令和6年1月14日　提出 札幌南 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -14 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.

鑑定評価額 4,870,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区石山１条７丁目４２１番１８ ｢石山１条７－１１－２１｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:2 住宅 Ｗ2F1B 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西9m市道 水道、下水 真駒内 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　９ ｍ市道 交通 施設 真駒内駅南西方 5.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 石山通と豊平川に挟まれたエリア所在、地下鉄駅からはバス便となるも平坦地で大型商業施設も近く利便性良好 な住宅地として熟成が進み、今後も同様な住環境を維持すると予測。当面の地価は安定～上昇傾向と判断。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として石山地区の内、石山通背後の豊平川寄り住宅地域。需要者は市内居住者が大半を占める。近隣地 域は地区内では平坦な地域にあり、国道沿い商業地区からも近く利便性が良好で、バスの便数も多い。当該地域での地 価は弱含み基調が続いてきたが、コロナ禍以前の景気動向等から近時は横ばい傾向、金融緩和の影響もあり当面は安定 ～上昇傾向と予測。中心価格帯は、土地が対象地と同規模で４９０万円程度、新築の戸建住宅は２，９００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は石山地区の豊平川寄りエリアにあり、平坦地で買い物等の生活利便性は良いものの、地下鉄駅からは距離が あるため、都心への接近条件等にやや難があり、地域内にあっては自用目的の取引が殆どである。アパート・戸建住宅 の賃貸需要が乏しく賃貸市場は未成熟である。よって収益価格は採用せず、ここでは代表標準地からの検討結果を踏ま えて、市場の動向を反映した価格で信頼性が高い比準価格を中心に、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -28                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,700 円／㎡ [111.8] 100 100 [101.5] 100 [109.1] [101.5] 100 29,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５類移行後の経済状況、昨今の金融動向もあ り、地下鉄駅に近い等の利便性が良好な地域 を中心に地価は横ばい～安定・上昇傾向とな っている。 駅からは遠いものの利便性が比較的良好であ る当地は、従前より地価は横ばい傾向で推移 。一般的要因から現在は安定～上昇傾向にあ ると判断する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.4 ％  ％