令和6年1月12日　提出 札幌南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -1 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　花井　尚彦   TEL.

鑑定評価額 51,300,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区真駒内南町１丁目３番３ ｢真駒内南町１－３－３｣ ②地積 　(㎡) 380   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2F1B 一般住宅が建ち並ぶ 環境の良い閑静な住 宅地域 南東7m市道 水道、ガス、下水 真駒内 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北７ｍ市道 交通 施設 真駒内駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、今後とも良好な居住環境を維持するものと予測する。比較的人気 が高い住宅地域で、生活利便性も良いことから地価は当面強含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南区澄川・真駒内地区等の住宅地域一円で、特に真駒内地区の閑静で環境良好な地区との関連が深い。需 要者の中心は札幌市内に居住する中間所得層以上の個人である。真駒内地区は南区では人気が高い住宅地域であり、標 準地周辺は画地規模がやや大きく、環境の良い住宅地域で地価は強含みである。中心となる市場価格帯は、新築戸建住 宅は少ないが４千万円台後半から５千万円台と見る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が大半で、真駒内地区の住宅地域における信頼性のある取引事例を収集することができた。標準地の周 辺は公営住宅は見られるが、自用の戸建住宅が中心の第１種低層住居専用地域で、経済合理性のある収益物件の想定が 困難であることから、収益還元法の適用を断念した。よって、本件においては比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅地需要は引き続き堅調で、南区で も利便性に劣る一部の地域を除き地価は上昇 傾向だが、建築費の高騰等の影響が注視され る。 真駒内地区においては、近年画地分割により 小規模な宅地取引が増加傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.8 ％  ％