別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
札幌豊平 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌豊平 5-7 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　横山　幹人   TEL.
鑑定評価額 294,000,000 円  １㎡当たりの価格 206,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市豊平区平岸５条１０丁目２２番２
｢平岸５条１０－６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,425  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区
地区計画等

(100,300)

1:1		 店舗

Ｓ1		 低層店舗、営業所が
建ち並ぶ幹線沿いの
商業地域		 北27m道道、三方路 水道、ガス、下水 美園

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  39.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,440 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２７ｍ道道 交通

施設		 美園駅南西方

750m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
４５ｍ高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 豊平区役所に近接する、環状線沿いの稀少性の高い路線商業地域で、周辺では病院建築も見られ、実需は強く、
今後も商業集積が高まるものと見られる。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は沿道型の業務用地が存する圏域で、幅広い利用可能性を有することから、その範囲は広域的なものとなる
。至近に行政機関の中心である豊平区役所が存し、更に現在業務用地が供給不足で売り手市場となっていることから需
要は強い。需要の中心は自用の店舗、投資目的での店舗の取得を検討している大手企業で、札幌市外からも参入してい
る。取引の価格帯及び規模はまちまちであり、特定できない状態にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線街路沿いの更地売買が少ないため、取引事例比較法の適用においては、異類型の事例からの検討も行った。近隣地
域内は自用の店舗・営業所も多く、投資向けの需要も見られるものの賃貸市場は熟成しておらず、収益性で価格が決定
されるまでには至っていない。従って、比準価格を重視せざるを得ないものと判断される。本件では比準価格を中心に
検討を行い、収益価格も考慮し、更に代表標準地価格との整合性も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌豊平 5-5               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    223,000 円／㎡		 [112.1]
100		 100
[100.0]		 100
[130.6]		 [107.0]
100		 205,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    184,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊平区は総人口、生産年齢人口は近年微増傾
向で、老年人口は増加傾向である。金利政策
や物価高の影響により物件の選別化が進むも
のと見られる。

低層店舗、営業所が建ち並ぶ環状通沿いの商
業地域で、車輌交通量が多く稀少性が高いた
め、相応の需要が期待される。


特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌豊平 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３１０
９１１０５
-595017		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南26m道道、
北7m、二方路
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
b １２３１０
９１１０５
-595018		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東29m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
c １２４１１
０１１０５
-115008		 札幌市豊平区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西36m道道、
北東4m、角地
近商
４５ｍ高度地区
地区計画等
(90,300)
d １２４１０
９１１０５
-115001		 札幌市豊平区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西26m国道、
南5m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
e １２３１１
０１１０５
-595022		 札幌市豊平区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西7m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
250,605  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
262,770 		 100
[ 120.0]
218,975 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
234,000 
b (　           ) 
198,881  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
215,786 		 100
[ 117.6]
183,491 
196,000 
c (　           ) 
209,330  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
203,406 		 100
[ 114.5]
177,647 
190,000 
d (　           ) 
211,578  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
235,087 		 100
[ 120.0]
195,906 
210,000 
e (　           ) 
268,178  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
292,314 		 100
[ 142.1]
205,710 
220,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    210,000 円／㎡]  



札幌豊平 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

77,067,218 
23,626,815 
53,440,403 
44,467,500 
8,972,903 		 （　0.9495）
8,519,771 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    212,994,275 円　　　　（　    149,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌豊平 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 661.00 ＲＣ7 3,698.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
４５ｍ高度地区
地区計画等		 100 ％   300 ％   300 ％   1,425 ㎡     38.0 m x   36.0 m  前面道路：道道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階９戸、３～６階約７戸約６２㎡の２ＬＤＫ及び１ＬＤＫ、７階３戸約７５㎡の２ＬＤＫを想定。 ⑦有効率　  85.2 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
661.00 
93.2 
616.00 
2,810 
1,730,960 		 3.0  5,192,880 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
661.00 
86.1 
569.00 
1,780 
1,012,820 		 1.0  1,012,820 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
525.00 
82.9 
435.00 
1,780 
774,300 		 1.0  774,300 
0.0  0 

 7～ 7		 住宅
276.00 
81.2 
224.00 
1,780 
398,720 		 1.0  398,720 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,698.00 
85.2 
3,149.00 

6,239,700 		 9,701,620 
0 
⑨年額支払賃料      6,239,700 円　×　12ヶ月　＝　      74,876,400 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   3,149.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,534,560 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の不動産賃貸市場を考慮して求めた。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  28 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        79,410,960 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       3,360,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     5,793,967 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 76,976,993 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,701,620 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          90,225 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      77,067,218 円　　　　（　        54,082 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２３１０９５
１０５
　　　　-595004		 1,805  
(   1,805) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,861 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,781 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,780 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２３１０９５
１０５
　　　　-595002		 1,633  
(   1,632) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,683 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌豊平 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,675,000 円  　　　　    735,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 9,932,515 円  　　　       82,770,960　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      684,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,497,000 円  　　　　    735,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,102,500 円  　　　　    735,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       735,000 円  　　　　    735,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,626,815 円　（　　　　　　        16,580 円／㎡）　　（経費率　　  30.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 735,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 193,000 円／㎡　×　   3,698.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 44,467,500 円  
（　　　　　        31,205 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 77,067,218 円      
②総費用 23,626,815 円      
③純収益　①－② 53,440,403 円      
④建物等に帰属する純収益 44,467,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,972,903 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,519,771 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,979 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    212,994,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     149,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌豊平 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市豊平区平岸五条十丁目２２番２
 4307001175491-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
札幌豊平 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌豊平 5-7 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　筒井　大輔   TEL.
鑑定評価額 292,000,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市豊平区平岸５条１０丁目２２番２
｢平岸５条１０－６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,425  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区
地区計画等

(100,300)

1:1		 店舗

Ｓ1		 低層店舗、営業所が
建ち並ぶ幹線沿いの
商業地域		 北27m道道、三方路 水道、ガス、下水 美園

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  39.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,440 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ道道 交通

施設		 美園駅南西方

750m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
４５ｍ高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 環状線沿いのうち豊平区役所に近い路線商業地域。車両通行量の多い幹線沿いで、まとまった規模の店舗地等は
土地不足の状況で需要は堅調。金融政策や物価水準を含めた経済情勢の変化による不動産市場の動向に注視。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    211,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    150,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、区内地下鉄駅に比較的近い幹線沿いの商業地域で把握される。需要者の中心は、店舗・事業所経営目的
の企業法人等である。周囲に広範な住宅地域が広がる幹線沿いの商業地域で、街路事情も良好で各方面からの集客も可
能である。商況・繁華性は安定的で、需要は堅調である。中心となる価格帯は、街路や画地規模によって様々であり把
握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を
有する。収益価格は、地価に見合った賃料形成がなされておらず、低位に得られたものと思料する。本件では、比準価
格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌豊平 5-5               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    223,000 円／㎡		 [112.1]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 [107.0]
100		 206,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    184,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地下鉄駅周辺等の利便良好な地域では店舗兼
共同住宅用地やマンション用地、郊外部では
まとまった規模の店舗地等への需要が堅調で
ある。

地区内幹線である環状通沿いの商業地域で車
両通行量も多い。環状線を挟んで向かい側で
は、令和６年春開業予定で病院、薬局の建築
が行われている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌豊平 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
７１１０５
-115002		 札幌市豊平区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m国道、
中間画地
近商
高度地区最高45m
(90,300)
b １２４１０
９１１０５
-115001		 札幌市豊平区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西26m国道、
南5m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
c １２４１１
０１１０５
-115008		 札幌市豊平区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西36m道道、
北東4m、角地
近商
４５ｍ高度地区
地区計画等
(90,300)
d １２３１１
０１１０５
-595017		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西20m市道、
中間画地
準住居
４５ｍ高度地区
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
239,950  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
253,147 		 100
[ 124.2]
203,822 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
218,000 
b (　           ) 
211,578  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
235,087 		 100
[ 115.0]
204,423 
219,000 
c (　           ) 
209,330  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
203,406 		 100
[ 106.7]
190,634 
204,000 
d (　           ) 
137,790  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
149,502 		 100
[  77.6]
192,657 
206,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    211,000 円／㎡]  



札幌豊平 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

77,067,218 
23,623,615 
53,443,603 
44,467,500 
8,976,103 		 （　0.9495）
8,522,810 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    213,070,250 円　　　　（　    150,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌豊平 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 661.00 ＲＣ7 3,698.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
４５ｍ高度地区
地区計画等		 100 ％   300 ％   300 ％   1,425 ㎡     38.0 m x   36.0 m  前面道路：道道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階貸店舗、２階９戸、３～６階は７戸１ＬＤＫ及び２ＬＤＫの共同住宅、７階３戸２ＬＤＫを想定。 ⑦有効率　  85.2 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
661.00 
93.2 
616.00 
2,810 
1,730,960 		 3.0  5,192,880 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
661.00 
86.1 
569.00 
1,780 
1,012,820 		 1.0  1,012,820 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
525.00 
82.9 
435.00 
1,780 
774,300 		 1.0  774,300 
0.0  0 

 7～ 7		 住宅
276.00 
81.2 
224.00 
1,780 
398,720 		 1.0  398,720 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,698.00 
85.2 
3,149.00 

6,239,700 		 9,701,620 
0 
⑨年額支払賃料      6,239,700 円　×　12ヶ月　＝　      74,876,400 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   3,149.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,534,560 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  28 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        79,410,960 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       3,360,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     5,793,967 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 76,976,993 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,701,620 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          90,225 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      77,067,218 円　　　　（　        54,082 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２３１１０５
１０５
　　　　-591053		 1,181  
(   1,180) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]
1,520 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,781 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,780 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １２４１１０５
１０５
　　　　-191015		 1,553  
(   1,553) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]
1,977 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌豊平 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,675,000 円  　　　　    735,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 9,932,515 円  　　　       82,770,960　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      681,600 円  　　　査定
 建物　　　　　　　　　    7,497,000 円  　　　　    735,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,102,500 円  　　　　    735,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       735,000 円  　　　　    735,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,623,615 円　（　　　　　　        16,578 円／㎡）　　（経費率　　  30.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 735,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 193,000 円／㎡　×　   3,698.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 44,467,500 円  
（　　　　　        31,205 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 77,067,218 円      
②総費用 23,623,615 円      
③純収益　①－② 53,443,603 円      
④建物等に帰属する純収益 44,467,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,976,103 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,522,810 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,981 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    213,070,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     150,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌豊平 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市豊平区平岸五条十丁目２２番２
 4307001175491-0000
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備考