令和6年1月12日　提出 札幌南 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -19 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　今田　幹丈   TEL.

鑑定評価額 260,000,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区真駒内泉町３丁目１番１ ｢真駒内泉町３－１－１０｣ ②地積 　(㎡) 1,622   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 1.2:1 共同住宅 ＲＣ6 公共施設に近接する 中層共同住宅の多い 住宅地域 北20m市道 水道、ガス、下水 真駒内 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 ５階建程度の共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  42.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　２ ０ｍ市道 交通 施設 真駒内駅南西方 400m 法令 規制 １中専 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄駅徒歩圏内に中高層のマンションが建ち並ぶ住宅地域であり、今後も同様に維持して推移するものと予測 する。真駒内地区は人気が高く住宅地需要は堅調であることから、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              155,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄徒歩可能圏内において、マンション等が見られる地域が圏域である。需要者の中心はマンションデ ベロッパーをはじめ不動産賃貸業者等である。地下鉄駅に近い利便性の良い地域性から人気があり地価は強含みである 。市場の中心となる価格帯は１㎡当たり１６万円前後、新築物件は稀少で土地面積、建物の用途・規模によりまちまち で、土地建物総額での需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の査定にあたってはマンション等が見られる地域からの事例を採用し求めた。開発法による価格については、 マンション分譲価格も地域の実情にあったものであり、開発計画等も妥当であるが、やや流動的な要因を含む価格であ る。価格の調整にあたっては、市場の実態を反映した比準価格を重視し、開発法による価格を参酌の上、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    145,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内の景気は緩やかに持ち直している。不動 産市場の動きはやや弱いが、地価は上昇傾向 で、個人消費も物価上昇の影響はあるが、改 善しつつある。 真駒内地区住宅地は人気があることから一定 の需要があり、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.3 ％  ％