令和6年1月11日　提出 札幌白石 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 9-3 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.

鑑定評価額 523,000,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区流通センター４丁目２２７番２８５ ｢流通センター４－４－７１｣ ②地積 　(㎡) 7,687   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 流通業務地区 1.5:1 倉庫兼事務所 Ｓ2 配送センター等、運 輸関連施設の多い流 通団地 南18m市道 水道、下水 南郷１８丁目 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     7,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 南郷１８丁目駅北東方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) 流通業務地区 ⑤地域要因の将 　来予測 運輸関連施設が多い流通業務団地で現状維持で推移すると予測する。物流関連施設用地への需要が高まり、供給 不足の影響から希少性もあり、当該地域の地価は上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白石区を中心に市内の流通業務系の工業地域一円。需要者は配送センター等の物流関連施設を目的とする 法人等が中心である。コロナ禍以降もネット販売が定着し物流関連の需要が堅調な中、当該地域は幹線道路や高速道路 へのアクセスが良好である立地性、工業地域の希少性等から地価は上昇傾向で推移している。需要の中心価格帯は、取 引が少なく、また利用規模等により総額が様々であり特に一定はしておらず特定はし難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域はＪＲ貨物と大谷地ＩＣに挟まれた位置にある流通業務地域である。自己利用の建物が主である地域で、賃貸 需要は殆どなく賃貸市場も成立していないため収益還元法の適用を断念した。比準価格は広域的に収集した事例からの 試算であるが売買市場の実態を反映した価格と判断される。よって、前年価格からの推移、価格形成要因の変動状況等 をも勘案のうえ、市場動向を反映した信頼性の高い比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍以降もネット注文が定着している影 響等から、物流関連の施設用地需要が堅調で 、総体的に工業地域の地価は上昇傾向が続い ている。 特に大きな変動要因はない。交通アクセスが 良好な当該地域への需要は堅調で、工業地域 としての希少性もあり地価は上昇傾向で推移 した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.3 ％  ％