別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
札幌豊平 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌豊平 -27 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香   TEL.
鑑定評価額 36,100,000 円  １㎡当たりの価格 178,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市豊平区美園９条２丁目７８番
｢美園９条２－９－２｣		 ②地積
　(㎡)		 203  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 東8m市道 水道、ガス、下水 豊平公園

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、８ｍ市
道		 交通

施設		 豊平公園駅南方

450m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 今後とも、一般住宅とアパート等が建ち並ぶ住宅地域として推移していくものと予測される。都心への接近性、
利便性が良好なことから、今後も堅調な需要を見込めるものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊平区西部の、地下鉄駅徒歩圏の既成住宅地域の範囲である。需要者は、市内居住の利便性等を指向する
戸建住宅の取得者、アパート・マンション事業者、ハウスメーカー等と見込まれる。都心部への接近性、利便性も良好
な地域であることから堅調な需要が見られ、地価は上昇傾向となっている。中心となる価格帯は、土地は２００㎡前後
で３，０００万～３，５００万円程度と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等の収益物件も混在するが、賃貸物件の供給過剰傾向を反映した賃料水準、空室状況および建築費の
高騰等により、収益価格は低めに試算された。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから
、周辺類似地域内に所在する５事例を採用して試算した、信頼性に優る比準価格を重視して収益価格を参考に、代表標
準地との検討を踏まえ、最新の不動産取引市場の動向も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌豊平 -29               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    180,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[106.0]		 100
[105.9]		 [103.0]
100		 178,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    165,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和政策の変更が取り沙汰される中、建
築費の高騰も相俟って不動産需要は減退傾向
にあり、利便性等による物件の選別が進んで
いる。

地域内に格別の変動要因はないが、地下鉄駅
徒歩圏にあって利便性に優る地域であり、堅
調な需要が認められ、地価は上昇傾向となっ
ている。

特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌豊平 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１１
０１１０５
-111035		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
b １２３１１
０１１０５
-591042		 札幌市豊平区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南8m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
c １２２１０
９１１０５
-591015		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
d １２４１０
９１１０５
-111005		 札幌市豊平区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北7m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
e １２２１０
９１１０５
-591006		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
北5m、角地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
184,829  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
182,213 		 100
[ 100.0]
182,213 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
188,000 
b (　           ) 
144,730  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
145,413 		 100
[  99.0]
146,882 
151,000 
c (　           ) 
168,327  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
180,952 		 100
[  97.0]
186,548 
192,000 
d (　           ) 
136,001  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
142,121 		 100
[  97.0]
146,516 
151,000 
e (　           ) 
155,940  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
156,372 		 100
[  95.1]
164,429 
169,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    178,000 円／㎡]  



札幌豊平 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,725,801 
1,879,397 
4,846,404 
3,793,260 
1,053,144 		 （　0.9486）
999,012 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     24,366,146 円　　　　（　    120,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌豊平 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 97.58 ＲＣ4 377.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   203 ㎡     14.6 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建の共同住宅を想定。１ＬＤＫ・８戸、平均専有面積約４２㎡、駐車場４台。 ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 この種の建物としては概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
97.58 
85.2 
83.09 
1,580 
131,282 		 1.0  131,282 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
93.44 
88.9 
83.09 
1,630 
135,437 		 1.0  135,437 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
377.90 
87.9 
332.36 

537,593 		 537,593 
0 
⑨年額支払賃料        537,593 円　×　12ヶ月　＝　       6,451,116 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     332.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　         239,299 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,690,415 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       353,721 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,720,694 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           537,593 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,107 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,725,801 円　　　　（　        33,132 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７７５
１０５
　　　　-111001		 1,631  
(   1,596) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,631 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,631 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,630 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２２１１０５
１０５
　　　　-591016		 1,644  
(   1,642) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,731 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌豊平 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 463,400 円  　　　　     66,200,000　×　　　　   0.7 ％
②維持管理費 636,697 円  　　　        7,074,415　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       84,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      562,700 円  　　　　     66,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        66,200 円  　　　　     66,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,200 円  　　　　     66,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,879,397 円　（　　　　　　         9,258 円／㎡）　　（経費率　　  27.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9486    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     377.90 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0573     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 45 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,793,260 円  
（　　　　　        18,686 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,725,801 円      
②総費用 1,879,397 円      
③純収益　①－② 4,846,404 円      
④建物等に帰属する純収益 3,793,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,053,144 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 999,012 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,921 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,366,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     120,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌豊平 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市豊平区美園九条二丁目７８番
 4307000138430-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌豊平 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌豊平 -27 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　武也   TEL.
鑑定評価額 35,900,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市豊平区美園９条２丁目７８番
｢美園９条２－９－２｣		 ②地積
　(㎡)		 203  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 東8m市道 水道、ガス、下水 豊平公園

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 豊平公園駅南方

450m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅から徒歩圏内の一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域で、スーパー等日常利便施設も多く、戸建住
宅・共同住宅を中心に宅地需要は堅調で、今後も当分の間、現状を維持して推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は美園地区、平岸地区のうち、地下鉄駅徒歩圏を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、アパート・
戸建分譲を行う法人、戸建住宅用地、アパート用地を求める個人等が中心である。地下鉄駅徒歩圏の住宅地域で、需給
動向は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、画地・建物面積により区々であるが、土地は２００㎡程度で
３５００万円程度、新築戸建住宅は総額で６０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が存する地域内にはアパート等の収益物件も多いが、収益還元法の適用において、建築費の上昇・高止まり
の懸念を想定したため、収益価格は低位に試算された。よって、本件においては、コロナ明けの状況及び低金利政策の
継続を背景とした戸建住宅用地・アパート用地取得マインドを反映した比準価格を標準とし、収益価格も十分に参酌し
、代表標準地及び前年公示価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌豊平 -29               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    180,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[106.0]		 100
[106.8]		 [103.0]
100		 177,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    165,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利政策等の先行き及び建築費の高騰等の
不透明感はあるが、消費者マインドは持家志
向が強く、住宅需要は堅調である。


豊平区のうち、地下鉄駅徒歩圏の利便性・環
境も良好な熟成した住宅地域で、アパート投
資需要及び住宅需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌豊平 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１１
０１１０５
-111035		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
b １２３１１
０１１０５
-591063		 札幌市豊平区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
２中専
３３ｍ高度地区
(60,200)
c １２４１０
９１１０５
-111005		 札幌市豊平区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北7m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
d １２２１０
９１１０５
-591006		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
北5m、角地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
184,829  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
182,213 		 100
[ 100.0]
182,213 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
188,000 
b (　           ) 
159,760  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
168,417 		 100
[  98.0]
171,854 
177,000 
c (　           ) 
136,001  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
142,121 		 100
[  91.2]
155,834 
161,000 
d (　           ) 
155,940  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
156,372 		 100
[  95.0]
164,602 
170,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    178,000 円／㎡]  



札幌豊平 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,586,863 
1,748,335 
4,838,528 
3,793,260 
1,045,268 		 （　0.9486）
991,541 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     24,183,927 円　　　　（　    119,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌豊平 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 97.58 ＲＣ4 377.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   203 ㎡     14.6 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各戸１ＬＤＫ、面積約４２㎡。 ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
97.58 
85.2 
83.09 
1,600 
132,944 		 1.0  132,944 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
93.44 
88.9 
83.09 
1,650 
137,099 		 1.0  137,099 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
377.90 
87.9 
332.36 

544,241 		 544,241 
0 
⑨年額支払賃料        544,241 円　×　12ヶ月　＝　       6,530,892 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     332.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　         239,299 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の不動産賃貸市場を考慮して求めた
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,770,191 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       572,335 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,581,856 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           544,241 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,007 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,586,863 円　　　　（　        32,448 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２２１１０５
１０５
　　　　-591025		 1,402  
(   1,401) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,601 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,651 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１７７５
１０５
　　　　-111001		 1,631  
(   1,596) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,716 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌豊平 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 397,200 円  　　　　     66,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 572,335 円  　　　        7,154,191　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       83,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      562,700 円  　　　　     66,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        66,200 円  　　　　     66,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,200 円  　　　　     66,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,748,335 円　（　　　　　　         8,612 円／㎡）　　（経費率　　  26.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9486    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     377.90 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0573     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 45 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,793,260 円  
（　　　　　        18,686 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,586,863 円      
②総費用 1,748,335 円      
③純収益　①－② 4,838,528 円      
④建物等に帰属する純収益 3,793,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,045,268 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 991,541 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,884 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,183,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     119,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌豊平 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市豊平区美園九条二丁目７８番
 4307000138430-0000
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