令和6年1月11日　提出 札幌白石 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 -27 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区平和通１６丁目北８０１番４３１ ｢平和通１６北３－１５｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 特別用途地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が建ち並ぶ 住宅地域 北東8m市道 水道、下水 南郷１３丁目 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 南郷１３丁目駅北東方 1.5km 法令 規制 準工 (60,200) ３３ｍ高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、アパート等が建つ住宅地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。当該地域は割安感による需要流 入により地価は上昇傾向で推移すると予測されるが、建築費高騰、金利動向等による影響も懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平和通、本通地区を中心に白石区内の住宅地域一円。需要者は自己利用目的の個人、収益物件目的の法人 等が中心である。近隣地域は地下鉄駅からやや離れているが、他地域との比較で割安感があることを背景に地価は上昇 傾向で推移した。建築費高騰、金利動向等の影響から上昇率は縮小しており先行きは不透明である。土地需要の中心は １，３００万～１，６００万円程度と思われる。戸建物件は総額を抑えるため小規模画地での分譲も多い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、アパート等が建つ地域であるが、対象標準地は画地規模が小さく事業収支の観点からも収益物件の想定は困 難なため収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似性のある事例より求めており市場の動向を反映した実証的価格 と判断される。地域内の取引は自用目的のものも多いことを踏まえ、代表標準地との検討結果、価格形成要因の変動状 況等を検討のうえ、信頼性が高い比準価格をそのまま採用して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌白石 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,000 円／㎡ [110.7] 100 100 [103.0] 100 [ 99.9] [101.5] 100 81,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等による住宅需要増から地価上昇が続 いてきたが、建築費高騰、金利上昇の懸念等 から住宅市況は様子見、駅周辺も高止まりの 状況が見られる。 特に大きな変動要因はない。当該地域は他地 域との比較で割安感があり地価は上昇傾向で 推移したが、上昇率は昨年より大きく縮小し た。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.6 ％  ％