令和6年1月14日　提出 札幌南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -3 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区藻岩下３丁目１９７７番２５６ ｢藻岩下３－１０－２２｣ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 風致地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北東12.7m市道 水道、ガス、下水 澄川 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、１２． ７ｍ市道 交通 施設 澄川駅南西方 3.8km 法令 規制 ２低専 (50,80) 北側斜線高度地区 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 藻岩山南東方山麓の住宅地域で、スキー場に近い傾斜地に位置すること等から区内ではやや別荘地的色彩にある 地域。地域特性に関して格別の変動要因はなく、地価水準については当面は概ね安定傾向が続くものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は藻岩下地区を中心に藻岩山麓エリアの区内の高台住宅地域の圏域であり、需要者の中心は札幌市居住者が 殆どを占めると把握される。従前から眺望面等からのリゾート用途の需要があったが、地下鉄駅から距離があり、スキ ー場に近い高台の住宅地域にあり、一般的な住宅地需要とは異なる。但し昨今は金融緩和の影響もあり、地価は概ね安 定傾向にて推移すると予測。需要の中心となる価格は、土地が１００坪程度の画地で１３００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地はスキー場に近い傾斜地上の戸建住宅を中心とする住宅地域に所在し、冬期間の交通条件等立地条件から賃貸市 場は十分に成熟していないため適切な賃貸事例の収集が困難で、収益価格は試算しなかった。典型的な需要者層である 個人は、居住の快適性を重視して代替競争等の関係にある不動産と比較を行うと考えられ、市場の特性を反映した規範 性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討及び地域の動向を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [104.5] 100 [ 68.3] [101.5] 100 37,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５類移行後の経済状況、昨今の金融動向もあ り、地下鉄駅に近い等の利便性が良好な地域 を中心に地価は横ばい～安定・上昇傾向とな っている。 藻岩山山麓の傾斜地上住宅地であるも、コロ ナ禍以前から地価は横ばい・安定傾向で推移 。一般的要因もあり現在でも安定傾向にある と判断。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％