別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
札幌豊平 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌豊平 -21 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　横山　幹人   TEL.
鑑定評価額 28,400,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市豊平区西岡３条２丁目５７番４３
｢西岡３条２－４－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 233  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
２７ｍ高度地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南西8m市道 水道、ガス、下水 月寒中央

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　　
　　　　　８ｍ市道		 交通

施設		 月寒中央駅南西方

1.5km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
２７ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が多いが周辺にはマンションや市営西岡南団地も存する。近年イオン札幌西岡店を中心に商業集積が進
んでおり、背後住宅地の需要も堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広域的には豊平区を中心とした札幌市内の住宅地域の圏域で、強い代替競争関係にあるのは西岡地区の圏
域である。需要者は札幌市居住者が多いが、同一需給圏外からの転入もみられる。イオン札幌西岡店や水源地通沿いの
買い物施設に近く、豊平区内では比較的人気の高い住宅地であり、需要は安定的な地域である。土地取引総額は２３０
㎡で２８００万円程度で、取引総額は地上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 既成住宅地で共同住宅も見られるが、地価や建築費の変動に対する賃料の遅行性があり、価格は市場取引に基づいた需
給関係を基本として成立しており、単純な収益性のみで価格が決定されるまでには至っていない。したがって市場性を
重視した比準価格が最も信頼性、適合性を有していると判断される。本件においては、上記市場特性を踏まえ、比準価
格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌豊平 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    130,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[101.5]		 100
[116.0]		 [104.5]
100		 122,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊平区は総人口、生産年齢人口は近年微増傾
向で、老年人口は増加傾向である。金利政策
や物価高の影響により物件の選別化が進むも
のと見られる。

水源地通背後の大型スーパーに近い住宅地域
で、地下鉄駅からは距離があるが、住環境は
良好であることから、相応の需要があるもの
と見られる。

特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌豊平 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２３１０
５１１０５
-511006		 札幌市豊平区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高27m
(60,200)
b １２４１０
１１１０５
-111015		 札幌市豊平区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南8m市道、
中間画地
１中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
c １２４１０
１１１０５
-111002		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7m市道、
東5m、角地
１中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
d ２２３１０
５１１０５
-511003		 札幌市豊平区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 接面道路無、
無道路地
１中専
高度地区最高27m
e １２４１１
０１１０５
-111030		 札幌市豊平区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
中間画地
１中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
126,740  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
127,346 		 100
[ 100.0]
127,346 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
133,000 
b (　           ) 
133,900  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
129,479 		 100
[ 105.0]
123,313 
129,000 
c (　           ) 
121,130  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
120,553 		 100
[ 110.0]
109,594 
115,000 
d (　           ) 
77,257  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.9]
112,865 		 100
[  95.1]
118,680 
124,000 
e (　           ) 
116,102  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
114,991 		 100
[ 108.2]
106,276 
111,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -27.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    122,000 円／㎡]  



札幌豊平 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,456,100 
890,715 
2,565,385 
1,802,550 
762,835 		 （　0.9533）
727,211 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     17,736,854 円　　　　（　     76,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌豊平 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 103.38 Ｓ2 206.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
２７ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   233 ㎡     12.9 m x   18.2 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階１戸、約９５㎡の２ＬＤＫを想定。 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
103.38 
91.7 
94.80 
1,460 
138,408 		 1.0  138,408 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
103.38 
91.7 
94.80 
1,510 
143,148 		 1.0  143,148 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
206.76 
91.7 
189.60 

281,556 		 281,556 
0 
⑨年額支払賃料        281,556 円　×　12ヶ月　＝　       3,378,672 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     189.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         136,512 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の不動産賃貸市場を考慮して求めた。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,515,184 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       181,759 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,453,425 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           281,556 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,675 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,456,100 円　　　　（　        14,833 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２１１０５５
１０５
　　　　-591003		 1,496  
(   1,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,559 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,511 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,510 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２０１０５５
１０５
　　　　-591001		 1,435  
(   1,435) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,458 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌豊平 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 183,000 円  　　　　     30,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 290,815 円  　　　        3,635,184　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       66,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      259,200 円  　　　　     30,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        61,000 円  　　　　     30,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,500 円  　　　　     30,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         890,715 円　（　　　　　　         3,823 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 143,000 円／㎡　×　     206.76 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 45 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,802,550 円  
（　　　　　         7,736 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,456,100 円      
②総費用 890,715 円      
③純収益　①－② 2,565,385 円      
④建物等に帰属する純収益 1,802,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 762,835 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 727,211 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,121 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,736,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌豊平 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市豊平区西岡三条二丁目５７番４３
 4307000095491-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌豊平 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌豊平 -21 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　勝利   TEL.
鑑定評価額 28,400,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市豊平区西岡３条２丁目５７番４３
｢西岡３条２－４－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 233  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
２７ｍ高度地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南西8m市道 水道、ガス、下水 月寒中央

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 月寒中央駅南西方

1.5km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
２７ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 交通接近条件がやや劣るものの、大型ショッピングセンター等の生活利便施設に恵まれた住宅地域であることか
ら需要は堅調で地価は上昇傾向。地域要因に格別変動要因は認められないため当面現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     73,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄東豊線・南北線沿線で豊平区を中心とした住宅地域である。主たる需要者は札幌市内外に居住する
一次取得者層が中心である。生活利便施設に恵まれた住宅地域であり、金利の先高感等の住宅取得に対する不透明感も
みられるが資金調達環境に大きな変動は無く地価は上昇傾向にある。中心的な価格帯は標準的な画地規模２３０㎡程度
の土地で２０百万円台後半～３０百万円台前半、土地・建物共に１５０㎡程度の新築戸建住宅で４０百万円台前半。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 生活利便施設に恵まれた住宅地であり地域内には一部収益物件も散見されるが、自己の居住用建物の建築を目的とする
一次取得者を主たる市場参加者とする住宅地域である。戸建住宅を中心とする住宅地域では収益性よりも居住の快適性
を重視し、市場で発生した取引価格を指標として価格決定を行う傾向にある。こうした市場特性を十分に考慮のうえ、
比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌豊平 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    130,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[101.5]		 100
[116.0]		 [104.5]
100		 122,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 借入金利の先高感や建築費高騰による不安材
料もあるが、社会経済状況はコロナ禍前の水
準を回復しつつあり個人消費や消費者物価は
上昇傾向にある。

交通接近条件がやや劣るものの、生活利便性
に恵まれた住宅地域。金利先高感はあるもの
の良好な住宅取得環境を背景に需要は堅調で
地価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌豊平 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２３１０
５１１０５
-511006		 札幌市豊平区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高27m
(60,200)
b １２４１０
１１１０５
-111003		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
１中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
c １２４１０
１１１０５
-111002		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7m市道、
東5m、角地
１中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
d １２４１１
０１１０５
-111030		 札幌市豊平区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
中間画地
１中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
126,740  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
127,346 		 100
[ 100.0]
127,346 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
133,000 
b (　           ) 
139,524  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
145,022 		 100
[ 120.0]
120,852 
126,000 
c (　           ) 
121,130  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
120,553 		 100
[ 110.0]
109,594 
115,000 
d (　           ) 
116,102  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
114,991 		 100
[ 107.1]
107,368 
112,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    122,000 円／㎡]  



札幌豊平 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,532,981 
923,485 
2,609,496 
1,891,200 
718,296 		 （　0.9763）
701,272 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     17,104,195 円　　　　（　     73,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌豊平 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 103.38 Ｓ2 206.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
２７ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   233 ㎡     12.9 m x   18.2 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階１戸２ＬＤＫの賃貸住宅を想定。 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 この種の建物としては概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
103.38 
91.7 
94.80 
1,490 
141,252 		 1.0  141,252 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
103.38 
91.7 
94.80 
1,530 
145,044 		 1.0  145,044 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
206.76 
91.7 
189.60 

286,296 		 286,296 
0 
⑨年額支払賃料        286,296 円　×　12ヶ月　＝　       3,435,552 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     189.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         136,512 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,572,064 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       185,803 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,530,261 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           286,296 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,720 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,532,981 円　　　　（　        15,163 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２３１０６１
１０５
　　　　-111002		 1,424  
(   1,424) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[109.2]		 100
[ 97.0]
1,494 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,531 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,530 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２３１０６１
１０５
　　　　-111001		 1,499  
(   1,498) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[ 94.0]
1,611 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌豊平 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 192,000 円  　　　　     32,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 297,285 円  　　　        3,716,064　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       66,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      272,000 円  　　　　     32,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,000 円  　　　　     32,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,000 円  　　　　     32,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         923,485 円　（　　　　　　         3,963 円／㎡）　　（経費率　　  26.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     206.76 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 45 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,891,200 円  
（　　　　　         8,117 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,532,981 円      
②総費用 923,485 円      
③純収益　①－② 2,609,496 円      
④建物等に帰属する純収益 1,891,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 718,296 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 701,272 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,010 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,104,195 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      73,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌豊平 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市豊平区西岡三条二丁目５７番４３
 4307000095491-0000
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