令和6年1月15日　提出 札幌白石 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 9-1 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　絵理子   TEL.

鑑定評価額 183,000,000 円  １㎡当たりの価格 79,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区中央３条３丁目３４番外 ｢中央３条３－３－１４｣ ②地積 　(㎡) 2,298   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 特別用途地区 1.5:1 工場兼事務所 Ｓ2 工場、倉庫、営業所 等が建ち並ぶ工業地 域 南東10m市道 水道、ガス、下水 東札幌 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 工場兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  56.0 ｍ、奥行　約　　  41.0 ｍ、規模　　     2,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 東札幌駅北東方 2.0km 法令 規制 準工 (60,200) ３３ｍ高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 工場、倉庫、営業所等が建ち並ぶ工業地域で、当面は現状を維持して推移するものと予測する。市内での工業用 地の不足や周辺土地の価格上昇の影響を受けて、地価水準は堅調に推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 工場兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白石区及び厚別区を中心とする札幌市内の工業地域一円の圏域。需要者は工場・倉庫等の取得を目的とす る道内の事業者が中心である。食品製造工場、倉庫、配送センター等が立地する地域であるが、都心から比較的近く熟 成した住宅地に囲まれている。市内での工業地の不足や纏まった土地の希少性から、当該地域の需要は底堅く、地価は 堅調に推移している。取引価格については、用途や規模、総額は一様ではなく、中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 白石区の北西部・平和通り背後に位置する食品製造工場・倉庫・配送センター等が立地する工業地域である。自己使用 目的での工場が多い地域であるため、貸工場等の賃貸物件が見いだせず収益還元法の適用を断念した。比準価格は現実 の取引事例に基づいて求めた実証的な価格である。よって、地域的特性から収益価格は試算せず、代表標準地との検討 を踏まえた結果、市場性を反映している比準価格をもって妥当と認めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌白石 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,000 円／㎡ [113.3] 100 100 [100.0] 100 [ 86.1] [100.0] 100 79,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＥＣ物流の拡大、老朽化施設建て替えの代替 用地取得等から需要は増加しているが、供給 は少ない。物流・建設業は２０２４年問題へ の懸念がある。 地域要因に特に変動要因は見られない。都心 に比較的近い立地に加え、工業用地希少性か ら、地価は堅調に推移するものと予測される 。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％