令和6年1月15日　提出 札幌豊平 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌豊平 -1 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　勝利   TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市豊平区月寒東５条１７丁目３３８番７１外 ｢月寒東５条１７－２－６｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 既成住宅地域 西10m市道 水道、下水 南郷１８丁目 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ０ｍ市道 交通 施設 南郷１８丁目駅南西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺部では旧道立産業共進会場跡地に、大型ＳＣの開業に続き札幌市運営の展示場の移転が明らかになるなど生 活利便性の向上が見込まれる。その他地域要因に格別の変動要因は認められず、当面の間現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊平区内の地下鉄東西線・東豊線沿線を中心とした住宅地域。主たる需要者は札幌市内外に居住する一次 取得者を中心に二次取得者を含む個人需要者が中心。生活利便性に恵まれた住宅地域であることから住宅地として十分 な需要が認められる一方で、供給は総じて限定的であることから地価は上昇傾向にある。中心的な価格帯は土地１８０ ㎡程度の標準的画地規模で２千万円前後、土地・建物共に１５０㎡程度の新築戸建住宅地で４千万円台が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一部遊休資産の利活用を目的とした共同住宅等の収益物件もみられるが、自己の居住用建物の建築を目的と した一・二次取得者を主たる市場参加者とした戸建住宅地域である。戸建住宅地域では、収益性よりも居住の快適性や 生活利便性を重視し市場で発生した取引価格を重要な価格指標として決定を行う傾向にある。こうした市場特性を十分 に考慮のうえ、比準価格を標準に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌豊平 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,500 円／㎡ [107.0] 100 100 [104.5] 100 [ 89.4] [103.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 借入金利の先高感や建築費高騰による不安材 料もあるが、社会経済状況はコロナ禍前の水 準を回復しつつあり個人消費や消費者物価は 上昇傾向にある。 最寄り駅までやや距離はあるものの徒歩圏の 住宅地域。周辺部で大型ＳＣの出店等による 生活利便性の向上が認められるため、地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.7 ％  ％