別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌豊平 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌豊平 -25 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　目黒　健兒   TEL.
鑑定評価額 86,500,000 円  １㎡当たりの価格 208,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市豊平区豊平７条８丁目７０番６７外
｢豊平７条８－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 416  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:1.2		 住宅

Ｗ2F1B		 住宅、マンション等
が建ち並ぶ既成住宅
地域		 北東14.5m市道 水道、ガス、下水 学園前

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.1 ｍ、奥行　約　　  21.8 ｍ、規模　　       416 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　市道１
４．５ｍ		 交通

施設		 学園前駅南東方

280m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 標準的使用は当面現状のまま推移するものと思われる。地下鉄駅から２８０ｍで近く、地価は不動産投資志向等
により上昇している。しかし、利回りの低下等により上昇率は縮小している。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    208,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    164,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊平区の住宅地域である。需要者の中心は、賃貸不動産の投資家等である。豊平区の住宅地の地価は低金
利状況による高利回り志向の不動産投資等により上昇してきたが、利回りの低下等により上昇率は低下している。需要
の中心となる価格帯は、土地のみでは２０百万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法の取引事例、収益還元法の賃貸事例等、信頼性相応である。典型的需要者は戸建住宅を希望する個人で
、その重視する価格形成要因は居住の快適性と利便性である。それを良く反映するのは比準価格であり、比準価格がよ
り説得力を有し、地下鉄駅から２８０ｍで近く地価は上昇しており、一方で、利回りの低下等により上昇率は低下して
いることを反映している。代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を重視して上記の通り、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌豊平 -29               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    180,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[106.0]		 100
[ 89.0]		 [101.5]
100		 209,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    194,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊平区の住宅地の地価は低金利状況による高
利回り志向の不動産投資等により上昇してき
たが、利回りの低下等により上昇率は低下し
ている。

地下鉄駅から２８０ｍで近く、地価は不動産
投資志向等により上昇している。しかし、利
回りの低下等により上昇率は縮小している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  -3.3
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌豊平 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３１１
０１１０５
-591081		 札幌市豊平区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
b １２４１７
７１１０５
-111009		 札幌市豊平区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東9.1m市道
、中間画地
１住居
高度地区最高33m
(60,200)
c １２４１７
７１１０５
-511002		 札幌市豊平区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m市道、
北東8m、角地
１住居
高度地区最高33m
(70,200)
d １２４１１
０１１０５
-111035		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
e １２４１７
７１１０５
-511007		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西12.7m市
道、北東9m、
角地
１住居
高度地区最高33m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
157,018  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
161,526 		 100
[  87.8]
183,970 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
187,000 
b (　           ) 
177,884  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
183,142 		 100
[  84.6]
216,480 
220,000 
c (　    189,894) 
189,894  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.7]
185,220 		 100
[  87.3]
212,165 
215,000 
d (　           ) 
184,829  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
182,213 		 100
[  84.7]
215,128 
218,000 
e (　           ) 
145,201  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.6]
143,022 		 100
[  77.5]
184,545 
187,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.7 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.2 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.1 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.1 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.7 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    208,000 円／㎡]  



札幌豊平 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,713,924 
3,749,915 
10,964,009 
8,022,000 
2,942,009 		 （　0.9486）
2,790,790 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     68,068,049 円　　　　（　    164,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌豊平 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 200.07 ＲＣ4 800.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   416 ㎡     19.1 m x   21.8 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階１ＬＤＫ４戸。 ⑦有効率　  90.3 ％
の理由		 用途・規模等からみて標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
200.07 
90.3 
180.63 
1,610 
290,814 		 1.0  290,814 
0.0  0 

 2～ 4		 共同住宅
200.07 
90.3 
180.63 
1,660 
299,846 		 1.0  299,846 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.28 
90.3 
722.52 

1,190,352 		 1,190,352 
0 
⑨年額支払賃料      1,190,352 円　×　12ヶ月　＝　      14,284,224 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     722.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　         520,214 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         672,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,804,438 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         672,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       773,822 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,702,616 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,190,352 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,308 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,713,924 円　　　　（　        35,370 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２３１０５５
１０５
　　　　-511003		 1,657  
(   1,657) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,744 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,661 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,660 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１７７５
１０５
　　　　-111001		 1,631  
(   1,596) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,631 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌豊平 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 840,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,238,115 円  　　　       15,476,438　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      201,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,190,000 円  　　　　    140,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       140,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       140,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,749,915 円　（　　　　　　         9,014 円／㎡）　　（経費率　　  25.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9486    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 140,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     800.28 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0573     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 45 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,022,000 円  
（　　　　　        19,284 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,713,924 円      
②総費用 3,749,915 円      
③純収益　①－② 10,964,009 円      
④建物等に帰属する純収益 8,022,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,942,009 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,790,790 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,709 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     68,068,049 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     164,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌豊平 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市豊平区豊平七条八丁目７０番６７
 4307000082427-0000
2 　札幌市豊平区豊平七条八丁目７０番８２
 4307000082432-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
札幌豊平 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌豊平 -25 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　横山　幹人   TEL.
鑑定評価額 86,500,000 円  １㎡当たりの価格 208,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市豊平区豊平７条８丁目７０番６７外
｢豊平７条８－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 416  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:1.2		 住宅

Ｗ2F1B		 住宅、マンション等
が建ち並ぶ既成住宅
地域		 北東14.5m市道 水道、ガス、下水 学園前

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.1 ｍ、奥行　約　　  21.8 ｍ、規模　　       416 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　　
　　　　　１４．５
ｍ市道		 交通

施設		 学園前駅南東方

280m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 学園前駅徒歩圏であり、大学等にも近いことから投資物件としての需要も強く、共同住宅も多い。建築費や金利
の動向等に留意する必要はあるが、居住環境が良好であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    208,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊平区を中心とした地下鉄駅への接近性が概ね８００ｍ以内の住宅地である。北海学園大学にも近く、周
辺にはアパートやスーパー等の各種店舗も多い。一般戸建住宅用地としての需要はあまり見られず、需要者の中心は共
同住宅への投資家層で、中央区との相対的割安感から本地域への需要は堅調である。土地取引総額は４００㎡で８３０
０万円程度で、取引総額は地上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は収益性を考慮して取引が成立したと判断される事例からも求めており、取引の実態を反映した価格である。
付近は豊平地区の大学にも近い既成住宅地で共同住宅も見られるが、地価や建築費の変動に対する賃料の遅行性があり
、単純な収益性のみで価格が決定されるには至っていない。したがって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め
、代表標準地との検討を踏まえ、地元精通者意見も考慮して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌豊平 -29               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    180,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[106.0]		 100
[ 89.4]		 [101.5]
100		 208,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    194,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊平区は総人口、生産年齢人口は近年微増傾
向で、老年人口は増加傾向である。金利政策
や物価高の影響により物件の選別化が進むも
のと見られる。

住宅、マンション等が建ち並ぶ住宅地域で、
買い物施設、大学等にも近く、共同住宅等の
投資物件の多い地域でもあり、需要は強い。


特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌豊平 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
７１１０５
-111014		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m市道、
東8m、角地
１住居
高度地区最高33m
(70,200)
b １２４１７
７１１０５
-511002		 札幌市豊平区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m市道、
北東8m、角地
１住居
高度地区最高33m
(70,200)
c １２４１７
７１１０５
-115004		 札幌市豊平区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西5.4m市道
、中間画地
近商
高度地区最高45m
(90,300)
d １２４１７
７１１０５
-111009		 札幌市豊平区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東9.1m市道
、中間画地
１住居
高度地区最高33m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
241,234  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.3]
224,328 		 100
[ 107.8]
208,096 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
211,000 
b (　    189,894) 
189,894  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.7]
185,220 		 100
[  89.3]
207,413 
211,000 
c (　           ) 
180,561  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
183,229 		 100
[  91.0]
201,351 
204,000 
d (　           ) 
177,884  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
183,142 		 100
[  88.5]
206,940 
210,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +11.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    208,000 円／㎡]  



札幌豊平 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,713,924 
3,644,651 
11,069,273 
8,193,900 
2,875,373 		 （　0.9486）
2,727,579 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     66,526,317 円　　　　（　    160,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌豊平 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 200.07 ＲＣ4 800.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   416 ㎡     19.1 m x   21.8 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建の各階４戸の２ＤＫ、平均専有面積約４５㎡を想定。 ⑦有効率　  90.3 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
200.07 
90.3 
180.63 
1,610 
290,814 		 1.0  290,814 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
200.07 
90.3 
180.63 
1,660 
299,846 		 1.0  299,846 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.28 
90.3 
722.52 

1,190,352 		 1,190,352 
0 
⑨年額支払賃料      1,190,352 円　×　12ヶ月　＝　      14,284,224 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     722.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　         520,214 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の不動産賃貸市場を考慮して求めた。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         672,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,804,438 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         672,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       773,822 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,702,616 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,190,352 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,308 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,713,924 円　　　　（　        35,370 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７７５
１０５
　　　　-515009		 1,491  
(   1,491) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]
1,586 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,661 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,660 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１７７５
１０５
　　　　-515006		 1,622  
(   1,621) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,744 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌豊平 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 858,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,083,351 円  　　　       15,476,438　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      201,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,215,500 円  　　　　    143,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       143,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       143,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,644,651 円　（　　　　　　         8,761 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9486    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 143,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     800.28 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0573     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 45 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,193,900 円  
（　　　　　        19,697 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,713,924 円      
②総費用 3,644,651 円      
③純収益　①－② 11,069,273 円      
④建物等に帰属する純収益 8,193,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,875,373 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,727,579 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,557 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,526,317 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     160,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌豊平 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市豊平区豊平七条八丁目７０番６７
 4307000082427-0000
2 　札幌市豊平区豊平七条八丁目７０番８２
 4307000082432-0000
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備考