令和6年1月15日　提出 札幌豊平 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌豊平 -31 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　勝利   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市豊平区福住１条５丁目１２３番１１ ｢福住１条５－９－３２｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 福住 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 福住駅南西方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅まで距離のある閑静な住宅地域。札幌市中心部との比較において値頃感がみられることから需要は堅調 で地価は上昇傾向にある。地域要因に格別の変動要因は認められないことから当面現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊平区を中心とする住宅地域。主たる需要者は札幌市内外に居住する一次取得者層が中心。最寄り駅から 距離があるものの札幌市中心部等と比較して相対的な値頃感が認められ需要は堅調。借入金利の先高感や建築費高騰に 対する不安材料はあるが、社会・経済状況はコロナ禍前の水準へ回復傾向にあるため地価は上昇傾向で推移している。 中心価格帯は、土地１７０㎡程度で１７百万円前後、土地・建物共に１５０㎡程度の新築戸建住宅で４千万円台前半。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第１種低層住居専用地域内の良好な住環境を指向する住宅地域。収益還元法の適用については、標準地の行政的条件を 踏まえた最有効使用及び市場参加者の属性から規範性に乏しいため適用しない。自己の居住用建物の建築を目的とした 市場参加者は、居住の快適性を重視し現実に発生した取引価格を指標として価格決定を行う傾向にある。こうした市場 の特性を十分に考慮のうえ、比準価格を標準とし代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌豊平 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,500 円／㎡ [107.0] 100 100 [104.5] 100 [ 99.0] [104.5] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 借入金利の先高感や建築費高騰による不安材 料もあるが、社会経済状況はコロナ禍前の水 準を回復しつつあり個人消費や消費者物価は 上昇傾向にある。 最寄り駅への接近性がやや劣るものの住環境 良好な住宅地域。札幌中心部との比較におい て相対的な値頃感がみられることから地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.3 ％  ％