令和6年1月14日　提出 札幌南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -10 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区川沿７条４丁目１６７０番１６ ｢川沿７条４－１－１９｣ ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が建ち並ぶ 住宅地域 西6m市道 水道、下水 真駒内 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 　基準方位　北　６ ｍ市道 交通 施設 真駒内駅西方 4.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 旧国道背後のほぼ平坦なエリアに位置し、大型店舗にも近く生活利便性が良い住宅地で、今後とも良好な住環境 を維持するものと予測。利便性から周辺の宅地需要は堅調で、当面の地価は上昇傾向で推移すると判断。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は区内の川沿・南沢地区等の住宅地域一円が圏域。地下鉄駅からはバス便となるも平坦地にあり、近隣に大 型店舗等が位置する。需要の中心は自己居住目的の市内の個人が中心である。川沿地区の中では利便性が良好で値頃感 もあり近時の地価は安定傾向で推移しており、昨今の金融動向動向もあり上昇傾向が続くと予測。市場の中心となる価 格帯は対象地と同規模の土地で１，７００万円前後、新築戸建物件は３，６００万円前後が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 川沿地区では平坦地で生活利便性が良好なエリア内にあるが用途地域が１低専の地域であり、周辺に民間アパート等の 収益物件は殆んどなく、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため適切な賃貸事例の収集が困難 で収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定 されることが一般的で規範性の高い比準価格を標準とし、地域の動向を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５類移行後の経済状況、昨今の金融動向もあ り、地下鉄駅に近い等の利便性が良好な地域 を中心に地価は横ばい～安定・上昇傾向とな っている。 川沿地区において比較的生活利便性が良好な エリアにあり、従前より地価は堅調に推移し ており、一般的要因から現在では上昇傾向と なっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.9 ％  ％