令和6年1月12日　提出 札幌豊平 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌豊平 -23 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市豊平区福住３条１２丁目２５７番６ ｢福住３条１２－２－３｣ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東10m市道 水道、下水 澄川 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし 街 路 基準方位　北　　１ ０ｍ市道 交通 施設 澄川駅南東方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状を維持して推移と予測する。郊外戸建住宅地は割安感により 需要が堅調であったが、建築費の高騰および金利の先高感により需要が減退に向かっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊平区・南区等の価格水準低位な郊外戸建住宅地域。主な需要者は市内に居住する若年１次取得者層およ び建築業者等不動産業関連事業者と見られる。居住環境良好な住宅地域で、割安感から需要は堅調であったが、建築費 高騰と金利動向の不透明感により需要の減退が認められ、地価の上昇幅は縮小傾向となっている。土地は２００㎡程度 で１，２００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近にアパート等の収益物件はあまり見られず、自用目的の取引が中心である。収益価格は賃貸市場が成立していない ため試算せず、西岡地区の周辺類似地域に存する５事例を採用して試算した信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標 準地との検討も踏まえ、最新の不動産取引市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌豊平 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,500 円／㎡ [107.0] 100 100 [104.5] 100 [158.8] [101.5] 100 60,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 諸物価上昇により実質所得が減少する中、建 築費の高騰による物件価格の上昇、金利の先 高感等により住宅取得意欲が低下し、需要が 減退している。 環境良好な戸建住宅地で、地域内に格別の変 動要因はないが、一般的要因の影響により需 要が減退に向かっている。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％