別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌白石 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌白石 5-10 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　絵理子   TEL.
鑑定評価額 47,100,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市白石区菊水上町３条２丁目５２番１４３
 ②地積
　(㎡)		 491  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区
地区計画等

(70,200)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 近隣型の店舗、営業
所等が建ち並ぶ商業
地域		 南東20m市道、南西側道 水道、ガス、下水 菊水

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 菊水駅北東方

1.6km		 法令

規制		 準工
(60,200)
３３ｍ高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 南７条米里通沿いの商業地域で変動要因は見られず現状を維持して推移すると見込まれる。繁華性はやや乏しい
が、都心への距離が比較的近く、周辺との相対的な割安感等もあり、地価は堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     64,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に白石区の幹線及び準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は事業目的の法人及び個人事業者が中心で
ある。豊平川右岸に位置する商業地域で、札幌都心部に比較的近く立地面の相対的割安感がある。店舗等の業務系用途
の需要は高くはないものの、住居系用途の需要が見込まれ、さらに背後住宅地の価格上昇の影響もあり地価は堅調に推
移している。取引価格は沿道用地で用途や規模、総額は一様ではないため、中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 南７条米里通沿いの商業地域である。比準価格は実際の取引事例に基づいて求めた実証的な価格で、需要者は主に一般
的な地価水準を指標に行動することから説得力がある。収益価格は想定部分が多く不安要素を含む他、賃料の遅効性及
び建築費の上昇等から低位に試算された。よって、相対的な信頼性に優る比準価格を標準に、収益価格を参酌して、更
に代表標準地との検討等を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌白石 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     79,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.6]		 [105.0]
100		 95,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価が上昇しインフレ傾向が高まる中、不動
産市場は資産価値が落ちない利便性が優れた
地域とそうでない地域との選別がより強まる
傾向がある。

特に大きな変動要因は見られない。地価は背
後住宅地の価格上昇の影響及び都心に比較的
近い立地性等から安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌白石 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１１
５Ｔ１０４
-115003		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西25m国道、
北西8m、角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
b ２４Ｋ１１
５Ｔ１０４
-115005		 札幌市白石区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西36m道道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
c ２４Ｋ１１
５Ｔ１０４
-595010		 札幌市白石区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東36m道道、
南16m、西8m、
三方路
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
d ２４Ｋ１１
５Ｔ１０４
-115007		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北20m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
３３ｍ高度地区
(60,200)
e ２４Ｋ１１
６Ｔ１０４
-595001		 札幌市白石区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東20m道道、
北西8m、角地
近商
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
102,850  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
104,499 		 100
[ 112.2]
93,136 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
97,800 
b (　           ) 
95,808  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
96,958 		 100
[ 107.1]
90,530 
95,100 
c (　           ) 
91,578  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
90,023 		 100
[ 107.1]
84,055 
88,300 
d (　           ) 
104,366  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
105,201 		 100
[ 105.0]
100,191 
105,000 
e (　           ) 
94,899  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 105.0]
110,795 		 100
[ 110.3]
100,449 
105,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     98,000 円／㎡]  



札幌白石 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,811,323 
2,970,980 
8,840,343 
7,470,400 
1,369,943 		 （　0.9533）
1,305,967 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     31,852,854 円　　　　（　     64,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌白石 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 221.00 Ｓ3 663.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
３３ｍ高度地区
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   491 ㎡     20.0 m x   24.6 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロアー貸し）、２階～３階は共同住宅（各階４戸・１ＬＤＫ・平均専有面積約４９㎡）を想定した。 ⑦有効率　  88.7 ％
の理由		 同種建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
221.00 
88.7 
196.03 
2,000 
392,060 		 3.0  1,176,180 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
221.00 
88.7 
196.03 
1,330 
260,720 		 1.0  260,720 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
663.00 
88.7 
588.09 

913,500 		 1,697,620 
0 
⑨年額支払賃料        913,500 円　×　12ヶ月　＝　      10,962,000 円 
⑩a共益費（管理費）              70 円／㎡　×　     588.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　         493,996 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の賃貸事例等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,455,996 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       620,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,795,196 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,697,620 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,127 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,811,323 円　　　　（　        24,056 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１１５Ｃ
１０４
　　　　-591008		 1,186  
(   1,185) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,318 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,331 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,330 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１１５Ｃ
１０４
　　　　-591006		 1,139  
(   1,138) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,332 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌白石 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 464,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 993,280 円  　　　       12,415,996　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       98,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,183,200 円  　　　　    116,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,970,980 円　（　　　　　　         6,051 円／㎡）　　（経費率　　  25.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 116,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     663.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,470,400 円  
（　　　　　        15,215 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,811,323 円      
②総費用 2,970,980 円      
③純収益　①－② 8,840,343 円      
④建物等に帰属する純収益 7,470,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,369,943 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,305,967 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,660 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,852,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      64,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌白石 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市白石区菊水上町三条二丁目５２番１４３
 4316000071569-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
札幌白石 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌白石 5-10 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　江口　秀一   TEL.
鑑定評価額 47,100,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市白石区菊水上町３条２丁目５２番１４３
 ②地積
　(㎡)		 491  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区
地区計画等

(70,200)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 近隣型の店舗、営業
所等が建ち並ぶ商業
地域		 南東20m市道、南西側道 水道、ガス、下水 菊水

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 菊水駅北東方

1.6km		 法令

規制		 準工
(60,200)
地区計画等
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。郊外の路線商業地で店舗等の需要
は少ないが住宅系需要は認められ、背後住宅地の価格動向と牽連しつつ推移すると思われる。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に白石区の商業地域であるが、中でも菊水元町地区にある商業適地との関連が強いと見る。需要者の
中心は、市内の企業あるいは個人事業者と見られる。コロナ禍が収束しても当該地域の繁華性の向上は期待し難いが、
共同住宅用地として見ることもでき、背後住宅地高騰化の影響があると言える。需要の中心は、利用規模や立地によっ
て様様なため総額は把握しがたいが、土地単価は坪単価２０～４０万円程度と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗、営業所が建つ商業地域で、自用の建物も多いが比準価格・収益価格とも適合性は認められる。比準価格は規範性
のある事例より求めており市場動向を反映した実証的な価格である。収益価格は競争力の関係から土地建物の総額に見
合う賃料設定ができないこと等から低位に試算されたものと判断される。よって、信頼性が優る比準価格を重視し、収
益価格を関連づけ、代表標準地からの検討結果をも踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌白石 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     79,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.5]		 [105.0]
100		 96,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融動向やインフレ動向等によって、需要に
頭打ちの兆候が見られ、地価動向は転換の局
面と見られる。


繁華性の大きな向上は期待しがたいが、背後
住宅地の上昇の影響を受ける。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌白石 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１１
５Ｔ１０４
-115003		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西25m国道、
北西8m、角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
b ２４Ｋ１１
５Ｔ１０４
-595011		 札幌市白石区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東20m市道、
南西20m、
角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
c ２４Ｋ１１
５Ｔ１０４
-111017		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東14m市道、
中間画地
準工
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(60,200)
d ２４Ｋ１１
５Ｔ１０４
-591068		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西18m市道、
中間画地
準工
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
102,850  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
104,499 		 100
[ 101.0]
103,464 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
109,000 
b (　           ) 
97,698  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.2]
104,734 		 100
[ 105.0]
99,747 
105,000 
c (　           ) 
63,596  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
62,855 		 100
[  93.1]
67,513 
70,900 
d (　           ) 
137,255  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
141,717 		 100
[  95.0]
149,176 
157,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



札幌白石 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,730,785 
4,029,448 
11,701,337 
10,368,400 
1,332,937 		 （　0.9533）
1,270,689 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     30,992,415 円　　　　（　     63,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌白石 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 290.00 Ｓ3 870.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
３３ｍ高度地区
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   491 ㎡     20.0 m x   24.6 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗で部分貸し。２～３階は２ＬＤＫ（約６２㎡）各階４戸。総戸数８戸。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
290.00 
80.0 
232.00 
2,300 
533,600 		 3.0  1,600,800 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
290.00 
85.0 
246.50 
1,400 
345,100 		 1.0  345,100 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
870.00 
83.3 
725.00 

1,223,800 		 2,291,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,223,800 円　×　12ヶ月　＝　      14,685,600 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     725.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         870,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺相場を参考にして査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,555,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　       806,580 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,709,020 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,291,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,765 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,730,785 円　　　　（　        32,038 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１１５Ｃ
１０４
　　　　-591008		 1,186  
(   1,185) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,395 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,401 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１１５Ｃ
１０４
　　　　-591003		 1,314  
(   1,313) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,594 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌白石 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 644,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,321,248 円  　　　       16,515,600　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      100,000 円  　　　価格動向等も勘案して査定した
 建物　　　　　　　　　    1,642,200 円  　　　　    161,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,029,448 円　（　　　　　　         8,207 円／㎡）　　（経費率　　  25.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 161,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     870.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,368,400 円  
（　　　　　        21,117 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,730,785 円      
②総費用 4,029,448 円      
③純収益　①－② 11,701,337 円      
④建物等に帰属する純収益 10,368,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,332,937 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,270,689 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,588 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,992,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌白石 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市白石区菊水上町三条二丁目５２番１４３
 4316000071569-0000
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備考