鑑定評価書

令和6年1月13日　提出
札幌豊平 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌豊平 -9

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　横山　幹人

TEL.

鑑定評価額

103,000,000 円

１㎡当たりの価格

205,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市豊平区福住２条２丁目４５番２８｢福住２条２－８－７｣				②地積　(㎡)	501 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）２４ｍ高度地区
	1:1.5	住宅Ｗ2	大規模一般住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域	東18m市道	水道、下水	福住 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北、１８ｍ
市道

交通

施設

福住駅南方

600m

法令

規制

１中専
(60,200)
２４ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

福住小川公園が至近にあり、今後も良好な住宅環境が維持されるものと予測する。建築費や金利政策の動向によ
る影響に留意する必要はあるが、戸建住宅への需要は堅調であり、地価は上昇傾向と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 205,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊平区の特に福住地区を中心とする住宅地域である。福住小川公園至近の品等の高い住宅地域で、需要者
層は札幌市居住者の裕福者や共同住宅への投資家等が中心と見られる。居住環境が比較的良好であり、建築費の高騰や
金利政策等に留意する必要はあるが、引き続き地価の上昇基調は継続している。土地取引総額は５００㎡で１億円程度
で、新築及び中古の戸建物件の取引価格は面積や建物築年数によりまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺は閑静な住宅地域で、将来も上位品等の住宅地として発展、熟成していくものと判断される。居住環境の快適性が
重視される地域で収益性の反映には一定の限界があり、価格は市場取引に基づいた需給関係を基本として成立している
。したがって、本件においては、市場性を重視した価格が最も信頼性、適合性を有していると判断されることから、比
準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、今後の経済状況等も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    182,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊平区は総人口、生産年齢人口は近年微増傾
向で、老年人口は増加傾向である。金利政策
や物価高の影響により物件の選別化が進むも
のと見られる。

当該地域は大規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な
高級住宅地域で、福住駅徒歩圏内にあり、相
応の需要が期待される。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌豊平 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１０５１１０５ -511022	札幌市豊平区		貸家建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	１２４１０１１１０５ -111005	札幌市豊平区		更地	（　）	不整形	南東9m市道、南西6m、北西6m、三方路		１中専３３ｍ高度地区 (70,200)
c	１２３０３０１１０５ -591006	札幌市豊平区		建付地	（　）	長方形	北西10m市道、南西8m、二方路		１中専高度地区最高33m (70,200)
d	１２３１０５１１０５ -511019	札幌市豊平区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
e	２２３１０５１１０５ -511007	札幌市豊平区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		１中専高度地区最高27m 宅地造成工事規制 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 245,784	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	255,192	100 [ 119.6]	213,371	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	220,000
b	(　 ) 231,139	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.4]	229,184	100 [ 106.6]	214,994		221,000
c	(　 ) 178,345	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.8]	174,482	100 [ 90.1]	193,654		199,000
d	(　 ) 136,287	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	147,871	100 [ 81.2]	182,107		188,000
e	(　 ) 142,375	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	147,284	100 [ 77.1]	191,030		197,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +10.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 205,000 円／㎡]

札幌豊平 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,769,636	2,017,093	6,752,543	4,054,260	2,698,283	（　0.9533） 2,572,273	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	62,738,366 円　　　　（　 125,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌豊平 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	233.00	Ｓ2	466.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専２４ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	501 ㎡	17.3 m x 28.9 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の共同住宅を想定。各階３ＬＤＫ・２戸、平均専有面積約１０８㎡、駐車場６台。

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

この種の建物としては概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	233.00	93.1	216.92	1,590	344,903	1.0	344,903
							0.0	0
2～ 2	住宅	233.00	93.1	216.92	1,640	355,749	1.0	355,749
							0.0	0
～

～

～

計		466.00	93.1	433.84		700,652		700,652
								0

⑨年額支払賃料	700,652 円　×　12ヶ月　＝　 8,407,824 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 433.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 312,365 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 504,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,720,189 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 504,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 461,209 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,762,980 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	700,652 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,656 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,769,636 円　　　　（　 17,504 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１０５５１０５　　　　-511007	1,697 ( 1,696)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,585	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,641 円/㎡　月額支払賃料（　 1,640 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１０５５１０５　　　　-111001	1,600 ( 1,598)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,718
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌豊平 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	343,000 円	68,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	645,693 円	9,224,189　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 239,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 583,100 円	68,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	137,200 円	68,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,600 円	68,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,017,093 円　（　　　　　　 4,026 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,600,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 466.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 45 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,054,260 円（　　　　　 8,092 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,769,636 円
②総費用	2,017,093 円
③純収益　①－②	6,752,543 円
④建物等に帰属する純収益	4,054,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,698,283 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,572,273 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,134 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,738,366 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌豊平 -9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市豊平区福住二条二丁目４５番２８	4307000122325-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
札幌豊平 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌豊平 -9

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　目黒　健兒

TEL.

鑑定評価額

101,000,000 円

１㎡当たりの価格

202,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市豊平区福住２条２丁目４５番２８｢福住２条２－８－７｣				②地積　(㎡)	501 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）２４ｍ高度地区
	1:1.5	住宅Ｗ2	大規模一般住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域	東18m市道	水道、下水	福住 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.3 ｍ、奥行　約　　 28.9 ｍ、規模　　 501 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　市道１
８ｍ

交通

施設

福住

600m

法令

規制

１中専
(60,200)
２４ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

標準的使用は当面現状のまま推移するものと思われる。地下鉄駅から６００ｍあるが、地価は不動産投資志向等
により上昇している。しかし、利回りの低下等により上昇率は縮小している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 202,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 109,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊平区の住宅地域である。需要者の中心は、賃貸不動産の投資家等である。豊平区の住宅地の地価は低金
利状況による高利回り志向の不動産投資等により上昇してきたが、利回りの低下等により上昇率は低下している。需要
の中心となる価格帯は、土地のみでは２０百万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法の取引事例、収益還元法の賃貸事例等、信頼性相応である。典型的需要者は賃貸不動産の投資家であり
、その重視する価格形成要因は居住の快適性と利便性である。それを良く反映するのは比準価格であり、比準価格がよ
り説得力を有し、地下鉄駅から６００ｍ、地価は不動産投資志向等により上昇しているが、利回りの低下等により上昇
率は縮小していることを反映している。比準価格を重視して上記の通り、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊平区の住宅地の地価は低金利状況による高
利回り志向の不動産投資等により上昇してき
たが、利回りの低下等により上昇率は低下し
ている。

地下鉄駅から６００ｍあるが、地価は不動産
投資志向等により上昇している。しかし、利
回りの低下等により上昇率は縮小している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌豊平 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１０１１１０５ -111004	札幌市豊平区		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１中専３３ｍ高度地区 (60,200)
b	１２３１０５１１０５ -511010	札幌市豊平区		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
c	１２４１０１１１０５ -111003	札幌市豊平区		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
d	１２４１０１１１０５ -111015	札幌市豊平区		建付地	（　）	正方形	南8m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 187,993	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	193,549	100 [ 93.3]	207,448	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	214,000
b	(　 ) 123,542	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	137,132	100 [ 71.0]	193,144		199,000
c	(　 ) 139,524	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	145,022	100 [ 71.7]	202,262		208,000
d	(　 ) 133,900	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	129,479	100 [ 72.0]	179,832		185,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.7	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 202,000 円／㎡]

札幌豊平 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,834,425	2,120,384	6,714,041	4,420,560	2,293,481	（　0.9739） 2,233,621	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	54,478,561 円　　　　（　 109,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌豊平 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	233.00	Ｗ2	466.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専２４ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	501 ㎡	17.3 m x 28.9 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、平均専有面積約１０８㎡の３ＬＤＫ、駐車場６台

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

用途・規模等からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	233.00	93.1	216.92	1,610	349,241	1.0	349,241
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	233.00	93.1	216.92	1,660	360,087	1.0	360,087
							0.0	0
～

～

～

計		466.00	93.1	433.84		709,328		709,328
								0

⑨年額支払賃料	709,328 円　×　12ヶ月　＝　 8,511,936 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 433.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 312,365 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,500 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 468,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,824,301 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 468,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 464,615 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,827,686 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	709,328 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,739 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,834,425 円　　　　（　 17,634 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１０５５１０５　　　　-115001	1,657 ( 1,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,691	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,661 円/㎡　月額支払賃料（　 1,660 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１１０５１０５　　　　-191013	1,598 ( 1,597)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,598
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌豊平 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	391,200 円	65,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	743,384 円	9,292,301　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 236,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 554,200 円	65,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	130,400 円	65,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,200 円	65,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,120,384 円　（　　　　　　 4,232 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,200,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 466.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0678	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0743 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,420,560 円（　　　　　 8,823 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,834,425 円
②総費用	2,120,384 円
③純収益　①－②	6,714,041 円
④建物等に帰属する純収益	4,420,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,293,481 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,233,621 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,458 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,478,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌豊平 -9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市豊平区福住二条二丁目４５番２８	4307000122325-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考