令和6年1月15日　提出 札幌豊平 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌豊平 -3 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　武也   TEL.

鑑定評価額 34,000,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市豊平区月寒東３条１８丁目２２７番１７ ｢月寒東３条１８－２２－１８｣ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 (51,97) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅の建ち並ぶ 既成住宅地域 南東9m市道 水道、下水 福住 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　９ ｍ市道 交通 施設 福住駅東方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 バス便利用の戸建住宅地域であるが、バス停も近く、病院、ドラッグストア等の生活利便施設に近く、利便性は 良好である。当該地域の住宅地需要は継続して高く、今後も当分の間、現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、月寒東地区のうち、清田区寄りで、北野通背後の住宅地域一円である。需要者の中心は、戸建分譲を行 う法人、戸建住宅用地を求める個人等が中心である。バス便利用の住宅地域であるが、需給動向は堅調に推移している 。需要の中心となる価格帯は、画地・建物面積により区々であるが、土地は２００㎡程度で２０００万円程度、新築戸 建住宅は総額で５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が存する地域は、用途地域が１低専で、かつ、収益性よりも快適性を重視する戸建住宅を主体とした地域と なっており、取引も自己使用目的が大半であることから、収益還元法は適用しなかった。よって、本件においては、コ ロナ明けの状況及び低金利政策の継続を背景とした戸建住宅用地取得マインドを反映した比準価格を標準とし、代表標 準地及び前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌豊平 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,500 円／㎡ [107.0] 100 100 [104.5] 100 [102.0] [104.5] 100 97,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策等の先行き及び建築費の高騰等の 不透明感はあるが、消費者マインドは持家志 向が強く、住宅需要は堅調である。 豊平区のうち、バス便利用が中心であるが、 比較的良好な住環境で、駅徒歩圏が高騰し、 郊外も地価は強い上昇傾向にあったが、上昇 幅が縮小傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.0 ％  ％