別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌豊平 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌豊平 5-4 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　勝利   TEL.
鑑定評価額 166,000,000 円  １㎡当たりの価格 283,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市豊平区中の島１条２丁目１番４
｢中の島１条２－２－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 585  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
６０ｍ高度地区


(100,400)

1:1		 事務所兼車庫

ＲＣ4		 事務所、店舗、マン
ション等が混在する
商業地域		 南東20m市道、南西側道 水道、ガス、下水 中の島

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       580 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 中の島駅南西方

80m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
６０ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 恵まれた交通接近条件に加え豊富な商業背後地を有する商業地域。複合用途利用が可能な立地特性を有すること
から需要は堅調で地価は上昇傾向。地域要因に格別の変動は認められないことから、当面現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    288,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    218,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、札幌市豊平区を中心として隣接する中央区東部で豊富な背後地を有する商業地域である。主たる需要者
は、自己使用目的の法人等のほか店舗付共同住宅等の複合用途による建物を建築し収益事業を目論む法人等である。恵
まれた交通接近条件等の立地特性を背景として店舗付共同住宅等の複合用途での建物利用も十分可能であることから、
底堅い需要が認められ土地価格は上昇傾向にある。中心的な価格帯は、標準的な画地規模で３０万円／㎡前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集・検討を行って求めた。収益価格で採用した諸元は現在の経済状況を反映し
ている。最寄り駅への接近性に優れ恵まれた立地特性を有する当該地域の土地需要は収益性以外の自社ビル保有目的で
のステイタス性を重視して取引する傾向も認められる。以上のことから、市場で現実に発生した現実的で実証的な取引
事例に基づく比準価格を中心として、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌豊平 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    258,000 円／㎡		 [112.4]
100		 100
[100.0]		 100
[108.2]		 [105.0]
100		 281,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    267,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は持ち直し消費者物価は上昇傾向に
ある。企業の設備投資はやや足踏み傾向にあ
るが、企業収益・業況判断・雇用情勢は共に
改善傾向にある。

交通接近条件に恵まれた商業地域。自社ビル
利用を中心に収益用不動産としての利用も可
能な立地特性を有しているため需要は堅調で
地価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌豊平 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３１０
９１１０５
-595021		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西25m国道、
北20m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
b １２４１０
９１１０５
-115001		 札幌市豊平区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西26m国道、
南5m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
c １２４１７
７１１０５
-115002		 札幌市豊平区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m国道、
中間画地
近商
高度地区最高45m
(90,300)
d １２４１７
７１１０１
-515077		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東25m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
e １２４１７
７１１０１
-515043		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東20m市道、
南20m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
211,623  		 100
[ 100.0]		 [ 123.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
248,909 		 100
[  86.0]
289,429 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
304,000 
b (　           ) 
211,578  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
235,087 		 100
[  81.0]
290,231 
305,000 
c (　           ) 
239,950  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
253,147 		 100
[  96.1]
263,420 
277,000 
d (　           ) 
279,764  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
292,353 		 100
[ 105.2]
277,902 
292,000 
e (　           ) 
190,800  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
209,330 		 100
[  83.1]
251,901 
264,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    288,000 円／㎡]  



札幌豊平 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,253,859 
15,276,259 
33,977,600 
28,616,500 
5,361,100 		 （　0.9495）
5,090,364 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    127,259,100 円　　　　（　    218,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌豊平 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅 248.98 ＲＣ9 2,240.82
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
６０ｍ高度地区
 100 ％   400 ％   400 ％   585 ㎡     24.0 m x   24.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～９階：平均専有面積約６０㎡の１ＬＤＫの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  94.6 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
248.98 
94.6 
235.48 
2,750 
647,570 		 3.0  1,942,710 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
248.98 
94.6 
235.48 
1,715 
403,848 		 1.0  403,848 
0.0  0 

 4～ 6		 住宅
248.98 
94.6 
235.48 
1,750 
412,090 		 1.0  412,090 
0.0  0 

 7～ 8		 住宅
248.98 
94.6 
235.48 
1,750 
412,090 		 1.0  412,090 
0.0  0 

 9～ 9		 住宅
248.98 
94.6 
235.48 
1,750 
412,090 		 1.0  412,090 
0.0  0 

計
2,240.82 
94.6 
2,119.32 

3,927,806 		 5,222,946 
0 
⑨年額支払賃料      3,927,806 円　×　12ヶ月　＝　      47,133,672 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   2,119.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,051,821 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,160,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,185,493 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       2,160,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     3,140,730 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,204,763 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,222,946 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          49,096 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,253,859 円　　　　（　        84,195 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２２１１０５
１０５
　　　　-591015		 1,290  
(   1,289) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 88.2]		 100
[100.0]
1,625 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,716 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,715 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１７７５
１０５
　　　　-115001		 1,310  
(   1,309) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 72.8]		 100
[100.0]
1,799 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌豊平 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,838,000 円  　　　　    473,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 6,281,459 円  　　　       52,345,493　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      386,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,824,600 円  　　　　    473,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       473,000 円  　　　　    473,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       473,000 円  　　　　    473,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,276,259 円　（　　　　　　        26,113 円／㎡）　　（経費率　　  31.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 473,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　   2,240.82 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,616,500 円  
（　　　　　        48,917 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,253,859 円      
②総費用 15,276,259 円      
③純収益　①－② 33,977,600 円      
④建物等に帰属する純収益 28,616,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,361,100 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,090,364 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,701 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    127,259,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     218,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌豊平 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市豊平区中の島一条二丁目１番４
 4307000082999-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌豊平 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌豊平 5-4 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　目黒　健兒   TEL.
鑑定評価額 166,000,000 円  １㎡当たりの価格 283,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市豊平区中の島１条２丁目１番４
｢中の島１条２－２－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 585  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
６０ｍ高度地区


(100,400)

1:1		 事務所兼車庫

ＲＣ4		 事務所、店舗、マン
ション等が混在する
商業地域		 南東20m市道、南西側道 水道、ガス、下水 中の島

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       585 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 中の島駅南西方

80m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
６０ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 標準的使用は当面現状のまま推移するものと思われる。交通量も多く地下鉄から８０ｍ、地価は商況の回復・住
宅地価格に連動して上昇している。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    283,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    190,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊平区の商業地域である。需要者は小売店舗・営業所等の所有を企図する事業者、店舗兼共同住宅等へ
の投資を企図する投資家等である。豊平区の商業地の地価は、若干の商況の回復と住宅地の地価上昇に連動して、概ね
上昇の勢いを拡大している。中心となる価格帯は取引にバラツキがあり、不明確である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法及び収益還元法の資料の信頼性は相応である。主な需要者の重視する価格形成要因は収益性であるが、
立体的商業集積度が低いため、収益価格は実態に比して低位となった。結果的に比準価格がより実態を反映した説得力
を有する価格であり、地下鉄から８０ｍ、地価は商況の回復・住宅地価格に連動して上昇していることを反映している
。代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を重視して上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌豊平 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    258,000 円／㎡		 [110.5]
100		 100
[100.0]		 100
[105.7]		 [105.0]
100		 283,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    267,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊平区の商業地の地価は、若干の商況の回復
と住宅地の地価上昇に連動して、概ね上昇の
勢いを拡大している。


地下鉄から８０ｍ、交通量も多く地価は住宅
地価格に連動して上昇しているが、その勢い
は縮小しつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌豊平 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
７１１０５
-515002		 札幌市豊平区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北西20m市道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(90,400)
b １２４１７
７１１０５
-515011		 札幌市豊平区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西20m市道、
北東9m、角地
商業
高度地区最高60m
(100,400)
c １２４１７
７１１０５
-515013		 札幌市豊平区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東20m市道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(90,400)
d １２４１７
７１１０５
-515014		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18m市道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     80,716) 
161,432  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
174,347 		 100
[  78.0]
223,522 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
235,000 
b (　           ) 
193,611  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
198,824 		 100
[  81.0]
245,462 
258,000 
c (　           ) 
212,768  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
239,151 		 100
[  78.0]
306,604 
322,000 
d (　           ) 
226,269  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
242,560 		 100
[  81.0]
299,457 
314,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    283,000 円／㎡]  



札幌豊平 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため再調達原価が把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,546,433 
15,531,961 
34,014,472 
29,342,500 
4,671,972 		 （　0.9495）
4,436,037 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    110,900,925 円　　　　（　    190,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌豊平 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 248.98 ＲＣ9 2,240.82
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
６０ｍ高度地区
 100 ％   400 ％   400 ％   585 ㎡     24.0 m x   24.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は各階１ＬＤＫタイプ４戸の住宅を想定。 ⑦有効率　  94.6 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
248.98 
94.6 
235.48 
2,780 
654,634 		 3.0  1,963,902 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
248.98 
94.6 
235.48 
1,725 
406,203 		 1.0  406,203 
0.0  0 

 4～ 9		 共同住宅
248.98 
94.6 
235.48 
1,760 
414,445 		 1.0  414,445 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,240.82 
94.6 
2,119.32 

3,953,710 		 5,262,978 
0 
⑨年額支払賃料      3,953,710 円　×　12ヶ月　＝　      47,444,520 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   2,119.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,051,821 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,160,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,496,341 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       2,160,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     3,159,380 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,496,961 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,262,978 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          49,472 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,546,433 円　　　　（　        84,695 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７７５
１０５
　　　　-511004		 1,805  
(   1,805) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,805 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,726 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,725 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２３１０９５
１０５
　　　　-591006		 1,532  
(   1,531) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,532 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌豊平 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,910,000 円  　　　　    485,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 6,318,761 円  　　　       52,656,341　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      386,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,947,000 円  　　　　    485,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       485,000 円  　　　　    485,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       485,000 円  　　　　    485,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,531,961 円　（　　　　　　        26,550 円／㎡）　　（経費率　　  31.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 485,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   2,240.82 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,342,500 円  
（　　　　　        50,158 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,546,433 円      
②総費用 15,531,961 円      
③純収益　①－② 34,014,472 円      
④建物等に帰属する純収益 29,342,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,671,972 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,436,037 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,583 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    110,900,925 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     190,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌豊平 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市豊平区中の島一条二丁目１番４
 4307000082999-0000
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備考