西野真駒内清田線の背後地で、川沿方面への商業施設の利用も 良好で、住環境に関して土地価格に割安感があり、今後も安定的な需要が見込まれる地域である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は北の沢地区の４事例より地域分析を行い試算した実証的価格である。収益価格については、用途地域が第１ 種低層住居専用地域のため戸建住宅が大半を占め賃貸市場が成熟していない事を理由に収益価格は断念した。現実的で より実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、札幌市内及び南区の人口と世帯数の動向のほか、北の 沢地区と周辺地区の不動産の取引に関して、地元不動産業者の意見等も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [104.5] 100 [111.0] [101.5] 100 22,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北海道新幹線、千歳の半導体のラピタスの進 出など、札幌市の経済にも影響が予測され低 金利の後押しもあり不動産需要は堅調に推移 すると見られる。 格別の変動要因はなく、一般要因の影響を受 けて、売手主導の不動産取引が行われ、地価 の上昇傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％