別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
札幌白石 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌白石 5-5 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.
鑑定評価額 89,800,000 円  １㎡当たりの価格 272,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市白石区南郷通７丁目北２６番１外
｢南郷通７北２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区


(90,300)

1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 店舗、共同住宅等が
混在する幹線沿いの
商業地域		 南西32m道道 水道、ガス、下水 南郷７丁目

70m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３２ｍ道道 交通

施設		 南郷７丁目駅北西方

70m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、共同住宅等が混在する商業地域であり現状維持と予測する。当該地域は地下鉄駅に近接しており業務系の
ほかマンション等住宅系需要もあり地価上昇で推移すると予測されるが、金利動向等による影響も懸念される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    285,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    191,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は白石区を主に市内の地下鉄駅周辺を中心とした商業地域一円。需要者の中心は店舗・事務所ビル及び賃貸
マンション等への投資目的の不動産業者等である。近隣地域は地下鉄南郷７丁目駅に近接する立地性から業務系用途、
住宅系用途とも需要は底堅い。建築費高騰、金利動向等による影響も懸念され先行きは不透明であるが、地価も上昇は
続いている。需要の中心は、利用用途・規模により取引価格は様々で特定はし難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地下鉄南郷７丁目駅に近接する商業地域であり、比準価格・収益価格とも適合性は認められる。比準価格は規範性のあ
る事例より求めており市場動向を反映した実証的な価格である。収益価格は地価・建築費の高騰及び競争力の関係から
総額に見合う賃料設定ができず低位に試算されたと判断される。よって試算価格の調整は、信頼性が優る比準価格を標
準に、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討結果をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌白石 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    266,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 [100.0]
100		 272,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    253,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地下鉄駅周辺の商業地は、業務用地・住居系
投資物件用地とも需要は堅調、地価も上昇傾
向にあるが、建築費高騰、金利動向等の影響
も懸念される。

特に大きな変動要因はないものの、当該地域
は地下鉄駅に近接する立地性から業務系・住
宅系とも需要は底堅く、地価も上昇傾向で推
移した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌白石 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１７
４Ｔ１０４
-595032		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東31.5m道
道、南東8m、
角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
b ２４Ｋ１１
５Ｔ１０４
-595003		 札幌市白石区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東25m道道、
南西6m、
二方路
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
c ２４Ｋ１７
４Ｔ１０４
-115001		 札幌市白石区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西33m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
d ２４Ｋ１７
４Ｔ１０４
-115004		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西25m国道、
中間画地
準工
３３ｍ高度地区
(60,200)
e ２４Ｋ１２
０Ｔ１０８
-115002		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東32m道道、
東5.5m、角地
近商
６０ｍ高度地区
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
245,870  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
249,617 		 100
[  87.3]
285,930 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
286,000 
b (　           ) 
192,756  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[  92.7]
238,895 		 100
[  81.6]
292,763 
293,000 
c (　           ) 
216,799  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
219,401 		 100
[  76.0]
288,686 
289,000 
d (　           ) 
174,329  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
177,816 		 100
[  58.7]
302,923 
303,000 
e (　           ) 
232,604  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
235,800 		 100
[  85.5]
275,789 
276,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    285,000 円／㎡]  



札幌白石 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,815,080 
5,936,405 
15,878,675 
13,227,300 
2,651,375 		 （　0.9495）
2,517,481 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     62,937,025 円　　　　（　    191,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌白石 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 237.28 ＲＣ4 938.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
４５ｍ高度地区
 90 ％   300 ％   300 ％   330 ㎡     14.1 m x   24.1 m  前面道路：道道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建店舗兼共同住宅を想定。１階店舗で部分貸し、２～４階は２ＬＤＫ６戸、３ＬＤＫ３戸。４階建程度が標準的。駐車場２台。 ⑦有効率　  92.4 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
226.68 
89.1 
201.90 
2,953 
596,211 		 3.0  1,788,633 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
237.28 
93.5 
221.88 
1,737 
385,406 		 1.0  385,406 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
938.52 
92.4 
867.54 

1,752,429 		 2,944,851 
0 
⑨年額支払賃料      1,752,429 円　×　12ヶ月　＝　      21,029,148 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     867.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,561,572 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  14,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,590,720 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　     1,139,616 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,787,104 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,944,851 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,976 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,815,080 円　　　　（　        66,106 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１１５Ｃ
１０４
　　　　-591011		 1,720  
(   1,720) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,737 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,738 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,737 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１７４Ｃ
１０４
　　　　-591029		 1,486  
(   1,455) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,738 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌白石 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,065,000 円  　　　　    213,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,063,405 円  　　　       22,926,720　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      209,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,172,600 円  　　　　    213,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       213,000 円  　　　　    213,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       213,000 円  　　　　    213,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,936,405 円　（　　　　　　        17,989 円／㎡）　　（経費率　　  27.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 213,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     938.52 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,227,300 円  
（　　　　　        40,083 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,815,080 円      
②総費用 5,936,405 円      
③純収益　①－② 15,878,675 円      
④建物等に帰属する純収益 13,227,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,651,375 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,517,481 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,629 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,937,025 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     191,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌白石 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市白石区南郷通七丁目北２６番１
 4316000119007-0000
2 　札幌市白石区南郷通七丁目北２６番２
 4316000119008-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌白石 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌白石 5-5 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　裕也   TEL.
鑑定評価額 87,500,000 円  １㎡当たりの価格 265,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市白石区南郷通７丁目北２６番１外
｢南郷通７北２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区


(90,300)

1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 店舗、共同住宅等が
混在する幹線沿いの
商業地域		 南西32m道道 水道、ガス、下水 南郷７丁目

70m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ３２ｍ道道 交通

施設		 南郷７丁目駅北西方

70m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 道道沿いの店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、特に変動要因は見らず現状維持と予測する。交通施設と
の接近性、路線状況等も良い事から、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    273,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の地下鉄駅に近い商業地域一円で、特に代替競争関係が強い地域は南郷通り沿い商業地である。主な
需要者は、道内外の商業系事業目的の法人等である。交通施設への接近性が良く、用途の多用性が認められることから
需要は堅調である。収益物件としては低利回りの取引となっている。取引の中心となる総額の価格帯は用途、規模等の
違いにより大きく異なり見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場で実際に取引された白石区内の幹線道路沿い商業地の事例を採用したもので実証的な価格である。一方
、収益価格は不動産の収益性を示す価格であり商業地において重視すべき価格ではあるが、賃料の遅効性という特性か
ら投資回収レベルに達しておらず、やや低位に求められたと思料する。よって本件においては市場性を反映した比準価
格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との検討、市場性を再確認し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌白石 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    266,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[106.1]		 [100.0]
100		 264,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    253,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資材高騰や人手不足の影響が事業規模や工期
などに影響を与え、不動産投資は変動の時期
にある。


地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌白石 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１７
４Ｔ１０４
-595032		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東31.5m道
道、南東8m、
角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
b ２４Ｋ１１
５Ｔ１０４
-595003		 札幌市白石区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東25m道道、
南西6m、
二方路
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
c ２４Ｋ１７
４Ｔ１０４
-115001		 札幌市白石区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西33m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
d ２４Ｋ１２
０Ｔ１０８
-115002		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東32m道道、
東5.5m、角地
近商
６０ｍ高度地区
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
245,870  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
249,617 		 100
[  92.2]
270,734 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
271,000 
b (　           ) 
192,756  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[  92.7]
238,895 		 100
[  86.4]
276,499 
276,000 
c (　           ) 
216,799  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
219,401 		 100
[  79.1]
277,372 
277,000 
d (　           ) 
232,604  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
235,800 		 100
[  88.2]
267,347 
267,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    273,000 円／㎡]  



札幌白石 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,527,139 
6,342,595 
15,184,544 
12,606,300 
2,578,244 		 （　0.9495）
2,448,043 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     61,201,075 円　　　　（　    185,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌白石 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 237.28 ＲＣ4 938.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
４５ｍ高度地区
 90 ％   300 ％   300 ％   330 ㎡     14.1 m x   24.1 m  前面道路：道道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～４階は共同住宅（各階２ＬＤＫ×２戸、３ＬＤＫ×１戸）計９戸を想定。 ⑦有効率　  92.4 ％
の理由		 当該規模の建物としてはほぼ標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
226.68 
89.1 
201.90 
2,950 
595,605 		 3.0  1,786,815 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
237.28 
93.5 
221.88 
1,700 
377,196 		 1.0  377,196 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
938.52 
92.4 
867.54 

1,727,193 		 2,918,403 
0 
⑨年額支払賃料      1,727,193 円　×　12ヶ月　＝　      20,726,316 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     867.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,561,572 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  14,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されいるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,287,888 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　     1,124,474 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,499,414 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,918,403 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,725 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,527,139 円　　　　（　        65,234 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１１５Ｃ
１０４
　　　　-591011		 1,720  
(   1,720) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,737 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,701 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４Ｋ１７４Ｃ
１０４
　　　　-591029		 1,486  
(   1,455) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,564 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌白石 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,015,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,646,995 円  　　　       22,623,888　×　　　　  11.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      204,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,070,600 円  　　　　    203,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       203,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       203,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,342,595 円　（　　　　　　        19,220 円／㎡）　　（経費率　　  29.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 203,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     938.52 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,606,300 円  
（　　　　　        38,201 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,527,139 円      
②総費用 6,342,595 円      
③純収益　①－② 15,184,544 円      
④建物等に帰属する純収益 12,606,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,578,244 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,448,043 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,418 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     61,201,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     185,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌白石 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市白石区南郷通七丁目北２６番１
 4316000119007-0000
2 　札幌市白石区南郷通七丁目北２６番２
 4316000119008-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考