別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌豊平 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌豊平 -12 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　武也   TEL.
鑑定評価額 35,800,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市豊平区西岡５条１丁目７０番３０
｢西岡５条１－１６－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 237  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
２７ｍ高度地区

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等の建ち並ぶ住宅地
域		 北西12m市道 水道、ガス、下水 福住

660m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　１
２ｍ市道		 交通

施設		 福住駅北西方

660m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
２７ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅から徒歩圏内の一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域で、スーパー等日常利便施設も多く、戸建住
宅・共同住宅を中心に宅地需要は堅調で、今後も当分の間、現状を維持して推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     92,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄「月寒中央」駅、「福住」駅を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、アパート・戸建分譲
を行う法人、戸建住宅用地、アパート用地を求める個人等が中心である。地下鉄駅徒歩圏の住宅地域で、需給動向は堅
調に推移している。需要の中心となる価格帯は、画地・建物面積により区々であるが、土地は２００㎡程度で３０００
万円程度、新築戸建住宅は総額で５５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が存する地域内にはアパート等の収益物件も多いが、収益還元法の適用において、建築費の上昇・高止まり
の懸念を想定したため、収益価格は低位に試算された。よって、本件においては、コロナ明けの状況及び低金利政策の
継続を背景とした戸建住宅用地・アパート用地取得マインドを反映した比準価格を標準とし、収益価格も十分に参酌し
、代表標準地及び前年公示価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌豊平 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    130,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[101.5]		 100
[ 91.3]		 [101.5]
100		 150,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利政策等の先行き及び建築費の高騰等の
不透明感はあるが、消費者マインドは持家志
向が強く、住宅需要は堅調である。


豊平区のうち、地下鉄駅徒歩圏の利便性・環
境も良好な熟成した住宅地域で、アパート投
資需要及び住宅需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌豊平 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１０
１１１０５
-111015		 札幌市豊平区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南8m市道、
中間画地
１中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
b １２４１０
１１１０５
-111003		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
１中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
c １２４１０
１１１０５
-111002		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7m市道、
東5m、角地
１中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
d １２３１１
０１１０５
-591036		 札幌市豊平区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
１中専
３３ｍ高度地区
(60,200)
e １２４１１
０１１０５
-111010		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
北西8m、角地
１中専
３３ｍ高度地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
133,900  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
129,479 		 100
[  87.5]
147,976 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
150,000 
b (　           ) 
139,524  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
145,022 		 100
[  93.1]
155,770 
158,000 
c (　           ) 
121,130  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
120,553 		 100
[  73.0]
165,141 
168,000 
d (　           ) 
131,155  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
144,594 		 100
[ 109.9]
131,569 
134,000 
e (　           ) 
180,756  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.6]
179,060 		 100
[ 116.9]
153,174 
155,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    152,000 円／㎡]  



札幌豊平 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,578,252 
1,736,136 
4,842,116 
3,894,690 
947,426 		 （　0.9533）
903,181 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     22,028,805 円　　　　（　     92,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌豊平 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 136.14 Ｓ3 400.14
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
２７ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   237 ㎡     10.6 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階１ＬＤＫ（面積約５９㎡）２戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
136.14 
86.8 
118.20 
1,500 
177,300 		 1.0  177,300 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
132.00 
89.5 
118.20 
1,550 
183,210 		 1.0  183,210 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.14 
88.6 
354.60 

543,720 		 543,720 
0 
⑨年額支払賃料        543,720 円　×　12ヶ月　＝　       6,524,640 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     354.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         255,312 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の不動産賃貸市場を考慮して求めた
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,779,952 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       494,757 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,573,195 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           543,720 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,057 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,578,252 円　　　　（　        27,756 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２３１０５５
１０５
　　　　-511001		 1,499  
(   1,498) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,617 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,551 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２３１０５５
１０５
　　　　-511002		 1,424  
(   1,424) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,530 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌豊平 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 395,400 円  　　　　     65,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 565,436 円  　　　        7,067,952　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       83,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      560,100 円  　　　　     65,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        65,900 円  　　　　     65,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,900 円  　　　　     65,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,736,136 円　（　　　　　　         7,325 円／㎡）　　（経費率　　  26.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     400.14 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 45 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,894,690 円  
（　　　　　        16,433 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,578,252 円      
②総費用 1,736,136 円      
③純収益　①－② 4,842,116 円      
④建物等に帰属する純収益 3,894,690 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 947,426 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 903,181 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,811 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,028,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      92,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌豊平 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市豊平区西岡五条一丁目７０番３０
 4307000103525-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
札幌豊平 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌豊平 -12 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　横山　幹人   TEL.
鑑定評価額 35,800,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市豊平区西岡５条１丁目７０番３０
｢西岡５条１－１６－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 237  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
２７ｍ高度地区

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等の建ち並ぶ住宅地
域		 北西12m市道 水道、ガス、下水 福住

660m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北、１２
ｍ市道		 交通

施設		 福住駅北西方

660m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
２７ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域に特段の影響を与える様な要因は見当たらないものの、マンション価格の高騰等から戸建住宅への需要は堅
調であり、今後の建築費や金利動向に留意する必要はあるが、地価は上昇基調で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     94,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊平区を中心とした地下鉄徒歩圏内の住宅地域の圏域である。需要者の中心は市内居住のサラリ－マン層
等であるが、同一需給圏外からの転入もみられる。当該地域は買い物施設等への接近性が比較的良好であり、周辺には
民間のアパートも多く、又都心部からみた相対的割安感もあり、需要は堅調である。土地取引総額は３６００万円程度
で新築の戸建物件は少なく、中古住宅が需要の中心。取引総額は地上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は収益性を踏まえた上で取引が成立したと判断される事例からも求めており、市場の実態を反映した価格であ
る。勤労者層等を対象とする共同住宅も混在しているが、地価や建築費の上昇ほどには賃料が上昇しておらず、価格は
市場取引価格にひきずられる形で決定されている。以上の市場概況から判断して、比準価格を標準とし、収益価格は参
考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、地元精通者意見等も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌豊平 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    130,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[101.5]		 100
[ 91.3]		 [101.5]
100		 150,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊平区は総人口、生産年齢人口は近年微増傾
向で、老年人口は増加傾向である。金利政策
や物価高の影響により物件の選別化が進むも
のと見られる。

当該地域はアパートと一般住宅が混在する福
住駅徒歩圏内の住宅地域で、都心との比較で
値頃感もあることから、相応の需要が期待さ
れる。

特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌豊平 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２３１０
５１１０５
-511007		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高27m
宅地造成工事規制
(60,200)
b １２４１０
１１１０５
-111003		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
１中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
c ２２３１０
５１１０５
-511006		 札幌市豊平区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高27m
(60,200)
d １２４１０
１１１０５
-111002		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7m市道、
東5m、角地
１中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
142,375  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
147,284 		 100
[ 100.0]
147,284 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
149,000 
b (　           ) 
139,524  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
145,022 		 100
[  94.1]
154,115 
156,000 
c (　           ) 
126,740  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
127,346 		 100
[  83.8]
151,964 
154,000 
d (　           ) 
121,130  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
120,553 		 100
[  85.7]
140,669 
143,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    151,000 円／㎡]  



札幌豊平 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,719,719 
1,764,236 
4,955,483 
3,995,160 
960,323 		 （　0.9533）
915,476 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     22,328,683 円　　　　（　     94,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌豊平 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 136.14 Ｓ3 400.14
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
２７ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   237 ㎡     10.6 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建の共同住宅を想定。各階２ＬＤＫ・２戸、平均専有面積約５９㎡、駐車場３台。 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
136.14 
86.8 
118.20 
1,500 
177,300 		 1.0  177,300 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
132.00 
89.5 
118.20 
1,550 
183,210 		 1.0  183,210 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.14 
88.6 
354.60 

543,720 		 543,720 
0 
⑨年額支払賃料        543,720 円　×　12ヶ月　＝　       6,524,640 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     354.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         255,312 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,779,952 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       353,398 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,714,554 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           543,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,165 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,719,719 円　　　　（　        28,353 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２３１０５５
１０５
　　　　-511008		 1,384  
(   1,384) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,465 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,551 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２１１０５５
１０５
　　　　-591003		 1,496  
(   1,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,646 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌豊平 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 405,600 円  　　　　     67,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 565,436 円  　　　        7,067,952　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       83,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      574,600 円  　　　　     67,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        67,600 円  　　　　     67,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,600 円  　　　　     67,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,764,236 円　（　　　　　　         7,444 円／㎡）　　（経費率　　  26.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　     400.14 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 45 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,995,160 円  
（　　　　　        16,857 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,719,719 円      
②総費用 1,764,236 円      
③純収益　①－② 4,955,483 円      
④建物等に帰属する純収益 3,995,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 960,323 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 915,476 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,863 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,328,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      94,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌豊平 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市豊平区西岡五条一丁目７０番３０
 4307000103525-0000
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備考